何君分享关于保利绢麻厂项目的观点，并讨论了广州房产市场的情况。他提到了房产投资与实体生意双轮驱动的理念，以及在楼市震荡期如何选择购房的建议。
何君自2008年开始从事电商，自2009年开始买第一套房，至今持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W。他坚持实体生意和房产投资双轮驱动，自己也有买房子的计划。
何君讨论了广州房产市场的现状，包括市场火热、新房与二手房共存、价格坚挺、资产冲击等问题。他提到了保利绢麻厂项目与周边房产的对比，以及未来市场的发展趋势。
何君建议有购房计划的人可以进行线下咨询，包括区域选择、楼盘选择、价格选择等。他提到他们团队提供一站式的购房解决方案，并且与多个开发商保持友好合作关系，可以帮助用户拿到底价和福利。
大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。
也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今天聊聊2025年的大热项目保利绢麻厂。大家对项目感兴趣的可以扫码进群或者加我微信拉你进群。
广州真的是个非常神奇的市场，同一个片区，同一个板块，不管你是楼梯楼老破旧还是二手次新，经过这两年房价的下跌基本房价都会到了2017年的水平，但是片区只要出新房的话基本还是2025的价格。完全不像其他一线强二线城市那样有倒挂。一点都没有，但是只要片区新房一到，基本宣布周边二手流动性锁死，除非大降价。
我记得我有个粉丝2022年的时候找我们做咨询，他准备卖掉天河公园的东方新世界套现，换新房。当时2022年市场还是很火的，天河公园的市场认可度非常高。这个客户也是非常有买卖经验，她觉得东方新世界楼龄太旧了，实在看不下去，当时他的房子热度也蛮高，就想乘着市场好做个置换动作。
最后在2023年开年小阳春中，在我们团队的服务下一把卖了个楼盘巅峰价，套现接近1200多万回来，这个房子10几年前买进的时候大概是1万多买进的，接近10倍回报。这个操作真的是666，他也卖的开心客户也买的开心。当时看是双赢的局面。
当然客户拿到钱之后没有存银行，立马又在天河公园北门秒了一套新房，几乎没加钱的情况下把一个20年楼龄的3房换成了一个新房4房。楼层什么的都非常好，本身这套卖出的二手房也是最好的楼层，新买进的房子也是最佳楼层。这在当时看下来就是一段佳话。我们也认为彼此间在当时来看的话都是最佳选择。二手房卖出的单价比后面买进的一手还要高。
结果现在回头在看的话，整个事情好像都是输家，只有一手房的开发商笑呵呵了。最怨的就是接盘我们客户东方新世界3房的选手了，接近1200多万的总价，单价11万多，现在这样的3房，总价成交就在700多万，首付应该是已经蒸发了。
真的是2年的时间，多少家庭的资产受到了巨大的打击，如果只是到这里来说的话，我们的客户可以说是卖在山巅了，人生赢家，这个操作可以吹一辈子。
再当时2023年初的时候，市场还是很火，整个广州改善楼盘并不多，天河也没什么选的，毕竟那个时候保利天汇还要买6万8.我们这个客户最后快速的决定上车了天河公园北门当年唯一的新房，9万多的单价当时看买个天河区的全新4房还是非常香的，在当时真的没有什么选的。
为什么当时天河公园的房价可以和这个新房共存，都能活的不错，价格都很坚挺，也都有自己的目标客户群体呢。
本质上我认为就2点原因。首先是新房的规模小，没有多少户，对整个存量市场没有造成什么太大冲击，部分人选新房，还是会有部分人认为二手房地段更好，花园更大，在哪个时候就属于买新房的客户觉得买二手的是**，买二手的客户觉得买新房的客户是怨总。反正各有各的客户，各有各的市场，其实更多时候是一二手互相成就。所以当时的一手完全没有影响二手的价格，甚至还在互相抬轿子。
第二点原因就是当时没有出新规的ZC，没有超百得房率或者120得房率这个事情，所以二手房在面对新房的冲击的时候其实户型上面并没有表现的像现在这样一个是苹果10一个是苹果16这么巨大的代差。这个新规的出现真的是对二手房房价体系有毁灭性的打击。就算房价不变的情况下算上使用率你也得打个8折。
2022年之前的新房产品说实话和二手房对比其实没什么优势，优化来优化去都是半斤八两，除了有时候港商会做一些特别拉跨的产品出来的话正常情况下基本都是差不多的水平，玩不出什么花样来，最多就是多个储物间少个玄关的差别，反正不会大到影响客户做出一二手选择的决定。
这个时候还是有和很多客户觉得二手香，地段更好，花园更大，所见所得，买了就能住没有时间成本。一手位置偏，以后交房可能会有货不对板。反正还是各有各的粉丝，总体来说房价都是一起手拉手上涨的。一二手不是对手更像是友商，携手割韭菜。哈哈哈
天河公园房价的下跌转折我认为是保利天瑞的出现，当时市场已经出现疲态了，保利作为机构嗅觉灵敏，在天瑞这个项目上姿态非常低，在泛天河公园板块开盘直接低至7字头的单价，带来了全新规的产品，以及整个天河公园板块都没有的室内泳池会所。亮瞎当时我们这些购房者的狗眼，还有比二手挂牌价低很多的价格。
好了，从那一刻开始，一二手的天平正式倾斜了。
机构开始了对散户业主的全面碾压，2023年下半年开始整个广州供应也上来了，全是新规产品，遍地开花。这个时候别说是天河公园了，珠江新城也一样扛不住。
你以为新规新房只打二手吗，其实只要不是新规的产品，一手一样遭殃，2024年的行情是几乎所有小区交付就破发。
这个时候二手房开始跳水降价出货，进一步把市场往下带，一二手变得非常对立，二手跌的太狠显得一手也没有性价比了。
所以像万博和越府，万科城市之光，中海观澜府，甚至还在卖的保利天汇，天河一品都直接价格大跳水。用降价来应对新规产品。
