政府抽鸦片，房地产是戒不掉的瘾！

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2.3万亿，地方政府卖地发大财。

占比6-8成，房价到底为谁涨？

国庆调控过后，楼市降温效果明显。

唱空声一片，房地产要被打入冷宫？

别想太多，这可是政府戒不掉的瘾！

躺着赚钱，卖地也会上瘾。

今年地王频现，土地出让金飞涨，地方政府凭借着卖地收入，赚的盆满钵满。1到9月，全国土地出让金收入高达2.3万亿，同比增长14%。难怪有人调侃，现在地方支持出一个500强企业，每年也收不了多少税，就算出10个500强，也不如卖一块地来得实在。

本轮楼市的疯狂，其实从“地王盛宴”中可见一斑。大概从去年下半年开始，一线城市就不断刷新地王纪录，而今年则快速扩散到少数二线城市。

仅上半年，全国50个主要城市诞生的“地王”就多达219宗，其中109宗溢价率超过100%，土地出让金总额首次突破万亿元，远超去年同期的6973亿元。太多开发商热昏了头，丧失了理性，见到地就往上扑，很多地块都是面粉贵过面包。

开发商如此“肆无忌惮”地买买买，这种大抢购，给人的感觉就跟不要钱似的，而且疯起来连地方政府都怕。今年8月，上海就在一周之内四次终止土地出让，给钱也不卖。苏州、南京等城市设置土地供应的最高价，你要是给的价再高，他就不卖了，他就怕你给的价太高。

说起来这种场景还是挺戏剧性的，在其他市场估计都看不到。没办法，在这里，土地供应仅此一家，地方政府真是想不发财都难！

房价飞涨，政府是最大的受益者，而且狮子大开口。

看下图，地价占据房价的比重，2011年至2013年上半年为35%。而2013年下半年以来，总体保持在45%左右，足足提高了10个百分点。而且，即便是房市降温的2014年，地价仍然保持高位。今年9月，这一比重创下历史新高，逼近50%。中国地价的扭曲令人吃惊。

想想看，过去三年，房价构成中，地价成本越来越高，而背锅的开发商利润率其实并没有明显增长，甚至不增反降。房地产的利益大头，就是土地出让金，就是地方政府。从1999年到2015年，国有土地出让金从514亿增长到3.25万亿，增长63.3倍，复合增长率接近30%，占地方财政收入的比例从9.2%增加至39.2%。

解剖房价，伪砖家发现，一套房子的价格包含12项税，50种费，这62项税费占房价的比重在30%~40%，土地出让金占到房价的30%~50%之间，也就是说，房价中至少有6成以上是税费和土地出让金，这些钱流进了地方政府的口袋，而这些对开发商而言就是固定成本。那么由于房地产行业成本（包括税费及行政收费）过高，而开发商所赚取利润有限，这也就是房价为什么在各项调控政策的打压下难以有大幅度下降的原因。

由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入的最大化。在房地产的盛宴里，地方政府切到了最大的蛋糕。

这玩意儿，染上瘾就基本戒不掉了。

我们说地方政府靠卖地发大财，但确实在很多城市，除了卖地，地方政府真的就没有别的收入来源了。经济，经济不行；特色，特色没有，趁地还能卖钱那就赶紧多卖点，多赚点。而且还能做做业绩，拉拉政绩。

每一届的地方官员最关心的就是房地产，这玩意儿拉经济最快，效果最好。没有人有心思沉下心来，做那些可能几年之后才会有效果的项目，求的就是个立竿见影，而且如果项目刚刚做起来，人就调走，那不是亏大了？地方政府的领导怎么可能犯这种“低级错误”。这东西就是惯性，一代一代的传承，鸦片抽多了，想戒太难了。政府希望房地产市场能够健康，而健康的意思就是正常匀速的上涨。

看看中国经济前三个季度的数据，一季度增速6.7%，二季度6.7%，三季度6.7%，重要的话说三遍，有如此不错的数据，立下汗马功劳的就是房地产。看看今年中国经济数据的稳定，仍然靠基建和房地产这两位“双骄”。从房地产的数据看，前三个季度，房地产开发投资增速5.8%，9月份再次反弹，房地产投资占固定资产投资的比重高达17%。

前两天，国家统计局的发言人在谈到经济增长的作用时就强调，今年以来房地产对经济增长的作用还是比较明显的，根据初步测算，前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。而且如果调控导致数据再次大幅度的下滑，就宏观经济稳定而言，肯定是不得不出手的。言外之意是什么，大家应该也很清楚。

在房价疯狂的时候，有一万个理由支持房价上涨，但是，当房价下跌的时候，有一万零一个理由支持房价下跌。市场上总是听风就是雨，楼市降温就又是一片唱空声起，伪砖家实在不知道该多说什么。

降温，但也仅此而已，我们不要误读调控的目的。之前，伪砖家已经说过，调控不是要打压房地产，恰恰是为了保护房地产，为了避免去年股市的惨剧上演，紧急降温不是不爱，而是真爱！政府对房地产的感情没有改变，对此要有清醒的认识。

想一想，吸毒上瘾的人，想戒，有那么容易吗？

最后谈一谈关于房地产市场未来的研判。就目前来看，伪砖家认为市场的走势一定会是分化的，强者恒强，涨起来最猛，要跌也会最抗跌，这是市场的选择，市场的真理。不要再问我三四线的房产要不要买了，只要不愿意当接盘侠，那答案就是否定的。实在要买，就买一线城市或者一线城市周边核心二线城市的核心地段去。

至于买房的时机，短期一定要听政府的话。政府虽然不会打倒房地产市场，但迎着风口浪尖去买房，那就是等着挨棒子，否则政府的面子还要不要了。而且，目前房地产市场出现暴涨的概率也很低，没必要着急入场，不要去赌自己的运气。

先等一等，这毒瘾不知道什么时候就上来了。