最近，最高人民法院印发《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》。就人民法院贯彻落实全国金融工作会议精神，加强金融审判工作，保障经济和金融良性循环健康发展提出了30项意见。
其中的第18条意见是针对的房地产市场， “ 18.依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法 妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性”。
今天就来聊下，最高院发文要求统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准意味着什么？
一、炒房为目的的买卖合同不成立的观点有可能会被最高院确认为审批同类案件的裁判标准
2017年媒体报道的三个地方法院案例：
1．2017年4月媒体报道的滨海新区人民法院塘沽审判区案例，认为炒房为目的的买卖合同不成立。
2016年3月，天津的尤某与吴某签订房屋买卖居间合同，并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某发现尤某系从事炒房的人员，便明确表示要解除合同，于是，尤某将吴某起诉到法院，要求继续履行合同，并赔偿损失。法院围绕合同缔约履行过程，约定过户第三方的目的等方面进行了审理，认为原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。
滨海新区法院塘沽审判区认为：
此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。
2．2017年7月30日苏州中院公布房产纠纷十大典型案例，第一个案例就是以炒房为目的的房屋买卖合同不成立。
2016年2月，邵某与郑某在某中介公司居间下，签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定由郑某购买邵某的房屋，并约定郑某可“指定任一人为买方并过户到其名下以避契税”。收到郑某支付的首款后，邵某以无法确定房屋实际买受人、付款时间、方式为由要求解除合同，双方发生纠纷。郑某诉至法院要求解除合同并由邵某返还购房款、赔偿差价损失。
法院审理后认为郑某为职业炒房人身份，并没有真实购买房屋之意思，双方房屋买卖合同不成立，故而判决驳回郑某要求邵某赔偿损失的请求。
法官介绍，房屋买卖合同成立的条件是合同双方具备房屋买卖之真实意思表示。房屋中介利用交易优势从卖房人手中“购买”房屋，约定在办理房屋手续时过户给不确定的第三方，最终由实际买房人支付价款，该种情形下，房屋中介人员并非真正买房人，并无真实购买房屋之意思表示，出卖人仅应返还已收取房款，不承担违约责任。
3．2017年5月媒体报道南京中院也有一件认为炒房为目的的买卖合同不成立的案件。
（案情略）
上述案件出来后，在法律界出现了不同的观点，合同不成立说实在是难以说服众人，但为了配合房地产调控政策，落实“房子是用来住的,不是用来炒的”指示要求,，最高院很有可能最终会采纳以炒房为目的的买卖合同不成立的观点，做为审理同类案件的指导性案例予以公布。
炒房为目的的买卖合同不成立的观点一旦成为深圳法院审理二手房买卖合同的指导意见，则买卖双方在买卖合同签订时签订空白的主体变更确认书或买家在合同中约定的可以指定第三人过户的约定，将不被法律保护，直白的说就是这类手法的ABC单以后没办法玩了。
二、借名买房合同的效力问题将会有统一的指导意见
现在的通说是认为借名合同的是合法有效，相关的房地产调控政策并非国家的法律或行政法规，认为借名合同违反调控政策属于无效协议的法律依据不足。理由是“政策调控希从宏观着手，从调控总量上看，政策目的并没有落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A和B 看做一个整体，调控总量并未减损，并未侵犯公共利益或国家利益。”详见《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》第358页。
就借名合同的效力问题。深圳中院对外公开发行的房产庭主编的《房屋买卖合同纠纷》第二版一书第164页中，对借名合同持完全否定的态度。有二种意见，一是认为委托买房的代持协议有效，但是为了配合国家宏观调控政策的落实，认定该委托关系因违反现行国家政策而存在事实上不能继续履行的障碍，依据合同法第110条第一项的规定不支持实际买家主张所有权的诉请，应维持现状，房产归代持人所有。二是认为代持协议是一合法的形式掩盖非法的目的委托买房关系，损害社会公共利益，规避国家的限贷、限购政策，导致相关的政策目的落空，应依据合同法第52条的规定认定为无效，代持人应向原卖家返还房产。
实际上，该文的形成时间是2011年左右，不符合深圳法院此后处理该问题的实际情况。深圳中院在司法实践中遵循的基本上是“当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外”。
不排除为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”指示要求，最高院改弦更张，对借名买房的合同效力重新作出安排。
三、实际出资产权人和登记产权人之间的法律关系将有明确指导意见
司法实践中，实际产权出资人和登记产权人之间的法律关系有两种观点。
第一种观点为“物权说”，即如当事人能证明双方存在借名买房关系，当事人间的真实意思系借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽被登记为权利人，但并非当事人的真实意思表示，不动产登记簿的权利推定力因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归到真实权利状态。借名人主张房屋确权最主要的理由就是房屋的真实权利状态与登记状态不一致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条要求确认其为真实权利人。
1．2011 年4月21日浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）第八条，“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”
2. 江苏高院民一庭2015年7月2日印发《执行异议之诉案件审理指南》第十九条 案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？
人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。
3. 上海高院关于房产案件若干争议问题的处理意见（2015） 民一庭调研与参考[2015]14号，已查封房屋的确权诉讼的处理：
审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼，审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。
倾向性意见认为：法院在审理房屋确权诉讼时，应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况，发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的，应从程序上驳回当事人的确权诉请，引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。
第二种观点为“债权说”，即被借名人购房的买卖合同真实有效且完成了所有权登记，登记权利人是唯一合法所有权人，依据物权法的规定，房产登记在谁名下就是谁的。借名人与登记权利人间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方，不产生直接设立房屋所有权的物权法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权，但可提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。
1.《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发［2014］489号第十条，“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
2. 深圳中院在司法实践中遵循的 “当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外”。
3.《民事审判指导与参考》2016第2期总第66辑第109-122页——最高人民法院法官司伟的《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》，“借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。”
从《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》要求的要统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性的出发点看，从今以后借名买房的合同效力，有可能不被法院认可。即便是合同效力被法院认可，以后也不会允许实际产权人提确权诉讼，只能按照双方存在委托买房的债权债务关系，要求协助办理登记手续。借名买房的“物权说”和“债权说”，两种观点共存的局面被彻底打破。最高院要求法院系统统一采用“债权说”的可能性更大。
法院系统最终全部采用 “债权说”，对于借名买房的实际产权人来说有很大的影响。如果法院采用“确权说”则在出现登记产权人的债权人查封房产的时候，实际产权人可以提出确权诉讼，确认房产是自己的，排除他人的查封和执行。而在“债权说”的情况下，出现房产被登记产权人查封追债时，房产实际出资人产权人没有办法按照物权所有人的身份主张自己的权益，依据债权一律平等原则，只能和其他债权人平均分割登记产权人的财产。
——周争锋2017年8月16日 于深圳
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