【老王看楼市】房价暴涨 卖方违约怎么办？

【案情简介】

梁某与李某以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元，在签署本协议后30天内双方在中介公司签订正式房屋买卖合同……此协议签订后，梁某即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日，李某通过他人向中介公司提出要求原告增加房价80万元，梁某予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。

梁某因李某违约未能买到合适的房屋，故诉至法院，要求李某返还20万元定金，并向其赔偿因李某违约导致房价上涨损失人民币205万元。

【案件分析】

本案的焦点为：一、梁某仅能依据定金罚则要求李某双倍返还定金，还是可以在定金之外，进一步主张实际损害赔偿；二、如果能够进一步要求实际损失赔偿，那么损失赔偿的范围应该如何确定。

法院审理认为，李某的违约行为致使梁某未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成梁某房价差价损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故梁某要求李某返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；鉴于梁某支付的定金为20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故经对涉诉房屋进行市场评估，最终估价结果为1070万元，与合同签订时的价款差价为100万元，法院判决李某赔偿梁某房价上涨的差价损失100万元。

【法官分析】

根据 合同法 规定，当事人有要求违约方因违约造成损失而获取赔偿的权利。但对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。法官认为，在法无明文规定的情况下，应根据 《合同法》 的“ 诚实信用 ”原则与“ 公平、公正”原则 来分析。当定金与实际损害并存时，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方 主张损失赔偿 。

针对本案，若要李某仅承担定金罚则，明显的有失公平，梁某在定金无法弥补其实际损失的情况下，可以就实际所受到的损失向李某进行索赔。

法官提醒：当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时， 应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失 。对于签署正式房屋买卖合同后，若卖方违约拒绝出售，作为买方可起诉要求继续履行合同。

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