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郑州最坚挺的区域，要破防？

郑州楼市 · 公众号 · · 2025-01-20 18:38

正文

1

万万没想到，截止到1月17日，总价30万以内的房子，挂牌量已经达到2977套。

特别是金水、中原、二七区相对比去年8月份涨幅明显，越来越多的小区加入到了低总价行列。

最便宜的房子，星光机械厂家属院等这些便宜的房子单价已经低于3千。南阳路62号院总价已经逼近10万。

和平路70号、南阳路108号院、盛世港湾、阳光名仕等都陆陆续续进入总价20万内的小区名单内。

为什么他们会成为郑州最便宜的房子呢？

很简单，因为他们是老破小的典型代表。

但，有意思的是同样老破小，有些价格能翻10倍的价格，甚至跟北龙湖抗衡。

1970年-2000年左右的房子，挂牌价到2.7万-3.1万，堪比北龙湖北岸的价格。

为什么呢？

对，这里就是老破小的天花板：文化路一小+省实验的中学的顶级学区。

你去调研了之后，你会发现不仅价格，租金也比较扛得住，最最关键的是对外出售的也很低。

省实验中学家属院，232户，对外挂牌只有24套，对外出租只有2套。

是的啊，这个在河南省实验院里的单位房，不用几步路就能回家，稀缺性可想而知。

还有文博花园，777户，挂牌66套，对外出租9套，租金3000-1万不等。

自然资源厅家属院，132户，挂牌只有2套，对外出租2套，租金4300，大四房。

俭学街2号院，280户，挂牌24套，对外出租1套，租金小两室2500。

……

同时期的房，低于3千和3万，命运的齿轮就这样凸显出来。

2

因为在这圈内，即使是老破小也扛起来。

随便找一个小区，没有所谓的物业管理，随便进出，绿化基本为0，地面就整个沥青，墙面斑驳，电动车乱停，连停车位都没有。

但是经过周期的轮回，顶级学区房也发生了变化，第一批扛不住的已经出来了，就以文博花园来说，直接看这数据：

越是面积小的越坚挺，越是面积大的越扛不住，学区房面积缩水已经开始了。

成交2.2万的小区，挂牌价1.6万和3万，这单价的差距让人咋舌。

也就是说，不止是电梯与非电梯的区别，还有面积的变化。

这个小区是年代比较新的代表，小区环境还算可以：

关键是同小区的学区房也开始分化：

有电梯，没有电梯，90年后和90前，小区内部又没有整改，能不能贷款，任何一个因素都是价差的存在。

就以河南警察家属院来说，由于简单的整改过，社区相对大一些，有停车位，价格就扛得住一些。

学区房的颗粒度已经越来越细致。

随着时间的发展，老城学区 总价门槛都在提高，因为只能全款，房龄超过40年都很难。

这个在8中和纬五路一小上面体现的更加明确，直接看划片范围：

你看看划片小区的范围，纬三路9号线，经五路8号院等，4栋楼以内的比较多，小区从70年-00年，跨越周期很长。

看看这树，就知道年头，但是价格却不低，在一众老破小中，价格到2万多。

在这里能够看的就是剩下 金元公寓。

电梯房，年代比较新，挨着花园路，流通性比较高，小区也不大，跟8中距离很近，户型是95-135㎡，比较热门的小区，2.3万。

瑞园：

是比较新的小区，与纬五路一小对面，3栋楼，交房时间从2009-2016年不等，均价1.9万。

1号楼是小户型为主，2号楼也可以去捡捡漏，3号楼是东西向的采光一般。

还有划片纬三路小学和8中的源升府邻竹园。

只有两栋楼，其实也是没啥社区而言，2号楼梯户比比较高，45-70平米比较多，也是属于低门槛。

1号楼的上面积比较大，单价不是很高，1.3万左右但是面积比较大，户型设计一般。

如果需要8中单学区的重点看看。

所以，对于整个学区房，已经呈现出这样的特征：

面积越小流通性越好，价格也比较贵。

多层无电梯，越低越贵。

社区整改，有车位，大社区会相对好些，距离学校越近相对贵一些。

3

由此可见，正弘数码公寓常年霸榜的郑州销售量第一也不是没有原因。

没有正经的大门，筒子楼，里面，美甲、住宿，纹身等各种混杂。

就这当别人都喊着血亏也卖不出房子的时候，2024年，小区还能保持2天成交一套，2023年更夸张，日均成交1套半。

价格方面，在上学高峰期，还会上涨：

已经连续5年霸榜郑州二手房成交量榜首的位置，很简单就3点：

商圈成熟，总价低，省实验中学的划片。

特别在小户型中，总价低：

数码公寓20多平，总价50多万

鑫苑世家的40多平，总价差不多也在100万左右。

相对于金水区成交量不错双学区鑫苑世家，这显然没有对手。

其实何止他一个，这些卖的比较好的小区， 背后多多少少都有学校加持的身影。

远大理想城：朝凤路小学+85中，经开的大社区，环境一般，就是价格和学校。

正商东方港湾：康平小学和96中的学区房，在这里属于低门槛上车了，主力户型32-136㎡，涉及的范围比较广，环境不错。

旭日龙园：产证没问题后，1万出头的价格上康平路+96对钱不多的人来说，是一个选择，但是小区环境不太好，只能作为学区对待。

金科城1号院：郑州中学和郑州中学附属小学的学区，是一个次新，周边配套成熟，地铁8号线，正弘汇，高新万达都比较近。

奥兰花园：跟东方港湾很近，均价比它高一些，也是因为是康平路+96中的学区，一直霸榜东区的成交量排行榜前10 ，主力户型42-245㎡，从一室到两室都有。

中原新城学府小区，划片伊河路小何和19中，周边没啥竞品，还有电梯，所以一直强支撑。

显然，大家现在的买房逻辑已经改变：学区+低总价就等于流通性。

而流通性不好的，挂牌量居高不下的都有哪些？

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