本文介绍了广州首个四代宅楼盘的亮相，以及广州和佛山的新规户型的迭代情况。文章中提到了多个楼盘的实用率、户型设计、价格等关键点，并提到了佛山新增的九个四代宅试点地块。文章还讨论了新旧楼盘的竞争情况，以及不同地段的新规产品入市可能引发的价格和市场反应。
广州和佛山的户型设计持续进化，实用率大幅提升。其中佛山的新规楼盘正在增加，政策允许开发商适应市场进行设计优化。
新规产品的出现对市场产生影响，不仅改变购房者的选择天平，也引发了新旧楼盘之间的激烈竞争。
本周，广州首个四代宅楼盘，终于亮相！
“实用率最高约140%，笼统说相当于你买100㎡最高能使用约140㎡。110㎡四房单是阳台就有36㎡，长度能拉到10.5米。”
刚排队看完的二娃告诉功夫君，阳台宴开三桌都不过分！
| 图源广州房产
难怪开板房当天，项目现场嗨得跟演唱会似的。
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既是广州首个，又是招商蛇口操盘，功夫君就想问三个问题：
功夫君：招商林屿境预计会卖多少钱？
房产君：目前口径是不低于3万/㎡，不排除首波会有2字头，那杀伤力可能会很大！
功夫君：看完对比旧规盘会有断崖式吊打的感觉吗？
房产君：必须的！旧规盘估计在瑟瑟发抖了……
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功夫君：现在价差多少，你还会愿意买旧规盘？
房产君：对我来说，基本不会再考虑旧规盘了
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……
很残酷，但可能是大实话！上周末，功夫君为看招商奔赴南沙，虽然没看成，但也顺手跑了几个旧规盘，别说跟招商新盘比了，哪怕是跟佛山项目比，都逊色不少。
插一嘴：想详细了解
南沙招商林屿境
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江景溢价能力减弱
当日我们跑了湾区金融城和旭辉曜玥湾，
功夫君看完的第一感受是：
江景景观很靓很大气！
| 南沙的江景真的大气
公区打造很上档次！
比如金融城90㎡三房，
客厅开间只有3米宽，最小房间只有6㎡。
这个参数拿到佛山，就算对比前两年开发的楼盘，也是不太够瞧的。
| 90㎡客厅开间只有3米
| 90㎡主阳台也只有3米长
117㎡四房做了横厅设计，公区还行，
但两间次卧也只有6㎡。
讲真，就这个产品力，很难不瑟瑟发抖了！
| 117㎡次卧
一年多次迭代
广州超新规政策被叫停
据@拆神不完全统计，目前广州“超新规”项目约有10个，6个在南沙，大部分尚未入市，招商项目算是吃螃蟹的第一人。
这类地块拿地时就有政策倾斜，阳台占比可以提高至30%，还不计入建面，加上室内赠送飘窗，整体使用率就能拉到最高40%！
举个例子，
入证面积110㎡，阳台就送了36㎡，
简直是把旧项目“赶尽杀绝”。
更扎心的是，超新规地块拿地价并没有很高，方便开发商控制总体溢价水平，又将实惠给到购房者，购房者选择的天平很难不倾斜。
来看看广州户型实用率这一年是如何一步步走向变态的……
也难怪买家观望，产品飞速更迭，相仿或略高的预算，现在可以买到比年头更新、实用率更高的房子，谁不爱呢？
于是广州最近也开了会，
明确“超新规”户型即将收紧，
阳台占比上限严控不超20%这条线，后续想要通过阳台这条赛道暴拉得房率就不大可能了。
新规户型将大幅增加
目前的政策是，允许开发商已拿地未建、待建地块适应市场进行设计优化。
比如琅悦，算是佛山新规楼盘的吃螃蟹者，几乎绝大部分户型
实用率都干到96%~98%，
并结合市场变化及时微调户型设计，来保持流速。
| 保利琅悦约121㎡异地板房实景图
与此同时，保利旗下的大多数在售楼盘，也都准备摇身一变，迈入新规赛道。比如南庄湖涌站的
大都汇
，三期93㎡能实现6.4米长阳台，
118㎡四房阳台就能做到7米长，
而且全屋大部分卧室飘台都能打掉，实现更高使用率。
| 大都汇约118㎡板房实景图（情景展示）
相比以上两位，灯湖天珺更是有过之而无不及，其A5地块的新产品已经将实用率拉到了100%。
从板房展示面来看，139㎡四房在不打掉任何房间的基础上，
原始客厅开间就能做到6.7米，
家庭成员多的，改成五房完全ok。
| 保利灯湖天珺二期约139㎡板房实景图
所有房间9㎡起步，
放下正常尺寸的床和柜子绰绰有余，
全屋上下飘全部打掉，
看上去更加规整。
按照项目口径，139㎡实用率对标的是旧规180㎡户型，125㎡户型对标的是旧规160㎡户型。
| 保利灯湖天珺二期约
139㎡
户型模拟图（以实际交付为准）
即使非新规楼盘，也会尝试打掉飘台，蹭一蹭新规这条赛道，来提高流速。比如明德城最新推出的
悦府组团
，所有户型飘台可打，实用率立竿见影。
可以看得出，佛山新规产品目前的赛道主要还是集中在飘台上，在于能否打掉与能打多少的区别。
不过接下来，四代宅的出现，会扩宽这条实用率赛道。
比如
大良华润新盘顺德澐璟
，接近
六米挑高的超大阳台
，部分户型庭院面积可以拉到约50㎡。
又比如前不久出让的
宏宇城市广场地块、南控六亩围地块、城发张槎地块
等，文件显示其
阳台率占比可达30%，
字眼描述跟南沙招商项目一致。
此外，招商华玺的
新地块也将
落地千灯湖首个新规产品，
规划
3栋纯南向板楼，
主打
约160-200㎡的改善级大平层
，2梯2户设计，
实用率稳破100%。
加上地段足够核心，
参考今日之招商林屿境，可能就是佛山明日之新规项目。
可以预见，佛山新规产品对市场带来的冲击波，还未到达高潮。
