上海再出大消息！
继前几天上演“只租、不售”的大新闻之后，上海楼市又掷了一颗重磅炸弹！
这就是7月7日上海公布的《上海市住房发展“十三五”规划》，令人耳目一新。
这份规划最大的重点，就是要加大住房的供给、发展租房市场。
《规划》是这么说的：
“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。
总共计划的5500公顷土地出让，其中商品住房才2000公顷，但租赁住房却占比1700公顷，保障性住房1800公顷，占新增住房总套数竟然高达60%。。
今年以来，关于租房市场的鼓励政策连续不断，再加上今天上海的重拳出击，以及土地供应的明显转向，预示着一线城市正在加速发力租房市场，中国房地产业即将进入一个全新的租赁时代。
对政府来说，土地资源本来就稀缺，现在要改变用途由售转租了，那卖地收入必然会折价，政府为毛要这么干呢？
当下，房价已经成为不能承受之重，普通工薪族再怎么努力也很难买得起房，这种情况下，要想留住人才，必须要出花式新招，让这些人有房可住。
最近爆出的华为员工年薪60万却工作十年也买不房的事情在网上火了。虽然深圳房价收入比位居全国首位，但其他城市，普通人的状况并不比深圳好多少。
目前，中国的重点城市房价收入比已经爆表。以北上深率先领跑，深圳以32.44倍居首，上海、北京紧随其后，房价收入比亦分别高达26倍和25倍。
综合来看，我国省会城市包括直辖市及深圳特区在内重点城市中，省会城市包括直辖市及深圳特区在内，房价收入比全部超6倍，有16个城市房价收入比超过10倍，远超国际公认的合理区间。
即便不身处北上深这类一线城市，在其他二线城市，一个普通工薪家庭不吃不喝也需要十几年时间才能买的起一套房。
买房已经买不起了，要是租房再租不到，还让不让人活了？
现在，有种观点认为，因为中国房子租金回报率租售比实在是太过夸张，面对这样的政策，压力山大的开发商很可能会赔本。
万科副总裁谭华杰就如此抱怨：“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。”
2.4%，这样的收益，还不如定期存款呢！开发商干嘛还要赶这种赔本的买卖？
但是，“兵来将挡水来土掩”，开发商自然有办法赚钱。
最好的办法，自然是转嫁成本，让普通人来埋单！
这部分用来出租的房子，如果想要实现运营，那就要提高租金。也就是说，你未来不仅买房买不起，很可能租房都租不起了！
比如上海之前只租不售的两大地块，在上海这么寸土寸金的地方，上海又只有1.2%的租售比，70年产权根本不能回本，那么开发商可能会把这两块地变成高端公寓，跟普通人并没有什么关系！
现在，很多人都在期待，随着租房市场的大力完善，悬于空中的房价自然会从高位回落。
那么，大家真能得偿所愿吗？
看看我国的邻居香港，你就知道问题的答案了。
在香港，目前租房的人口比例可比我们高出不少，有近30%的人租住在组屋（公共房）里面。
那么香港的房价呢？
香港房价长期位居“亚洲最贵”之一，据统计，一个普通香港家庭需要不吃不喝十七年才可以负担香港的楼价。
美国一家研究机构以楼价中位数来比较世界上不同城市的家庭买楼负担，结果显示，香港排名第一。
为毛租房市场大跃进，却不能影响房价节节高呢？
其实答案也很简单。租赁房和商品房，根本就是两个市场。租房，本质上是为那些买不起房的人而准备的，穷人能对市场的价格产生多大影响呢？
更要命的是，对于上海这样的大城市来说，租房的发展很可能会变成高房价的催命符！
让我们从大背景看起，
首先，虽然政策使劲了洪荒之力，提出了控制人口的目标，要让上海跟北京一样，在未来五年人口不增长，甚至是负增长。但是，硬性的政策真能抵挡住全国年轻人奔向北上广的步伐吗？
而且，目前大城市圈的建设正在风风火火的展开，未来这些大城市的房价恐怕易涨难跌。
6月28日五部委的联合发文就再次重申了这一点。
“至2020年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市。
未来市域（郊）铁路骨干线路务必基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈。”
随着城镇化建设的不断推进、城市圈的不断拓展，恐怕房价的下跌，真的只能成为空想。
那么一旦越来越多的房子变成租赁房时，会产生怎样的后果呢？
随着租赁房越来越多，普通人越来越多地选择租房的时候，那么商品房就会成为一种稀缺资源。
目前，十三五期间上海可供出售的纯商品住房供应量事实上将减少（5年只有45万套，而2016年上海销售的新建商品住宅是10.84万套），这也就意味着商品房会越来越表现出一种金融属性。
那么，在这样的情况下，如果国家不能控制住货币增速，则商品房价则可能出现大幅上涨。
另外，上海的房产税已箭在弦上，未来将持续推进。
房价还是那么高，税费又增加了，家底不殷实的人，你还是别想着买房了！
因此，未来中国楼市可能会出现两个“两极分化”，一边是像上海这样的核心大城市与三四线城市的天上地下；一边是购房群体和租房群体的泾渭分明。
当然，我们之所以说租房政策是惠民的，也是因为随着租房市场的逐渐完善，普通人的基本住房需求将会得到满足。
这就好比是现在的汽车市场，大家基本上都能买得起一辆车，满足用车的需求。你要没钱，就去开一辆奇瑞QQ；你要有钱想要装逼，就去开一辆劳斯莱斯。
反正大家的基本需求都满足了，也不会有人天天骂街了。
我们可以期待的，是租房体验的改善，让房地产市场更加正规，让管理和服务都跟上去，改变跟现在直接跟房东撕逼的租房模式。
同时，也希望政府在完善租房市场的同时，尽可能的去平衡与房子挂钩的福利问题，比如户口、教育、医疗等方面，让咱们老百姓最关注的点得到切实解决。
其实，只要我们最关心的问题得到解决，可以用低廉的价格租到合适的房子，那么买房和租房，也许并没有多大的差别。
那么，如果普通人还想买房，应该怎么办？
比如我们可以参考一下香港的经验。
虽然香港房价是世界最贵的之一，但香港人买楼也并不是像内地人那样毫无希望，也有不少本港年轻人能够及时上车（首次买楼），成为“幸福的房奴”。
原因之一，就是香港的房子普遍都是小户型。
港人所谓的千尺豪宅，换算成内地的平方米单位，也不过就是90平方米左右的公寓。在香港这个拥挤的城市，有大量的住宅都是50平米左右，甚至更小。
虽然住起来略显逼仄，但实际上，总面积普遍不大的香港楼盘，无形中减少了购房的总金额。
即使在房价为10-15万港币一平方米的地段，50平米大小的房子也不过价值500-750万港币而已，对普通人而言，并非无法负担。
这样的小户型住房，才会真正惠及普通人。无论是租房还是售房，成本都会大大减少。
万幸政策已经做出调整、楼市风向正在转变，我们期待有一天，房子真的能从用来炒的，回归到用来住的本质属性！
