壹视角|上海“租售并举”时代拉开序幕？

近日，上海发布住房发展“十三五”规划，明确提出“十三五”期间，住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，值得注意的是，此次规划中还尤其加强了租赁市场的供应规划。那么 关于这次的新规，业内人士会作何解读？上海将真正走向“租售并举”时代了吗？ 壹视角 为您解读 ☟☟☟

“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右。预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。

“十三五”时期住房用地供应要比“十二五”期间增加近20%。预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

问： 从这次上海发布的“十三五”规划中，您看到哪些亮点？能否为我们解读一下？

陈立民： 首先是土地供应量大幅上升，比“十二五”增加了有60%，但其中的结构有很大的变化。这次的住宅供应约170万套，其中可销售的商品房是45万套，只供租赁的房子约有70万套。最近市场上，张江和嘉定分别都有一块地即将拍卖，前提是购入的开发商只能出租不能出售，这也很可能在未来成为楼市的主旋律。

问： 我们确实看到，本次规划对于租赁市场的支持力度很大，那么在供地方面，像此前嘉定、浦东这样的“只租不售”用地，未来会不会频繁出现？

陈立民： 我认为这是一个开头，从上面的数据我们就会看到，将来这会成为一个常态。

问： 您认为上海要真正走向“租售并举”时代了吗？

陈立民： 我认为这是一个发展的大方向，毕竟不是所有人都有钱通过买房来改善居住环境。当然习惯是需要时间来培育的，我们可能需要2-3年来慢慢接受租赁的方式，中小型房子的供需关系将为逐步平衡，而150平米以上的大房型可能会变得比较紧俏。

问： 在新规之下，您认为接下来上海的楼市会如何发展？房价会下跌吗？

陈立民： 我个人觉得短期内不会，因为一半是租赁房，那么剩下可销售的面积其实是变少了。当然随着租赁房逐步推出市场，大家的焦虑感会下降，无论是否买得起房都可以选择租赁的生活方式。

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关于本次上海发布住房发展“十三五”规划，让我们也来听听沪上楼市分析老法师的见解：

租赁住房：是下一个“风口”？还是最新款“鱼钩”？

来源：微信号方方锐空间   作者：胡宗亘

读了刚刚出炉的《上海市住房发展“十三五”规划》，逐字逐句地读了，感到少有的震撼，又有几分困惑。我想，假如我们果真循规划办事，那么，7月7日发布的这个文件，绝对称得上是一个“划时代”的文件！

我在思考这样一个问题：这个堪称划时代的文件，对我们许多人来说究竟意味着什么？是一个天大的利好，还是一个巨大的利空？

各位，这两天有关“文件解读”的文章很快出来，我看了一些，觉得还是废话多，还不及原文来得直接！所以我想强调：大家一定要关注文件原文，原文中有几个特别重要的点，必须高度关注，仔细消化。

下面我谈一下原文中的 七个要点 （哈哈，现在你可以拿钢笔和笔记本了）！

按《规划》所述，十三五期间住房供应将大幅增加。增加多少？《规划》说了具体数据：住房用地5500公顷。啥意思？就是比十二五期间，即比过去五年增加20%。《规划》又说：新增住房170万套。啥意思？就是比过去五年增加套数60%。

各位请注意：土地增加两成，但房屋套数要增加六成。怎么增的呢？文件没有直接说，但大家转弯抹角还是可以找到答案：

一是项目容积率，即密度会提高（比如把14的高楼做成20层）；

二是套型做小（哈哈，100平米可以做两套嘛！）；

所以 未来五年，总体上住房不会太稀缺 （你想170万套，三口之家就是500万人，20个老静安区的人口啊！）， 但你想要的很舒坦的房子可能稀缺 。供求的结构性矛盾将面临新课题，大家要做好思想准备！

上海楼市的大舞台这次来了一个全新的主角，叫租赁住房，这个大家都知道了；但租赁住房那样大摇大摆地来，至少在我，还是觉得“惊诧不已” 了。

《规划》提供的数据是这样的：未来五年，租赁住房供应70万套，商品住宅45万套。1.56:1！！啥意思？租赁住房比原本一枝独秀的商品住宅多出56%！请注意：这里指的租赁住房，不是你眼下租赁着的老房子，是尚未面市的、全新开发的嚓刮里新的高楼！

喧宾夺主了是不是？是的。问题还在：你以为从此往后，显赫了20年的商品住宅就屈居老二了是不是？告诉你：不是！为啥？因为《规划》中还有一个重要的数据：

保障性用房55万套！

读到这里，各位应该立即明白两件事。第一，商品住宅最新的排行不是老二，是老三（说起来真的比小三还不如哟）；第二，租赁住房是老大！而且，《规划》还给了它一个很好听的新的昵称，把它和商品住宅合称为： 市场化住房！ 这样一来，它不仅在供应上是老大，在市场上它也是老大哟！！大家要记住这一点，免得粗心并且失礼啊！！

这样看来，鉴于租赁住房在未来的突出地位，其内在的特性无疑将决定了这个市场的调性！所以搞懂它的特性很要紧。仔细读《规划》，觉得这一点最琢磨不透。租赁住房第一个特性似乎应该一如昵称——市场化住房，这个“市场化”指的应该仅仅是公开、公平、公正的市场环境，而不是指貌似完全放开的其实背后被操纵的高地价；所以它的第二个特性应该是政府让利的特性。政府若不控制地价，不从地价中大幅让利，这件事肯定办不成。