错过了2016?读懂这篇文章,你不会错过下一个楼市十年!

中国房地产总裁战略商学院 · 公众号 · · 2017-11-20 00:00

正文

2016到2017是一个始无前例的地产狂欢年。

一是涨幅高， 各城市少则涨50%，多则涨100-200%；

二是参与盛宴的城市面广， 不仅是一线（深圳除外，对不起它提前涨过一轮了），二线，三线，包括部分四线五线城市也参与了进来；

三是持续时间久， 最早的从16年初就开始涨，比如天津，直到今天，仍有不少城市热度较高，比如长沙、武汉、成都，甚至有一些城市现在才开始尾轮启动，如大连、昆明。

波澜壮阔的2016大行情已经过去，对于赶上这波行情的我们说声恭喜，对于没赶上这波行情的，捶胸顿足、追悔莫及都没有任何价值。

你要做的是静下心来，认真学习对未来走势的分析，知道在下一波行情到来之前如何卡位和布局。

一线是否还值得高位买入，二线现在是否还有上涨空间，三线是否还被低估，对所有的投资客来说，最大的困惑就是他想买入的城市是否还有上涨空间，买入之后究竟是涨、跌还是横盘？

有人说一线永远涨，未来这里会聚集越来越多的人口，房价继续推高，二线、三线城市与一线的差距会持续拉大；

也有人说，一线城市短期内已无追高价值，但二线城市的房价会与一线继续缩小，所以应该继续买入二线房产。

在当下这个阶段，北京跌，上海跌，深圳横盘，但长沙、成都、武汉热度比较高，大连补涨，昆明补涨，全国楼市一片乱象，如何解读？ 这是否说明一些强二线城市的房价上涨动力要超过一线，未来会与一线房价差距缩小，让我们抽丝剥茧进行分析。

如今全国限购一盘棋，真的是这样吗？

现在，只有北京、上海这两个严控人口的城市是在实实在在地执行限购政策， 尤其是北京，要么你有北京户口，要么你有连续六十个月的北京社保，你才有在北京购房的资格，就是这么严格，谁也别想钻政策的漏洞，或花点钱就去破限购。

所以，北京、上海的房价是在严限之后的真实反应， 下跌也是真实的下跌，目前的房价更接近真实价值，而北京上海的落户难度也众所周知。

但目前还在上涨的武汉、长沙、成都等二线城市呢，真的是它们的价值被低估了吗？实际上，它们正在上演一场惊心动魄的抢人大战。

武汉落户政策： 10月11日，武汉正式发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。根据新政，具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科学历或学位，年龄不满40周岁的人员，凭毕业证即可申请登记为武汉市常住户口；硕士研究生、博士研究生不受年龄限制；不需要再提交劳动合同和社保证明等材料。

长沙落户政策： 全日制大专学历，年龄不限，买满3个月长沙社保，即可办理落户，无房产可以落户的，可迁入派出所公共集体户。

成都落户政策： 7月19日，成都发布《人才优先发展战略行动计划》，45岁及以下、本科学历及以上的青年人才，凭毕业证来蓉即可申请办理落户手续。据悉，落户政策后发布三个月，落户成都的人员已达到7.8万人。

这些门槛低到令人发指的落户政策就是这些城市房价仍未退烧的真相，落户制度使得限购政策名存实亡。

在北上深坐稳一线，广州、杭州攻守第四名的时候， 一些二线省会城市已开始悄然发力，要在这场城市卡位大战中抢占先发优势。

如何领先其他兄弟省会城市半个身位，经济发展固然重要，但更快速直接的方式则是犯规抢跑， 最简单的方法就是抢人！ 谁抢到了更多的人，谁提前成为人口千万的大城市，谁就获得了人口红利，人多了，经济增速更快，房价持续上涨，房价高了，城市排位就高，然后资金和人口继续流入，获得良性循环，最终成为排在北上深之后，笑傲其他兄弟省会城市的强二线甚至准一线城市。一个完美的闭环形成。

因此，部分二线城市以落户抢人为旗帜，欲在这场房价大涨的尾声占得先机，最终成为卡位胜利者。

那么，在北上严限，二线抢人的不公平竞争下，北上跌而某些二线仍然涨的道理就显而易见了。

可是，大潮终会退去，某些二线城市人为助推的售楼处抢房大戏也会很快落幕，一片混乱之后， 需要建立的是价值重构，即城市价值的重新定位，定位的标的是谁，是一线城市的北京、上海和深圳，到那时，这些二线城市的真正价值才会归位。

也许有人会说，抢到人的强二线价值自然会提高，会缩小与一线的差距，其实并不尽然，首先全国的资金和资源是有限的，并不是源源不尽取之不竭的，在被一线吸走大半之后，留给二线的争夺空间是有限的，而二线城市又相对分散，资金难以聚焦。所以想靠落户政策短期内跃升为城市新贵也是很困难的。

再一点，更为重要的是，城市的置换原理。

一线城市价格已高的惊人，但似乎永远不缺接盘侠，原因在哪里，钱从哪儿来？很多人无法理解，往往把原因归结于一线工资的提升和庞大的富人群体，但很多人忽略了一个重要原因， 那就是城市的房产置换产生的天量购买力。

在所有二、三、四线城市房价跟随一线普涨之后，除了坚信房价永远涨，人们还树立了另一个朴素的坚定理念。 就是一线城市房产持有价值〉二线〉三线〉四线〉五线，于是形成了一个房产置换链条， 即用数套四线或五线房产置换一套三线或二线房产，用数套三线或二线房产置换一套一线房产，在房价普涨之后，这样的置换是完全可以实现的，而且很多人也在这样实施。

很多留在北上深的年轻人买房的资金来源是哪里，相当一部分是二三线城市的父母卖了数套老家房产凑出来的首付。所以，一线房价的不断推高，富裕阶层的购买力是一方面，另一方面则是广大二三线中产家庭的财富转移，而一线城市则是财富转移的天花板，财富会在这里固化，扎根。

在这种财富转移的大背景下，一线城市又怎么可能轻易缩小和二线的房价差距，二线的财富会持续被一线吸走，而一线除了少数迁居海外的人群，基本就是财富的尽头。

也许有人会反驳我，财富并非单向流动的，一线房价过高会使部分人选择卖掉一线房产去二线定居，这样就实现了财富的逆向流动，甚至可能导致一线的衰落和二线的崛起。

这种情况一定会有，就像我们经常看到的“卖掉北京房子，我在大理面朝大海春暖花开”，或者“卖掉上海房子，我在武汉买了四套房子当上了包租公”，可是放大到整个一线城市，财富流入的比例一定高于财富流出的比例，我为什么这么笃定，因为财富的内在逻辑是集中而不是扩散，就像贫富差距注定不断拉大，就像财富越来越集中在更少的人手中，这是经济的规律和历史的必然。

位于核心的一线城市有着巨大的向心力，会不断吸附财富的进入，最终形成超大城市，并与二线城市形成绝对落差。东京都市圈、首尔都市圈、纽约都市圈都向我们展示了这一规律的强大和不可逆转。

以中国的地域和财富体量，未来的发展会形成3-5个大都市圈，而不是多个城市经济均衡相互制约的大同世界。