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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
楼市的生命周期（上）
楼市的生命周期（上）
#1440
分答的系统坏了，昨天的129定价一直没改过来………
生，老，病，死
一）火车头
大约在一个月前，有人在分答上问了我这样一个问题：
http://fd.zaih.com/question/90000035953766463416
我觉得这个话题很有意思，可以展开好好阐述一下。
佛家说，世间万物都有“生，老，病，死”，都有生和灭的过程。
对于一个城市，乃至于一个国家的房地产市场。其实与此类似。
对于很多小白，大脑浆糊，他们喜欢以
波段论
形容楼市。
以为价格围绕着价值上下起伏。此
大错特错
。
楼市的演化阶段，其实很象是一个“人”。有幼年，壮年和老年阶段。
而且这些演化，是不可逆的。
同样也是
没有轮回的
。
二）懵懂阶段
楼市的第一个阶段，是懵懂阶段。
谈论楼市，有一个话题，是无论如何也绕不过去的，“
谁睡在马路上
”。
你看，人人都有房。
整个大城市，并不缺房子。没有任何一个人睡在马路上。甚至说清洁工也有三套房。
从来不存在“刚需”，没一个人日子过不下去。
房子不是水，食物。
不是每天都要消耗的必需品。老房子稍微凑凑，继续住住行了。
(全国各大城市人均住房面积，来源：重庆楼)
在这样一个“不缺房子”的大前提下，就养成了三四线城市（渝蓉）人口的一种观念：
-
要买房子干嘛
-
房子本身是不值钱的。
-
一点点折旧就不要了。
-
坚决不买二手房。
-
老破大没人要
-
买房不如买车
2016年重庆人民看待房产，如果用二个字形容他们当时心态，那么应该是：
绝望
绝望，真心绝望。
房子怎么可能涨得起来呢。那要多大的购买力，多大的拉力啊。
2016年你和重庆本地人讨论房子，土著那些所谓“高手”。
他们会真心劝阻你；
另一方面，成都的“朱红之泪”，则长篇累牍地控诉成都人“处女座”。
因为房子太便宜，所以消费者都被侍候成了大爷。
人行道的砖，是马路上人行道的砖。
喷水池不够大
车位要涨价
诸如此类的问题，都值得旷工一天跑过来维权。在京沪消费者眼中看来，这日子也过得太惬意了。
甚至水原怒喝一声：
“渝川人，配过这样的好日子么”。
三）启动阶段
楼市的第二个阶段，是“启动阶段”。
其具体的特征，是
部分楼盘已经有了翻倍的涨幅，但并不是全部的楼盘。
火车头轰鸣，但时速还不高。
在启动阶段，主要的特征是“怀疑和野望并存”。
一方面，肯定有人啃了一口大葱，喝了一罐啤酒，吐了一口唾沫，狠狠地骂道：
“泡沫，肯定是泡沫”。
“怎么样上去，怎么样下来”
“有得好人跳楼去了”。
“全都是外地人炒房客在买，一群巴子不领行情”。
另一方面，肯定有人买买买买买。
例如武汉，一口气爆了114个“日光盘”。一直到旭辉御府，才因为性价比实在太渣。没有连续爆出第115个日光。
行情在犹豫和争议中产生。
启动阶段的特征，人群开始分化。分为二种，“觉醒者”和“傻空者”。
我们会发现，市场上存在一股非常强大的力量。
几乎要扫空一切货仓的力量。
市场上有一股“新力量”，哪怕把价格节节推高。从8000高买到11000，12000，14000，也在所不惜。
18000仍然买买买。价格翻翻仍然买买买。
而另外一种人，他们的人生观和十年前一样。
太阳照常升起，认为往昔
熟悉的生活永远不会打破
。一切规则都会和昨天一样。
只要任何新的，他们看不懂的东西。
他们就惊慌失措“泡沫，泡沫”。
四）启动阶段的重要影响
在楼市五个阶段中，“启动阶段”是最最最重要的。
因为“启动阶段”，几乎是唯一可以踩刹车的阶段。
急病下猛药，狠狠一棍子，敲得重了，直接打晕。一定要重。
滴墨战术，就打不死。
逐次添油的调控政策，什么下场，大家也看到了。因为宏观调控，所以房价飞涨。
我们曾经把房价比做“火车头”。
火车这东西，如果你想让一辆5000吨的火车启动，那是千难万难。需要极大的锅炉和压力。
而火车一旦启动，运行在铁轨之上，需要的能量却又不是太多。
等到你想刹车了。
火车刹车也不是件容易的事，动辄需要二三千米的长度来让火车慢慢减速。
这千万吨的庞然大物，想把速度降下来。也是吓死人的动能。
楼市的道理也是一样。
对于楼市，让一个3亿平方米存量的超级大城市楼市启动，那是千难万难。天时地利人和，缺一不可。
你听着这个庞然大兽嘶吼着，挣扎着，甩去身上的枷锁。
甩动抖掉碎石和铁链，一点一点尝试着爬行，慢慢加快了速度。
目前，整个重庆楼市，只能算是“小涨”。
表现最靓丽最耀眼的，是南滨路，北滨路。尤其是拥有一线无敌江景的，所谓“婆罗门”区域。
在过去约一年的时间内，“婆罗门”区域从8000单价，一口气涨到18000单价。部分楼盘下一期报价已高达22000.
但是，在这一片“猜对走势”的庆祝声中，我们还要看到，整个市场，清楚地仍然存在“乌云”。
对于整个市场来说，依然存在“没涨上去”的物业类型。
这就是渝中区的
老破大
。
没涨上去的原因，依然是因为“启动阶段”。
启动阶段，一股强大的力量，扫光了“南滨路北滨路”所有的江景豪宅。
但是“土著”是迟钝的。
对于老重庆人，住了十几二十年的人，他们觉得太阳照常升起。丝毫也没有紧迫感。
丝毫也没有想要买房子的意思。
针对他们的物业类型，或者他们抛出的物业类型，价格就上不去。
