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从光大花园的热销，看海珠西的选筹策略

果爸看房 · 公众号 · · 2024-12-02 22:58

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-正文-

广州11月二手成交数据出来了，光大花园又是中心六区十大活跃楼盘，一个月卖了34套，也就比第一的富力桃园少了8套。

经常关注这个榜单的朋友应该有印象，除了光大之外，能够长期排在前十的就是富力桃园、金碧花园、岭南新世界这几个一直热卖的二手小区，其中光大花园的单价、总价都是最高的。

最新的六期大概是12-13年的楼龄，最一批超过20年楼龄，户型也开始被新规后的新盘碾压 ，但为什么这两年还能保持相对不错的抗跌能力（普遍回调15-25%），并且不太受行情影响 ，一直保持不错的交易量呢？

好，具体看一下：

光大花园共有6期 ，一期有ABC三个组团，共 57栋3055户，1998-2003年建成，分为康榕苑、亲榕苑、翠榕苑、华榕苑、榕上居（33层高）。

二期叫榕景四季，有28栋大概1700户，基本都是16-18层的小高层，部分高层也有一些江景景观，户型为70平两房，99-101平3房1卫，116-120平3房2卫。

三期叫榕岸，大概06年交楼，大部分都能望江，小2房到超豪宅的大四房都有，还有些一些120平左右的3房1卫，整体偏改善。

四期分为两个组团，和榕风景06年开发，水岸榕城大概09年左右，不过开发商变成了中海，外立面和五期非常像。虽然水岸榕城有很多一房，但整个四期也是偏改善的，基本都是18层的小高层，三房户型为主。

五期叫中海锦榕湾，共8栋，主要适合3梯6户，最小面积为101平左右的3房1卫，103-107平/131平的3房2卫，141/176平4房，198平5房。

六期在乐峰广场上盖，只有4栋，东北侧是工业大道，有40多平的1房，80左右的2房，99-100平的3房1卫和2卫，121/130的大三房，以及145平左右的4房。

六个组团的位置分布如下：

六期在沙园地铁上盖，楼下就是乐峰广场，四期在六期南侧、宝玉直实验小学以西，一期在六期西侧，占地面积很大西边就是天鹅湾，北侧是中船汇，二期在一期对面，五期则夹在一期四期之间。

三期离地铁比较远，步行估计15分钟。二期和一期位置差不多，和榕风景和六期离地铁最近，锦榕湾和水岸榕城差不多，走去地铁站大概5-10分钟，这个通勤时间很友好。

光大花园之所以被视作海珠西的顶流，不是我们自己评选的，而是由众多买家用钱投票买出来的。

论交通 ，六期楼下就是8号线+广佛线沙园地铁站，即使最远的三期走过来也就16-18分钟，六期地铁上盖，四期过马路就是地铁口，五期过路口也能到地铁站。

论教育 ，省一级同福幼儿园有三个园区，分别在一期内、五期和六期旁边，宝玉直实验学校是海珠的第二梯队，口碑比较高，接送也在家门口。

论商业配套 ，这里有海珠西最大的商业综合体乐峰广场，就在六期楼下，四期旁边的京东MALL也开业了，旁边还有知名的沙园农贸市场，加上每一期的沿街商铺，日常生活、中高端消费，下楼就能满足。

论园林 ，这里低至2.5左右的容积率，上千颗大小不一的榕树，无超高层，超宽楼间距，让这里的宜居度直接拉满。尤其是一期，虽然楼龄最老，但基本上都是小高层组成，非常舒适。

论产品 ，1到4房都有的选，既有单价略低的一二期，也有纯改善的五期，有看江的三期，也有楼龄最新的六期，可谓丰俭由人，200-1400万的预算，都有得选。

而且光大这边都是中海物业，保养比较好，虽说有些业主吐槽，但中海的口碑，在广州的对手并不多。

如果确实要挑光大花园的毛病，楼龄旧、外立面老化是一方面，部分组团的户型不够实用、停车位不太够，这也是事实。

比如六期，商场上盖很多人觉得不方便，上三层电梯才能进小区，挺麻烦的，还靠近工业大道；

比如五期，107平只是一个三房两卫，花600多700万买一个三房，不仅户型过时还要接受，一个站之外的烟雨堂悦107-110平能做4房，总价甚至还更便宜。

三期很多122平只有一卫，看江的多数是北向，一二期楼龄又太旧，差不多18-20年以上了。

不过从稀缺性来说，光大放在整个海珠，对手也不多。

从房子本身来说，这里没有超高层，一到五期都是超级大花园组团，容积率非常低，绿化率很高，即使是被吐槽的六期，密度也不高，中心园林也不差。

相比海珠西那些次新盘和新盘，居住体验好太多了，观云府、天宸府、星汇海珠湾无一都是超高层+小花园社区，很多人还是喜欢不上来。

而且这些盘又没有强学位，商业配套不如光大，交通也没有比光大强很多。

如果是那些有学位的次新盘，无论是富基广场还是翠城花园，密度更高不说，户型也普遍比较差，居住体验和光大根本没法儿比。

比如富基广场很多90多平的都是三房一卫，B区还是五梯十户，2栋楼6.5的容积率，实在一言难尽。

所以光大确实是海珠西的风向标，二手比它新的花园小、学校差，和它学校差不多的，户型差、园林小，居住体验相差一两个等级。

从选择来看，光大也有更多标的可选，预算有限可考虑一二期的两房，想要三房两卫，既有一期的小高层，也有最新的六期。想要江景，三期能完全满足，想要纯改善，五期最小为101平的三房，品质和圈层在线。

当然这些盘并不是完全不能碰，还是看单价看总价看你的实际需求。

但不管怎么说，从光大的稳定流通性，我们也能看到海珠西选筹的底层逻辑。

既然大家地段比较接近，就要在配套上制造差异化，打造稀缺性。

什么意思呢？

要说低密度、花园大，保利花园，保利百合包括旁边的富力现代其实都不差，但价格和交易量差了这么多，强学位就是很重要的因素。

要说楼龄，广纸的星汇海珠湾、绿地越秀海玥一大堆，户型也更好，但是单价也赶不上光大四五六期，因为那边的密度太高，都是超高层+很小的花园，居住体验不行。

包括中旅天宸府也是这个道理，即使是新盘+昌岗中路小学，也卖不动，因为产品太差了，差的让人很难将就。

这边同质化产品太多，或者硬伤太大的项目比较多，大家都不好卖。

所以， 燕语堂悦好卖的逻辑也出来了。

海珠西不缺房子，要楼龄，新盘、次新盘都有一大堆，要学位，新盘、次新盘包括老破小都有的选。

但是要说户型好，学校好，近地铁，近商业，居住品质好的小区，确实太少了。

燕语堂悦在居住品质上当然比不上光大或者对面的保利花园，但它比附近那些次新盘要稍微好些，相比楼龄新的盘，燕语堂悦起码配建了名校，户型也有优势；相比光大，虽然学校弱了点，园林、楼层也弱了点，总价有性价比，还是新房新户型，均衡性也是过得去的。

对于买家来说，光大固然好，但价格谈不下来也是白扯，不如略微降低对学校的强需求，选一个在海珠西还过得去的替代品，看一圈下来，好像也没什么选择。

这里也提一下江泰里和天宸府，在傲娇很久之后，他们也接受了这个市场的下行，开始以价换量，过去两个月的网签数据比较乐观，江泰里11月份的网签量仅次于中海大境。

看到没有，既然卷不过配套或者品质，就要在价格上让利于消费者，大家都是用脚投票， 既然综合素质弱一些，就便宜点出货算了 ，买家也是能接受这些缺点的。

这也给熙悦江湾，中建天钰甚至包括接下来的中交三滘立交项目提了个醒，配套或者交通卷不过，光靠卷户型，市场会接受吗？

如果延伸来看，500-800万的预算，选海珠西可以，天河东是不是同样可以？如果放弃“核心地段”的执念，去万博，去科学城是否也可以？

到底是留在核心降低产品品质，或者牺牲配套，还是降低地段的认可度，去所谓的郊区，但享受更成熟的配套，更大的面积，更方便的出行便利度呢？这是另一个维度需要思考的问题。

不过这个话题，也不是几句话聊得透彻的，今天就不展开了，后面再慢慢分享。

-END-

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