文章为个人观点，希望大家切记“房住不炒”

内容皆为不鱼原创，如发现雷同，请帮我骂他，谢谢

就成都楼市而言，用高新区在楼市的迅速崛起，套用在天府新区（本文天府新区均指成都直管区）上并不合理。

因为天府新区具备的条件，远低于高新区。

房产，永远绕不开供求二字，从三个比较直接的维度讲天府新区和高新区的差距：

1、（供应）区域大小的不同，意味着住宅供应面积的不同。

2、（增加需求）两区楼市高速发展处在不同时期，不同时期新增常住人口数量不同。

3、（存量需求）两区位置的不同，对成都自身人口，吸引力强弱不同。

一、供应

天府新区成都直管区多大？

564平方公里！

高新南区才多大？

89.82平方公里！

高新南区和天府新区，光面积就差了五六倍。

当然，如果单看面积，对天府新区肯定不公平，因为我们分析的是楼市差别。

天府新区 耕地与永久基本农田占了很大的面积。

如果只看建设用地规模。

从天府新区的国土空间总体规划草案公示看， 至2035年，直管区中心城区139万人， 建设用地规模139.53平方公里 。

不谈高新区的建设用地，要知道高新区一共也才 89.82平方公里！

更不要说高新区集中着大量的产业、商业用地，极大的压缩了实际的住宅占比。

天府新区当然也有产业、商业，但如果真要说密度，和高新区还是存在较大差距。

更大的面积意味着什么？

是更大的住宅供应面积。

起码从我个人来看，未来天府新区的住宅面积应该会超过高新区。

足够大的面积，就需要足够多的人口。

那么我们再来看人口情况。

二、增加需求

用近十年成都常住人口数据看。

高新区在楼市能快速发展崛起，离不开成都高速的常住人口增长，可以说高新区刚好赶上了人口增长最大的几年。

一年五六十万的增长，对楼市而言是泼天的流量。

相比起高新区，天府新区还没有来得及过多享受人口快速增长，就赶上了人口增速放缓。

不仅如此，综合出生率、老龄化等因素影响，国内人口已经处在了负增长中。

虽然成都作为核心城市，依然能保持人口增长，但想再重复曾经的常住人口高速增长基本上不可能了。

三、存量需求

既然没有赶上人口高速增长这趟车，那天府新区吸引成都其他区域的人口能力呢？

虽然和高新区一样，两个城区都处在城南方向。

但两者的位置，交通通达性和对整个成都的区域辐射范围却天差地别。

如果说高新区核心是金融城，天府新区核心是商务区。

金融城到商务区直线距离大概是17公里。

知道17公里什么概念吗？

金融城到天府广场直线距离也才不到9公里。

并且，金融城在成都的交通位置更是优越。

基本上处在城市建设的中心位置。

并以又刚好在半径最短的南三环和南绕城中间，前后又被地铁7号线，9号线两条环线夹着。

而商务区已经是五环以外的边缘区域了。

交通通达性越强，区域辐射周边能力越广，所产生的住房需求自然就越多。

我们必须要承认，就位置而言，高新区对住房人口的吸引力远大于天府新区。

甚至都不在一个量级。

四、个人观点

发展的面积不同，经历的时代不同，所处的位置不同。

不如高新区所遇的时代好，不如高新区的位置好，却有着比高新区更大的面积。

所以用高新区在成都楼市的表现，套用到天府新区头上，不合理的根本原因是，二者在楼市上的先天条件有着本质差别。

而这个差别也会直接导致天府新区和高新区的房价差距。

老读者都清楚，这些年我对天府新区未来合理的房价趋势分析，一直都是对标主城区房价的7-6.5折。

（特别强调：1、一定是对标地段和对标品质，不能错位对比，天府新区的头部区域，对标主城区的头部区域，高品质楼盘对标同水平高品质楼盘。2、如果有人觉得主城的概念不清晰，那么我现在更准确的说是5+1核心城区。）

以目前的市场情况看，我认为，目前阶段天府新区的房价会调整到低于高新区房价6.5折的水平。

用超级低的价格，主打性价比去吸引足够多的居住人口入住。

在聚集足够的人口后，进入下一个阶段，天府新区迎来更好的发展，房价逐步提升，保持在6.5-7折水平左右。

最后，我真心希望天府新区能有好的发展，我也相信天府新区会有好的发展。

但我希望大家能清楚一件事情。

希望天府新区好的和希望天府新区房价高，并不相同。

我认为天府新区需要依靠更低的房价，去吸引到更多的人口，以此推动发展。

我相信真心在天府新区自住居住的人，都希望天府新区人口可以快速增长，带动各类配套发展。

但因为天府新区投资客过多，导致但凡有人说天府新区房价应该便宜，涉及自身利益，往往他们张口就是仁义道德，给你扣上抹黑天府新区的帽子。

所以…… 低房价是伤害了天府新区，还是伤害了天府新区的投资客？

文章结束，想要了解成都楼市该点关注点关注。

推荐大家看一下我最近写的 （ 深度分析：成都楼市攻略！ 点击可看）。

个人认为，这篇文章对成都购房者买房的各类需求的建议分析已经说很详细了。

除此以外在贴几篇我写的付费分析文章，有兴趣的给我看：

1、 成都买房，购房区域发展好坏的选择排序！ （点击可查看）