2024澳洲房市惊变，2025地产投资“生机”在哪？

在澳洲央行迟迟未降息的背景下，澳洲房地产市场在过去一年尽管经历了显著的波动与较大压力，但整体呈增长态势。

数据显示，2024年澳大利亚房地产市场持续增长， 总市值12.4万亿澳元。其中住房市场达到11.1万亿澳元，商业地产价值1.3万亿澳元。

用一句话总结2024年：住宅地区严重分化，商业地产各有起伏。

住宅地产领域，一边是墨尔本、悉尼房价先扬后抑，令无数投资者忧心忡忡；另一边，西澳、昆州等地房价却节节攀升。2025年，房价还会延续分化吗？

而再看商业地产领域，办公楼低价成交激增，商场地产看似平稳却暗流涌动，工业地产却异军突起，这波机会是否会延续到2025年？且随本文一探究竟。

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2024住宅市场：

房价先扬后抑，地区分化明显

2024年，澳大利亚的住宅市场出现了较为严重的地区分化。

维多利亚州的房产市场，特别是墨尔本地区，遭遇了前所未有的挑战。房价下跌、市场疲软，使得投资者和购房者信心受挫。

与此同时，悉尼的房地产市场也在年末至年初之际出现了疲软迹象，月度数据显示悉尼房价在过去几个月出现下行压力。

然而，与这些地区形成鲜明对比的是，西澳、昆州以及南澳的阿德莱德等地的房产市场却呈现出强劲的增长势头，成为去年整体表现最佳的房地产市场。

众所周知，澳大利亚最大的城市，同时也是人口最为密集的地区，这两个城市不仅是澳大利亚的经济、文化中心，也是房地产交易最为活跃和集中的区域。 由于悉尼和墨尔本房价在去年下半年开始滑坡，就导致澳大利亚首府城市房价整体呈现先上涨后下跌的状况。

因此，在2025年初，住宅市场前景不容乐观，墨尔本和悉尼面临着利率过高导致的投资和自住支付能力严重不足的问题。

2025住宅市场展望：

供需影响价格走势

尽管市场复杂多变，但未来的发展趋势仍聚焦于需求和供给这两个核心因素。墨尔本市场的低迷与需求和供给两方面均密切相关。

一方面，维多利亚州财政紧张导致房产相关税负大增，严重打击了房地产需求，尤其是投资需求；另一方面，墨尔本住宅供给的增长速度超过了悉尼。

目前根据官方统计，在 人口数量上墨尔本已经开始超过悉尼成为全澳人口第一多的城市 。因此，尽管其人口增长快于悉尼，但本地新建住宅的充裕供给，在一定程度上则反向加剧了房价的下跌，墨尔本房产价格下跌幅度或超过悉尼。

需要注意的是，悉尼的地理条件对其房屋供给能力构成了严重限制，特别是在市中心及近郊区域。由于这些地区的地理特征，如土地稀缺和地形限制，使得增加房屋供给变得尤为困难。

相比之下，墨尔本的地理条件则较为优越，整体城市山地较少，且受海湾影响也相对较小。因此，从未来可见的角度来看， 墨尔本的可供给住宅数量可能会高于悉尼 。而这一地理条件的差异，在一定程度上决定了悉尼的房价长期高于墨尔本。

尤其是当墨尔本的人口已经超越悉尼后，这一房价差异的现实依然没有发生改变。这表明，除了人口因素外，地理条件对房地产市场的供需关系及房价水平具有重要影响。

与此同时，昆州、南澳和西澳等地则因大量境内移民涌入而推动了当地房价上涨。昆州还因布里斯班奥运会的前景而进一步受到瞩目。

然而，总体而言，澳洲长期的住宅房地产市场方向在基本面上并未发生本质变化，只要澳大利亚人口保持健康正增长，整体趋势仍值得期待。但 悉尼和墨尔本房价的翻身需等待利率环境和货币政策的变动。

商业地产：

办公楼与商场喜忧参半，

工业持续走强

与住宅市场相比，商业地产市场不同品类的表现差异更为显著。其需求的逻辑不再仅仅是居住需求，而是涉及更多商业因素。

在全澳范围内，房产市场通常被划分为几个主要门类，其中最为显著的是住宅市场、商业地产以及工业地产。在某些分类体系中，工业地产亦被视作商业地产的一个子类别。

数据显示，2024年商业物业交易市场有所回暖，总交易量上涨21%至292亿澳元。由于估值仍处于底部区间，办公室交易量上涨幅度最高56%。零售物业交易量也上涨34%至76亿澳元。

近年来表现最差的是办公楼市场，但在过去一年中其成交量却激增，换手的商业楼价格出现较大幅度折扣，看似存在机会。

然而，办公楼的供给增长有限，同时卖家需接受高折扣出让资产，房东给租客的优惠条件大幅上涨，表明出租市场困难重重。若办公楼需求得不到极大改善， 未来很长一段时间办公楼市场可能交投活跃但价格承压。

零售市场（如商场）的表现整体好于办公楼。一方面，零售场景的需求刚性较强；另一方面，其供给建造速度并不快。然而，线上销售和电商的兴起对实地销售场景的需求造成了一定冲击。再加上通胀和较高利率的影响，商场价格也面临较大压力。

对于以收租为目的的商业地产而言， 租金与利率是影响商业地产估值的两大核心要素 。租金反映了物业的盈利能力，是投资者衡量投资回报的重要指标。而利率的高低与商业地产的价格呈负相关关系，即利率越高，商业地产的潜在价格就越低。

因此，投资者在进行商业地产投资时，应充分考虑这两方面因素，以做出更为明智的投资决策。

在商业地产领域中，工业地产的表现尤为突出，呈现出持续走强的态势。然而，近期我们也观察到了一些变化。工业地产的房租增幅从曾经的年增幅20%的高峰，现已出现较为明显的下跌。同时， 空租率从最火热时期的1%恢复到了当前的2.5% 。但仍处于较低水平，整体需求相比办公楼和商场更为旺盛。

值得注意的是，随着线上消费的普及和电子化行为的增多，对工业地产，特别是仓储和物流的需求正在进一步激增。 目前澳大利亚电子商务渗透率仅11.6%，与世界其他主要国家相比处于较低水平，增长空间非常可观。

此外，近期租金上涨幅度的下跌，更多源于供给端的变化。目前，市场上正有更多的工业地产供给上线。然而，与办公楼和商场相似，工业地产的开发和建造速度相对较慢，因为其工程往往规模较大。

因此，在未来可见的一段时间内，我们依然认为工业地产的整体供需状况要优于商场和办公楼。

2024年澳洲房产市场呈现出多样化的发展态势，住宅市场地区分化明显，商业地产中的办公楼与商场面临挑战，工业地产表现持续向好。未来，澳洲房地产市场仍将面临多重挑战与机遇。其中，利率政策、人口增长、市场供需等都是影响因素，投资者和购房者可关注澳财相关房产分析文章，持续提供更多投资决策参考。