本文介绍了海珠区AH020216地块的情况，包括其位置、特点、周边环境和未来规划等。该地块属于滨江中板块，具有地段和江景两大优势，预计吸引房企竞拍。同时，文章也提到了地块的缺点，如距离地铁较远、学位存在不确定性等。总体而言，该地块适合刚改人群，预计会主打中小户型。
预计地块会主打刚改人群，产品以中小户型为主，实用率高。
2025年的第一块地，比以往时候来得更早一些～
还有2天，海珠区AH020216地块，就要上桌了。
这块地，江湖人称
「新侨地块」
，前身是新侨实业有限公司，2020年被海珠收储，2024年底正式挂牌。
地块素质不错，有两大BUFF加持，属于是低调中，又带了点奢华：
一是地段，宅地断供多年的滨江中
，名气虽比不上“初代豪宅区”滨江东，但生活氛围同样浓厚，居住舒适度高；
二是江景，离珠江只有350m
，步行不到5分钟，虽然不是一线，但前排建筑普遍低矮，可以望江。
并且，地块体量不大，2.75万方，总价不到8.8亿，折合楼面价3.2万/平，典型的小而美，风险可控。
从市场反响，还是蛮积极的，目前有三家在看，包括
越秀、珠实和中铁置业
。
24号开拍，不排除会有竞价，央国企联袂出演贺岁片，多喜庆。
不久前，我也去地块周边转了一圈，最直观的感受，是优点很突出，缺点也蛮明显。
先说说优点。
滨江中腹地
繁华混搭烟火气
整个滨江板块，大致以人民桥-海珠桥-海印桥-猎德大桥为界，在沿江一片，分为西、中、东区。
新侨地块所在，就是海珠桥与海印桥中间，属于滨江中板块，北近滨江中路，南近仲恺路，西近江湾路，东近东晓路。
之所以用“近”字，是因为地块和这几条大流量的主干道都有一定距离，交通便利的同时，受车流噪音、粉尘污染也没那么大。
地块附近，有几个比较知名的地标。
旁边的仲恺农业工程学院，是公办本科学校，也是广州的比较出门的雅思考点，相信大家都不陌生。
北面的孙中山大元帅府，则是全国重点文物保护单位，国家一级博物馆，门票免费，散步研学都可。
去的那天，虽然是工作日早上，但人气还不错。
此外，周边还有晓港公园、海印公园、海珠体育中心等。
这一带，虽然没什么高大上的写字楼，高逼格的商场，但主打一个宜居，配套醇熟，烟火气十足，美食也不少，附近还有市二宫，江南西商圈。
至于城市界面，虽然算不上新，但整洁，没有城中村包围，主要是一些低矮的老旧小区。
半张江景牌
下楼就能citywalk
地块的江景优势，从航拍图来看，还是挺直观的。
虽然是二线，北向，但遮挡不多——
滨江中沿江一带，唯一的高楼，也就华标涛景湾、华标品峰两个板块标杆豪宅，高度100-160米。
而新侨地块的规划条件，并未对建筑控高做出限制。
相信将来的拿地企业，会好好设计规划，实现江景利用最大化，尤其是东北向，能望二沙岛，东西塔+广州塔。
我们也在现场实测过，从地块走到江边，都用不到5min，散步跑步遛娃，都很方便。
晚上珠江两岸亮灯，会更好看。
去年一年，广州市中心卖掉的江景地块，虽然不少，但：
·像天河保利面粉厂，绢麻厂，地价都要去到7字头，5字头；珠实的金融城浪奇地块，也要4.7万
/平；
·像海珠的越秀广纸项目（熙悦江湾），虽然地价不归，3.4万/平，但体量高达10万方+，总价35.6亿。
对比之下，新侨无论是地价还是体量，相对都比较合适。
定价上更有空间，房企压力也不会太大。
容积率3.5+超100%实用率
产品领先周边
并且，地块规划条件上，也有占优：
一是容积率，3.5，在板块处于中低水平，相对舒适；
二是阳台率，可以做到20%，领先板块其他项目至少至少一个版本。
这意味着，将来项目实用率可以干到100%以上，甚至是120%，吊打周边二手。
目前滨江中的二手，主要分两类：
一种是“大院”，典型的老破旧，比如东沙街31号大院，也没啥市场，暂且按下不表。
另一种则是市面上常见的二手商品房，定位横跨刚需
-
豪宅，比如华标、中海名都、朗晴居、富基广场等。
这些项目，虽然各有卖点，比如江景，比如学位，但在产品上，和新侨还是有“断代”的。
以成交最为火热的中海名都为例，实用率只有80%左右，90多平只做了两房，并不主流。
新规后，70多平的产品，都能做三房了，按照实用率120%算，尺度相当于市面上90平的。
3.2万/平的地价，可售3.4万/平，单价5字头，就有不错的利润空间了，放在板块来看，还是很能打的。
但也不是说，地块就能大杀四方了。
前面我们提到，地块的缺点也很突出。
体现在几方面：
一是不近地铁。
到最近的市二宫地铁站，实际距离超过1公里，步行不太现实，更近一点的25号线、佛穗莞城际，都还在规划中。
未来业主出行，更多还是要依赖自驾，早晚高峰略堵。
二是学位存在不确定性。
初中还行，小升初多在第一组别，主要是小学阶段。
地块周边小学不少，但顶多沾个教育资源“丰富”的名号，算不上“优质”。
500米范围内，比较拿得出手的，也就中海名都的南武，但目前还没人能打包票。
不过，这一点，也不是硬伤。
海珠已经明确，今年要实现公办学校100%纳入集团管理，相信牌子不会差。
当时东晓地块刚出让，很多人也在担心学校的问题，后来也官宣了海珠外国语实验中学附属小学。
三是西侧规划有垃圾收集站、变电站。
