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周忻：易居新十年，折叠两个地产时代

见地 · 公众号 · · 2020-01-01 00:06

正文

编者按： 他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，乐居财经推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻先生。

撰文 | 王敬宾

出品 | 乐居财经

只要在办公室，周忻大部分时间是坐在茶桌前，亲自为每一位来客泡茶。这是他最舒服的聊天方式。当然，桌上离不开香烟。

茶桌靠窗，但这位中国新房代理行一哥，已经很少看到脚手架了。易居该怎么走？他时刻有危机感。

2019年太“南”了，当很多老板还在纠结当下时，易居中国董事局主席周忻已经划出了清晰的路径。

12月31日晚，在易居20周年庆典上，周忻公布了易居新十年愿景——做不动产行业“科技赋能、智慧服务”的奋斗者、整合者和领导者。

他要抢跑中国不动产时代的赛道。

20年前，中国住房市场刚刚起步。周忻敏锐地抓住这个时代机遇，创立了易居，全面介入房地产营销代理行业，把他曾引以为傲的二手房业务收藏了起来。

20年一瞬间，易居已行至弱冠之年。今天，易居已从传统的新房代理业务，发展成以“交易、金融、生活、文化”为主的四大服务板块，覆盖全国近200个城市，员工超过30000人。

在周忻的字典里，唯一不变的就是变。不过，他也有样东西从未改变，那就是成为一个“让中国人住得更好”的服务生。

两个折叠并行的时代

对时代的洞察，周忻总是很敏锐。

不论是20多年前的房屋置换、新房交易服务，还是后来的房产电商、大数据，抑或是今天的区块链、大资管和迎接不动产时代的论断，他都非常具有前瞻性。两个月前，易居拿下了在区块链领域的发明专利认证。

周忻经常到各地出差，他发现了一个规律，“以前遍布城市中心的塔吊越来越少，新建成的高楼却越来越多了。”

从这个细微的变化中，周忻意识到，大开发时代行将结束，不动产时代就要来了。

市场走势印证了周忻的预判。2018年，全国的新房市场的销售额达到了15万亿的高峰，2019年冲击16万亿。业内有一个共识，增量市场已经逼近天花板。

未来是什么？万科集团董事局主席郁亮直言不讳，“是一个总需求增速下降和收入增速下降的存量竞争时代”。

“我们需要做好准备迎接不动产时代，去拥抱不动产时代。”周忻发布的易居新十年愿景，第一个定语就是“不动产”。

2010年8月28日，在上海世博会广场，周忻宣布了易居上一个十年愿景：成为“中国房地产现代服务业的整合者和领导者”。从“房地产”到“不动产”，这是周忻对易居愿景的一次全新升级。

细心的人会发现，2019年以来，周忻在公众场合谈得最多的，也是“不动产”，有人甚至直接说，“周忻变了”。

9月6日易居沃顿PMBA第八期实战讲堂开课第一天。周忻讲课的主题是《不动产时代，守护繁荣》。他认为，“大开发时代，建造繁荣；不动产时代，守护繁荣”。不动产时代的发展分为五个维度:第一是大物管，第二是大资管, 第三是大租售，第四是城市更新，第五是不动产+。

不动产时代是一个渐进式的发展过程。周忻认为，传统的“大开发时代”还会延续10年。也就是说，未来10年，将是大开发和不动产两个时代折叠并行的过渡期。

只不过，在不动产时代来临之际，周忻先人一步。

不仅仅是最好的服务生

时代在变，但周忻的服务生本色未改。

在大开发时代与不动产时代的叠加期，易居依然要做“最好的服务生”，这是易居20年来的标签，“未来10年、20年，这个初心也不会变”。

不过，周忻也明白，市场环境在不断变化，服务也需要提升，需要更多的内涵和外延，仅成为“最好的服务生”，显然是远远不够的。

著名媒体人秦朔先生曾撰文，称“有一种价值叫服务，有一种人生叫服务生”，他所指的，就是周忻，既能弯腰做事，又会抬头创新。

近些年科技发展加速，物联网、AI人工智能、大数据、3D打印、区块链，黑科技层出不穷。周忻看在眼里，急在心上：“这些新科技如何应用到房地产开发，如何植入不动产的价值运营和管理体系当中？”

周忻把它当作易居的一个课题，并写入未来10年的愿景中——“科技赋能、智慧服务”，“要让服务变得更有智慧，更有效率，更有价值。”

易居还要成为“整合者”。未来十年，围绕不动产价值运营，易居将整合更多资源，“就像一座桥梁，用服务把大家连起来，成为一个服务生态。”

事实上，易居一直扮演整合者的角色。易居做代理，整合的是营销资源；易居做电商，整合的是流量资源；易居做咨询，整合的是大数据资源；易居做房友，整合的是新房与二手房的全产业链资源，门店已经突破1万家。

在不动产时代，易居的定位也紧跟步伐——不仅仅是最好的服务生。“‘不仅仅’，这三个字充满了辨证法，也展露出周忻的野心。”一位业内观察人士表示。

一年多前，在易居企业集团（2048.HK）挂牌上市的前一天，周忻致易居全员公开信的标题是，《再上市，我们依然是“服务生”》。

做一个好的服务生，首先是要勤奋，是奋斗者。在荣获2016年中国十大经济人物时，主办方给周忻的颁奖词是，最勤奋的CEO。

非凡的战略定力

“唯一不变的就是变，永续创新是易居发展的灵魂”。这是周忻的信条，也是易居的核心价值观。

从创业伊始，周忻就在创新求变。

29岁那年，周忻出任上房置换总经理，主要业务是旧房置换新房。在那个还没有卖房广告的年代，周忻和同伴们想出了一条广告：“小小补贴换新家 ”，结果红遍上海、家喻户晓；周忻还将连锁模式运用到上房置换，半年就开了108家连锁店。当时恰逢建设部推行房改，上房置换模式被当作典型在全国推广。

周忻是个善“变”的人。易居20年来不停尝试新业务、新模式，从新房交易，到乐居电商、抢工长、时钟教室、房金所、实惠、宝库、库拍等，不一而足。最近几年，他在不动产领域前瞻布局，易居构建了一个短中长跑的业务结构，打造了S2B2C模式的房友和地产首个区块链资管平台CAIC等平台。

“为什么还要变？不变不行！时代逼着你变，技术逼着你变，行业逼着你变。不变的企业都没了。”周忻猛吸了一口烟。

在20年前，周忻就说过这样一句话，“变是找死，不变是等死；我宁可找死，因为找死不一定会死”。20年后，易居的不凡成绩，印证了他求变的选择是正确的。

在不断地求变过程中，易居也有坚守，“做最好的服务生，这个追求一直没变；让中国人住得更好，这个初心一直没变。”

他的理由是，易居的创新跨度虽然越来越大，但这些领域无一不是围绕房地产产业链的服务在做延伸，始终没有脱离“房地产服务生”这个内核。

周忻不止一次被问及，为什么没有去做地产开发商？或者当年做了开发会怎么样？周忻每次都开玩笑地说，“我胆子小”。事实上，这是他非凡的战略定力。

不过，周忻在创新路上也走过弯路、吃过亏。他坦承，不是每次创新都能成功，这是创新必须付出的代价。对于这一点，他很是清醒。

周忻的“朋友”

周忻似乎是一个天生就很招“朋友”的人。

曾有人给他说文解字，“周，周到；忄，用心；斤，尽力”。这恰好契合他的交朋友原则： “待人真诚、尽心尽力”。

从商30多年，上到中国首富、地产大佬，下至项目总，包括普通员工，他们都能和周忻成为好朋友。有人评价，他有老上海人特有的分寸感，又有上海滩的侠义，甚至同行冤家在私下也都是好朋友。

周忻有一个豪华朋友圈。易居每一次庆生、上市，都能聚齐一批地产大佬，他们从天南地北赶过来，就为了捧个场。易居企业上市，有26家中国百强房企入股，包括阿里、华侨城、香港恒基和新加坡城市发展集团成为基石投资者。

除了地产界大咖，投资圈的沈南鹏，互联网界的曹国伟，文化界的王中军、马未都等，都是周忻的座上宾。周忻也常因这些朋友攒的饭局，打飞的过去。

恰如《中国企业家》所描述：有的爷很桀骜，却能在他面前放下铠甲，高歌一曲；有的爷跟有的爷之间，竞争激烈，利益纠葛，却也能一起捧周忻的场。

待人真诚，让周忻赢得了一大批事业上的追随者。易居创始团队很稳定，20多年了仍在一起，他和朱旭东搭档30年从未红过脸。周忻对员工同样真诚，在企业内部培养出一种亲情式文化，让易居满满的人情味儿。

易居有一大批工龄很长的老员工，来了就不愿意走，即使有人中途离开了，也依然会“常回家看看”。易居官微里，有很多感动的留言，有些是离职员工发给老东家的。

周忻把朋友看得很重。他会唱多个版本的《朋友》。十分巧合的是，2016年易居16周年庆，周忻和创始团队深情演唱了谭咏麟版的《朋友》。四年后，他们再次演绎了一曲周华健版的《朋友》。试唱那天，易居中国总裁黄灿浩唱着唱着，就留下了眼泪。

“朋友一生一起走 …… ”伴随着音乐的旋律，周忻的脑海里像放电影一样，浮现出团队创业的一幕幕，有奋斗的艰辛、成功的喜悦，还有逝去的青春与芳华。

以下为乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与周忻先生对话节选：

易居处于青春期的企业

乐居财经： 20年，对于一个人来说意味着长大成熟，对于易居而言，20年意味着什么？

周忻： 如果我们要做百年老店，20年，它必须是有激情、有活力、能奋斗的一个企业，是一个青春期的企业。

乐居财经： 在创业20年中，最辉煌的时刻是哪一刻？最低谷的时期是哪一段？

周忻： 2007年，第一次在美国上市的时候很激动，谈不上是辉煌，是激动。压力最大时，是在CAIC私有化那一段，大概在2011-2012年，一方面代理费率在往下走，易居有亏损；另一方面，乐居要从代理变成直营，收入很少费用很高，全国化投入，一年要8—10个亿。

乐居财经： 易居20年的核心竞争力是什么？

周忻： 一是人、团队。我们是做服务行业的，优秀的人、合格的有担当的人、能冲的人、有智慧的人、有知识的人，是易居的核心财富。二是创新，引领这个时代。虽然可能会花点代价，但是你一定可以有所收获。

电商是很好的商业模式

乐居财经： 易居20年，令您印象最深刻的一次创新是什么？

周忻： 那是电商了，这是在最困难的时候，特别是电商3.0，卖优惠券的商业模式，到今天乐居电商一骑绝尘，依然是一个很好的商业模式。

乐居财经： 20年，您永不停歇创新的动力源泉是什么？

周忻： 时代在变，技术在变、场景在变，我们能不变吗？

乐居财经： 过去20年，您最想感谢的人是谁？

周忻： 最感谢的，一个领导、一个老板、一个老师和一群伙伴。

乐居财经： 在不动产时代，您最看好哪个细分市场？

周忻： 大物管、大资管、大租售、科技赋能和美好生活。

乐居财经： 易居在全球有没有对标的企业？

周忻： 我一直在说，是时代造就了每一家企业，包括易居。易居20年的发展，发生在城市化进程的大背景下。世界上有无数个公司的点点滴滴，是值得易居学习。但是，易居走的是自己的路。

在一个行业干一辈子

乐居财经： 易居业务跨度比较大，给人印象是何其他的代理行不太一样？

周忻： 易居20年主营业务还是聚焦在房产交易上。当然，易居用了大数据、拥抱了互联网，衍生了其他的服务，所以给别人一种不一样的感觉。我们希望把高科技、创新服务、金融、教育、文化、养老这些服务集中在一种服务体系，这是未来十年的主要方向。在新十年愿景当中，我们的企业目标：聚焦不动产交易，服务不动产行业，引领不动产时代。

乐居财经： 易居曾经五次登陆美国和香港资本市场，有人说您是资本高手，您怎么看待？

周忻： 我不是资本高手。我认为这是企业经营者应该具备的能力。资本是生意当中的一个部分，一个企业要做大、做强，经营者必须去学会与资本同行。上市它仅仅是个阶段，是个里程碑、是个节点，一定不是结果。谁上市了，就代表这个企业成功了？不！只代表企业未来还有更好的发展机会。

乐居财经： 您曾说过，要奋斗到2048年才退休?

周忻： 2018年易居上市是18岁，再奋斗30年，正好是2048（易居上市代码）。说这句话是自我激励，也是激励所有易居人向上奋斗。其实是想告诉大家，我们企业基因应该是持续地去奋斗，去努力。碰到这么好的时代，如果在一个行业里能做上一辈子，也是一件非常值得的事情。有些人可以换个江湖再来，我可能希望是在一个领域做好一件事情。

周忻与陈海保、王敬宾（右）合影

●与老板对话

胡葆森 | 林中 | 钱堃 | 周忻 | 朱旭东 | 潘军 | 冯仑 | 张玉良 | 林少洲 | 毛大庆 | 汤子嘉 | 叶洪孝 | 张春华 | 张剑 | 陈辉 | 倪张根 | 曹舟南 | 田明 | 左晖

●对话CEO

袁春 | 林峰 | 方明富 | 高一轩 | 蒋达强 | 武磊 | 倪建达 | 贺寅宇 | 付景辉 | 戚小明 | 陈东彪 | 张鹏 | 李国富 | 邓智仁 | 凌克 | 廖鲁江

周忻：易居新十年，折叠两个地产时代

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