壹视角|上海“租售并举”时代拉开序幕？

近日，上海发布住房发展“十三五”规划，明确提出“十三五”期间，住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，值得注意的是，此次规划中还尤其加强了租赁市场的供应规划。那么关于这次的新规，业内人士会作何解读？上海将真正走向“租售并举”时代了吗？壹视角为您解读☟☟☟

“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右。预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。

“十三五”时期住房用地供应要比“十二五”期间增加近20%。预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

问：从这次上海发布的“十三五”规划中，您看到哪些亮点？能否为我们解读一下？

陈立民：首先是土地供应量大幅上升，比“十二五”增加了有60%，但其中的结构有很大的变化。这次的住宅供应约170万套，其中可销售的商品房是45万套，只供租赁的房子约有70万套。最近市场上，张江和嘉定分别都有一块地即将拍卖，前提是购入的开发商只能出租不能出售，这也很可能在未来成为楼市的主旋律。

问：我们确实看到，本次规划对于租赁市场的支持力度很大，那么在供地方面，像此前嘉定、浦东这样的“只租不售”用地，未来会不会频繁出现？ 

陈立民：我认为这是一个开头，从上面的数据我们就会看到，将来这会成为一个常态。

问：您认为上海要真正走向“租售并举”时代了吗？

陈立民：我认为这是一个发展的大方向，毕竟不是所有人都有钱通过买房来改善居住环境。当然习惯是需要时间来培育的，我们可能需要2-3年来慢慢接受租赁的方式，中小型房子的供需关系将为逐步平衡，而150平米以上的大房型可能会变得比较紧俏。

问：在新规之下，您认为接下来上海的楼市会如何发展？房价会下跌吗？

陈立民：我个人觉得短期内不会，因为一半是租赁房，那么剩下可销售的面积其实是变少了。当然随着租赁房逐步推出市场，大家的焦虑感会下降，无论是否买得起房都可以选择租赁的生活方式。

以上内容仅代表分析师个人观点

不代表本微信平台立场

关于本次上海发布住房发展“十三五”规划，让我们也来听听沪上楼市分析老法师的见解：

租赁住房：是下一个“风口”？还是最新款“鱼钩”？

来源：微信号方方锐空间   作者：胡宗亘 

读了刚刚出炉的《上海市住房发展“十三五”规划》，逐字逐句地读了，感到少有的震撼，又有几分困惑。我想，假如我们果真循规划办事，那么，7月7日发布的这个文件，绝对称得上是一个“划时代”的文件！

我在思考这样一个问题：这个堪称划时代的文件，对我们许多人来说究竟意味着什么？是一个天大的利好，还是一个巨大的利空？

各位，这两天有关“文件解读”的文章很快出来，我看了一些，觉得还是废话多，还不及原文来得直接！所以我想强调：大家一定要关注文件原文，原文中有几个特别重要的点，必须高度关注，仔细消化。

下面我谈一下原文中的七个要点（哈哈，现在你可以拿钢笔和笔记本了）！

按《规划》所述，十三五期间住房供应将大幅增加。增加多少？《规划》说了具体数据：住房用地5500公顷。啥意思？就是比十二五期间，即比过去五年增加20%。《规划》又说：新增住房170万套。啥意思？就是比过去五年增加套数60%。

各位请注意：土地增加两成，但房屋套数要增加六成。怎么增的呢？文件没有直接说，但大家转弯抹角还是可以找到答案：

一是项目容积率，即密度会提高（比如把14的高楼做成20层）；

二是套型做小（哈哈，100平米可以做两套嘛！）；

所以未来五年，总体上住房不会太稀缺（你想170万套，三口之家就是500万人，20个老静安区的人口啊！），但你想要的很舒坦的房子可能稀缺。供求的结构性矛盾将面临新课题，大家要做好思想准备！

上海楼市的大舞台这次来了一个全新的主角，叫租赁住房，这个大家都知道了；但租赁住房那样大摇大摆地来，至少在我，还是觉得“惊诧不已” 了。

《规划》提供的数据是这样的：未来五年，租赁住房供应70万套，商品住宅45万套。1.56:1！！啥意思？租赁住房比原本一枝独秀的商品住宅多出56%！请注意：这里指的租赁住房，不是你眼下租赁着的老房子，是尚未面市的、全新开发的嚓刮里新的高楼！

喧宾夺主了是不是？是的。问题还在：你以为从此往后，显赫了20年的商品住宅就屈居老二了是不是？告诉你：不是！为啥？因为《规划》中还有一个重要的数据：

保障性用房55万套！

读到这里，各位应该立即明白两件事。第一，商品住宅最新的排行不是老二，是老三（说起来真的比小三还不如哟）；第二，租赁住房是老大！而且，《规划》还给了它一个很好听的新的昵称，把它和商品住宅合称为：市场化住房！这样一来，它不仅在供应上是老大，在市场上它也是老大哟！！大家要记住这一点，免得粗心并且失礼啊！！

这样看来，鉴于租赁住房在未来的突出地位，其内在的特性无疑将决定了这个市场的调性！所以搞懂它的特性很要紧。仔细读《规划》，觉得这一点最琢磨不透。租赁住房第一个特性似乎应该一如昵称——市场化住房，这个“市场化”指的应该仅仅是公开、公平、公正的市场环境，而不是指貌似完全放开的其实背后被操纵的高地价；所以它的第二个特性应该是政府让利的特性。政府若不控制地价，不从地价中大幅让利，这件事肯定办不成。

为啥？

上海房屋的租售比之悬殊全球罕见！中外环间一套800万的住房（是不是比比皆是啊？），年租金有24万吗（每月能租2万）？在上海，住房租赁资金回报3%的故事如同一个绚丽的梦想，只发生在极为另类的地段！！所以，哪个开发商会做那种只租不卖的赔本的买卖（大家都知道，它的钱大部分是借的而且利息不低哟）！？所以，政府若不大幅降低地价，谁愿意接纳老大呢？这层意思，《规划》里没写，也用不着写，每个人心里都明白。

那么，租赁住房的地价会降低多少？

在《规划》出台之前，上海恰好安排了一个试点。张江的和嘉定的两幅地，都是全新的租赁住房的土地出让。大家看到了：张江那幅地的起始楼板价大约5000元上下，这个价格远远低于“打对折”！（嘿嘿够厉害滴！）

大家注意：假如这次拍地没人出手哄抬价格（天晓得会哄抬多少？！），这个价格已经可以填平长期以来上海楼市巨大的租售鸿沟了！这就是说，随着老大的出场，上海“市场化住房”市场的价格中枢有望急剧回落！

会真的是这样吗？我读《规划》，一直苦苦地想这个问题。

假如是，那么财富究竟从何处来？换句话说，在那份宏大的五年《规划》里，谁将奉献出他的奶酪？

假如未来几年因为租赁住房，低地价真的出现，那么，首当其冲的应该是地方政府的“土地财政”！它的“土地税”突然消失了，或者说去贴补那些租房的房客了！

可能吗？

这里稍微聊几句“土地财政”。土地财政饱受抨击，但平心而论，它应该是功过两分。中国的情况是，大凡一方诸侯，在位置上总想留下政绩；而偏偏百姓，碰到啥事都找政府。于是政府要多办事就得多花钱，钱哪里来？土地！这样，长年累月下来，卖地就上了瘾。现在，土地税大减，等于让政府从此戒掉毒瘾，等于让政府从此少管闲事！

你说，多难呀？！

开发商也有毒瘾，它的毒瘾就是多动！全世界的不动产一般都“不动”，但中国的不动产“动”的厉害！万科开发了多少房子，留下了多少？几乎全卖了！！现在，租赁住房来了，等于告诉万科，在上海，你不能再动了。不动能产生巨大的现金流和复合利润吗？不动能产生暴利吗？不能！

那咋办？

从《规划》中我们看到：那个上海市场未来的老大——租赁住房，是这样“挟天子以令诸侯”的：

戒掉暴利诱惑，抛弃带毒的奶酪，长期“不动”地持有经营！

这，多好！这，多难啊！

聊以自慰的是：这件事，没有人轻松的，《规划》的制定者也一样会难受。所以，就有一个“成功率”的问题留着。

制定《规划》的人很细心。假设的情形是：机动灵活的地产大牌毒瘾难戒，都懒得去做那必须起早摸黑的租赁住房。这件事会不会“黄”了？于是，此番《规划》预留了一个很大的后手！

请读原文：

以区为主，发挥区属国有企业公益性功能优势，作为租赁市场发展中的一支重要力量，代表政府持有一定比例的租赁住房，在租赁市场中起到“压舱石”、“稳定器”的作用。

明白了吗？

一支绝对可靠的直系队伍出现了！大家想，它们会和地方政府计较什么租售比呀，什么资金回报率吗？

从这个角度看，《规划》是圆通的。

这个《规划》，越读越会发现内容丰富，是一个庞大而周密的系统，其中，还有一个数据很耐人寻味：

《规划》写道：“还将以市场为主，盘活存量住房资源，新增代理经租房源30万套（间）”。

大家注意，这句话是跟着70万套租赁住房这个增量后面的。作为协同作战的友军，这个30万套存量将跟着之前的70万套增量共同组成浩浩荡荡的“租赁住房”大军。增量刚刚说了，就是拍地开发嘛！存量那支“友军”呢，它又从何而来？

一团迷雾。

《规划》里没有说开发商的库存可以转化为“租赁住房”，那么，那语气斩钉截铁的“30万套”会不会是前两年多造的、目前在政府手中的“保障性住房”呢？

很有可能呀！

立即查阅方方的《行情E库》，结果显示：截至2017年6月30日，上海保障性住房的累积库存达2464万平米，28万套！那，不是“30万套”的模样吗？

一个新动向，一个对未来五年行情产生巨大影响的新动向出现了：保障性住房和租赁住房可能合流！

再读《规划》，又发现：动迁安置的方针也发生变化，即从原先“房屋和货币安置并行”转为今后以货币安置为主，这，又让人浮想联翩了。大家想，已经超量的保障性住房，在未来五年会继续大幅度超量，那么，它会不会在哪一天又成了租赁住房的朋友，“30万套一大把”地、声势浩大地涌入“租赁住房”的滚滚洪流中去？！

倘若如此，在许多人眼里，租赁住房会不会是一个最新款的“鱼钩”呢？

也许，是我想多了吧？！

说到这里，许多人可能会问：这个活怎么干呢？！

是啊，我们要思考：除了政府降低地价（这个好处肯定租客拿啰！），从纯市场经营的角度，大家有没有机会？

告诉你，有的，而且若不怕吃苦，机会还很大。

比如说，注入医疗、护理、文化旅游活动等经营内容的老人公寓，因为具备替代老人现有住宅功能的潜力，其租金有可能获得溢价；比如说，在互联网时代，居家办公比办公楼睡觉具有更大的可能性，也可能获得准办公租金的溢价。等等，不一一说了。

一个最大的问题是：租赁住房，一个集中租赁的物业，有没有比目前市场上“散租”的房子自然而然形成的竞争优势呢？

有的。

集中租赁的大楼，形象与管理会是一个大的优势，从而获得租金溢价；这是其一；其二，我们要谈谈上海房屋租赁市场最大的难题。大家想过没有？为什么一定要买房否则无路可走？因为你租房了，房东随时可能一个电话就涨价，随时可能一个电话就赶人！这哪里还是家呀？！于是，你想成家就非得买房不可了。

现在，租赁住房来了，这个困境有望解除了。最新两幅租赁住房的地块，有一个新概念出来，叫：租约年限，张江那幅地最高的租约年限被规定为六年。一个是政府规定的六年，假如地产商再创新设计一个“6+6”方案（六年后无特殊情况依然续租六年），那么，这样一个新产品，会不会产生令人欣喜不已的安全溢价呢（哈哈，我都想把房子卖掉去租这样的房子啦）？！

可以乐观地估计，未来五年，这个“租约年限溢价”（先申明，是我首创的哟！）可能会成为投资者最在意的一个新概念，成为人人枪口都瞄准着的一个靶心！

从这个角度看：

租赁住房，可能不是最新款的“鱼钩”，而真的会是下一个投资“风口”！

结语

总体上看，刚刚出炉的《规划》大胆而且前瞻！因此，对真正需要“住”的消费者，对真正想转型的地产商，有挑战，却是一个可能的利好！而对毒瘾难戒的人来说，更有挑战，而且是一个必然的利空！