怪了！半年降35万元！中心+地铁！海珠二手房1年多都没卖掉

在刚过去的5月，广州二手房总成交 4692套 （不含南沙、从化），环比下滑9.7%。价格方面，本月二手住宅网签均价为 27023元/㎡ ，基本与上月持平。

有意思的是，现在外围区除了在新房销售方面“称霸”全市，二手房成交成绩也十分喜人， 单是番禺一个区就卖出858套，占全市总成交近两成，花都、从化成交也超700套。

*数据来源：广州中原研究发展部，不含南沙、从化

但乐居君始终认为，在中心区新房价格高、货量少的情况下，购房者转移到外围区买新房亦无可厚非，但在二手房选择方面，刚需买家还应首选中心区。

即使单价高，也可以选择二手小户型先“上车”，毕竟中心区二手房的地理位置、生活便捷度是外围区所不能媲美的~

近日，乐居君走访海珠多个二手小区，发现不少有一定楼龄的小区房源仅“2字头”，首付约50万元便可拿下一套，但这些房源有的已挂牌一年多、有的降价了35万元都还没卖出。

究竟是怎么回事？我们马上来看看！

龙祥大厦

距地铁10分钟步行路程+配套成熟

首付仅51万元 一年多还没卖出

龙祥大厦一套71㎡的三房一厅单位， 售价 170万元 ，折合 23797元/㎡ ，三成首付即 51万元 。

该房源已于2018年2月在中介平台上挂牌，至今已超1年尚未卖出。

|龙祥大厦建于1996年，至今楼龄有23年

其实该房源地理位置不错，距离 地铁8号线赤岗站 仅10来分钟步行路程。大厦路口就有一公交车站，可通达海珠、天河及越秀等区。

配套方面，龙祥大厦周边有 广东省第二人民医院 、 陆军第七十四集团军医院 ； 学校有 海珠区第二实验小学 、 海珠实验中学 、 海珠区龙涛小学 等，而龙祥大厦的对口学位落在龙涛小学，该校为一所全日制民办学校。

|图为海珠区龙涛小学

虽然该大厦至今已有23年楼龄，但按理来说，以其开车到江南西商圈、天河CBD、琶洲时间都在10分钟左右的优越位置，为什么单价仅“2字出头”，仍卖了一年都卖不出？

可以说，高楼层+没电梯是其致命硬伤。

房源位于10楼（是的，你没看错 ），没有电梯就算了，想要爬上去，还要在三楼后经过一个平台上楼梯，而乐居君踩盘当日，由于连日暴雨，平台上积满了水和青苔，一不小心就会滑倒。

|大厦楼梯十分昏暗

也正是由于平台的存在，导致大厦无法加装电梯。该房源业主就是因为年纪渐大没办法经常爬楼梯，才有了卖楼梯房买电梯房的想法。

在乐居君爬上10楼后，中介突然告知业主不在家，因此无法进去看房。但从链家网站可以看到，房源墙壁、地砖尚算比较新和干净。

|图片来源：链家

不过房源的户型就非常“麻麻”了。客厅将三个卧室分割在两侧，不能做到动静分离。其中一个卧室还对着厨房和厕所，干湿不分离。

按照原本的设计，住户要经过其中一个卧室才能出阳台， 但后来业主改造成从阳台进卧室 ，每天进出阳台收晾衣服的人都会对这个卧室的住户造成一定骚扰，不能保证私密性。

除此以外， 房源还有一个卧室是暗房 ，它没有窗户，无论白天或黑夜，只要进了房间就要开灯。

综上，该房源楼层高，后期不能加装电梯，户型槽点多，但胜在地理位置优越，总价低，买不买得过就见仁见智了。

值得一提的是，龙祥大厦同时还有2套房源在售，位于7楼，比10楼这套房源贵约 3000元/㎡ 。

晓园新村晓园南

距昌岗地铁站仅500多米

业主半年降价35万元

位于昌岗地铁站附近的晓园新村一套68㎡两房单位于今年1月在中介网站挂牌，售价 195万元 ，折合 28476元/㎡ 。

中介称此房源最早报价为220万元，但近期业主降到195万元。“业主表示，房源底价为185万元。”中介透露。也就是说， 若房子以185万元成交，其单价低至2.7万元/㎡ 。

晓园新村建于2005年，至今14年楼龄。其同样处于老城区海珠，生活配套完善，出行便利，对口学校是 晓园小学 、 晓园中学 ，其中 晓园小学为区一级学校， 晓园中学为市一级学校。

与刚才龙祥大厦不同的是，晓园新村采取大院式管理，小区内有绿化，住户平时可以在小区散步或在凉亭休息。

本次乐居君看的这套房源位于5楼。同样地，此房源所在大楼没有电梯，但同小区内已有楼在加装电梯，所以此房源亦有望成为电梯房。

| 大楼外观

|小区楼道也十分昏暗

与龙祥大厦房源相比，晓园新村这套户型比较方正，但卫生间与厨房连在一起，想要上卫生间必须经过厨房。

|图片来源：链家

目前业主已搬离，没有家具的缘故，整个房子显得很宽敞。中介表示，小区内有同户型的业主将客厅与阳台之间的墙壁打通，这样空间会显得更大。

|客厅

|房间

|厨房

|卫生间

|阳台

中介称，如果买齐家具将房子出租，最高可租到 3200元/月 。乐居君查阅相关网站得知，该小区70㎡三房可租到3600元/月。

同时，晓园新村晓园南近两年在链家共成交6套二手房，最高成交价 177.9万元 ，大部分房源成交价均低于挂牌价。

目前小区内还有一套精装68㎡两房出售，报价 210万元 。

总结下来，此房源所处楼层不算高，对口学校为区一级、市一级学校，距离地铁站也近， 还有小区绿化， 未来或会加装电梯，如果不介意房源太旧的话，刚需买家可考虑入手。

民泰阁

处双地铁交汇+保养较新

业主近期降价12万元

距离地铁2号线江泰路站约3分钟步行路程的民泰阁，2018年11月挂牌一套房源，户型为 63㎡两房 ，总价 175万元 ，折合 27297元/㎡ 。

|小区外观

民泰阁周边有 晓港西马路小学 、 晓园中学 等教育配套，商业方面，则有基盛万科里。未来市区 地铁大环线11号线 亦在江泰路设站，预计会为该片区带来更多人流。

民泰阁于1996年建成，至今23年楼龄，为楼梯楼。本房源位于9楼，与龙祥大厦一样，由于大楼有平台，所以加装电梯也十分困难。

|大楼平台

业主因岁数大，近期已在海珠买了电梯房，故将此房源出售。但由于新房还没装修完，所以业主仍在此居住。

从户型图可以看到，房源与上面的晓园新村相差无几，同样是厨房与卫生间连在一起，往里依次是客厅、卧室和阳台。

|图片来源：链家

由于业主长期自住原因，此房源是乐居君踩盘当日遇到保养得最好的。马上来看看实景图~

|客厅

|厨房

|洗手间

|卧室