作者：上海二中院
涉公共区域纠纷案例与建议
目 录
案例一
业主认为小区生活垃圾分类投放点影响生活，能否要求拆除？
小区里有噪声污染怎么办？
底层业主反对加装电梯，加装工程还可以进行吗？
公共部位能否放置个人物品？
花盆掉落砸伤车辆，谁来担责？
小区中树枝或果实掉落砸伤车辆，谁来承担责任？
高空抛物是否要承担刑事责任？
出租屋着火烧坏公共财物怎么赔偿？
居民在小区门口摔伤，谁需担责？
可否以业主未交物业费为由拒绝业主车辆进入小区？
业委会能对业主侵占公共部位的行为提起诉讼吗？
不动产权利人不得违反国家规定排放噪声等有害物质，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当根据相关法律规定，承担相应的侵权责任。但并非相邻关系中所有噪声侵害均能要求相邻方承担侵权责任。只有侵害超过必要的限度或者可容忍的限度时，才可以通过法律途径要求相邻不动产权利人停止侵害、消除危险、排除妨害或赔偿损失。
朱某于2016年购买某小区10号101室房屋。该小区水泵房和水池位于9号101、102室客厅正下方，水泵房内有两台生活供水水泵，两台水泵一备一用，日常采用自动启动和关停模式。小区业委会于2013年、2014年对两台水泵进行了更换。后，朱某以水泵运行噪声超标对其造成严重影响为由，诉至法院，要求小区业委会、物业公司及开发商在判决生效后30日内对水泵采取整改措施，将水泵房运作时的噪声降至一定范围；如逾期整改，按照每日人民币300元的标准支付补偿金；业委会、物业公司及开发商赔偿精神损害抚慰金5万元。
审理中，法院委托第三方公司对涉案小区9号101、102室楼下地下室水泵对涉案房屋的噪声影响进行评估，得出评估结论为：1.水泵房和水池位于9号101和102室的客厅正下方，水泵房和水池与9号楼共用墙体。水泵输水管与主体建筑（水箱墙体、墙体、水泵输水管吊装）连接和吊装均为硬连接，未采取有效的隔声减振措施。不符合《民用建筑隔声设计规范》GBJ-1988第2.0.3条和第2.0.5条的规定。2.水泵（1号）夜间运行时产生的噪声为41.0dB，不符合《民用建筑隔声设计规范》GBJ-1988第3.1.1条的规定。3.降噪建议请建筑施工专业机构或降噪专业机构，全面排查水箱和水泵输水管与主体建筑相连接的部位，采取软连接隔断方式对输水管（输水管与水箱、输水管吊装和输水管穿墙等部位）进行降噪处理，降低通过主体建筑至室内房间的噪声传递。一审法院另查明，该小区地下室存在违法分割和私设墙体的情况。2020年7月，该小区所在街道专项整治工作组要求限期完成整改，现尚未全部整改完毕。
法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。评估报告具备事实和理论基础，认定其评估依据及评估结论的效力。评估报告确定，水泵房和水池设在主体建筑下方而未采取有效的隔振隔声措施，不符合建造时已实施的《民用建筑隔声设计规范》的规定，现水泵运行引发的噪声超出《民用建筑隔声设计规范》中标准限值的要求，开发商设计建设的水泵房存在瑕疵，对朱某造成了损害，开发商对此存在过错，理应承担相应的侵权责任。业委会对两台水泵进行过更换，且地下室作为全体业主的共有部位，被私设墙体进行分割亦会增加输水管穿墙部位的噪声传播，业委会对此存在管理过失，亦应承担相应的侵权责任。物业公司对水泵供水设施负有日常运行维护、保养维修的义务，现并无证据证明物业公司在日常维护维修方面存在过失并导致噪声超标，故朱某要求物业公司承担侵权责任，依法不予支持。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。本案中，业委会和开发商分别存在侵权行为造成水泵运行噪声超标，理应采取有效的减振降噪措施，朱某要求其承担侵权责任，对水泵设施进行整改，于法不悖，予以支持。根据本案的案情，业委会和开发商以平均承担责任为宜。对于朱某要求精神损害抚慰金、租金损失的请求，不予支持。
在现代社会，人们生活环境的质量日益受到重视，各国政府都在加大环境保护力度，其中一项重要的举措就是加强有关环境保护方面的立法。我国《环境保护法》第四十二条规定，排放污染物的企业事业单位和其他生产经营者，应当采取措施，防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、医疗废物、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、光辐射、电磁辐射等对环境的污染和危害。但是保护环境不能只靠《环境保护法》，在与环境有关的相邻关系，以及侵害环境的民事责任等方面，民法也发挥了重要作用。《民法典》第二百九十四条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当根据法律规定，停止侵害，排除妨碍并赔偿相应损失。
值得注意的是，不是相邻关系中所有的污染物侵害均能要求相邻方承担侵权责任。因为任何人都不可能生活在真空之中，来自于相邻不动产的污染物的侵入是不可避免的，但这种侵害不能超过合理限度。相邻关系中的容忍义务，即当遭受来自于相邻不动产的污染物侵害时，此种侵害如果是轻微的，或者按地方习惯认为不构成损害的，则应当容忍，不能阻止相邻不动产排放或施放污染物。只有此种侵害超过必要的限度或者可容忍的限度时，才可以通过法律途径要求相邻不动产权利人停止侵害、消除危险、排除妨害以及赔偿损失。本案中，经第三方公司评估，水泵运行引发的噪声超出《民用建筑隔声设计规范》中标准限值的要求，超出了社会一般人的容忍限度。故侵权人应对涉案水泵进行降噪处理。
1. 在相邻关系中，不动产权利人向相邻不动产排放噪声在所难免，但要控制排放噪声的分贝和时间，不得影响相邻不动产权利人正常的生产、生活。
2. 对于相邻不动产排放噪声等损害他人合法权益的行为，权利人有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的，可以向有关行政主管部门报告或者投诉。
第二百八十八条
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第二百九十四条
不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。
第一千一百六十七条
侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
上海市第二中级人民法院民事审判庭副庭长
上海市第二中级人民法院民事审判庭法官
上海市第二中级人民法院民事审判庭法官助理
案例四
底层业主反对加装电梯，
为既有多层住宅加装电梯是房地产逐步进入存量市场以来,政府顺应人口老龄化趋势开展的一项便民、惠民工程。加装电梯在解决老年群体上下楼困难的同时，也创造了更加舒适宜居的社区环境。但实践中，不同楼层的业主对加装电梯的利益诉求差异明显，加之部分小区加装电梯需要对既有道路、绿化进行改建，造成“众口难调”的局面，部分业主的强烈反对也在一定程度上阻碍了加装电梯工程的落地实施。加装电梯在性质上属于对建筑物及其附属设施进行改建，根据民法典规定，由“双2/3参与表决”且“双3/4表决通过”即可实施，故个别持反对意见的业主应予以配合，不得妨害施工。
刘某系涉案楼幢701室权利人之一。毛某某系涉案楼幢101室权利人。2019年，涉案楼幢业主就加装电梯工程征询意见，包括毛某某在内的业主均签字同意。后涉案楼幢业主与该楼幢所在的业委会签订《加装电梯联建协议书》，该协议载明：“本小区业主委员会在54号单元全体业主自愿同意达成加装电梯协议书基础上，并向影响相关权利人的全小区全体业主发放书面征询意见表，获三分之二以上业主同意，同时54号单元90%以上业主同意签订加装电梯联建协议书”，该协议所附费用分摊明细显示涉案楼幢101室及102室无需承担分摊费用。
此后，业委会作为发包方与作为承包方的案外人甲公司签订《加装电梯项目服务及施工合同》。2020年10月，涉案楼幢加装电梯规划方案张贴于单元门口予以公示。
2021年1月5日，业委会及涉案楼幢所在的居民委员会出具《情况说明》，载明规划方案图于2020年10月16日公示后曾被撕毁，后于当日重新张贴，涉案楼幢101室、102室因会影响其采光等原因有争议，目前正在协商解决。2021年4月1日，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目完成建筑工程开工报送（备案）信息登记。
2021年4月21日，刘某与毛某某等因涉案楼幢加装电梯事宜发生纠纷，并导致肢体冲突，后经公安机关派出所主持调解，双方自愿达成协议，约定互不追究对方责任。此后，刘某与涉案楼幢其他业主一起作为原告诉至法院，请求判令：毛某某停止妨碍，不得阻碍涉案楼幢加装电梯工程。
法院经审理认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。为既有多层住宅加装电梯系政府适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。电梯安装或许会给底层住户的采光等造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，底层住户应给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。本案中，就涉案楼幢加装电梯事项已向业主征询意见并约定了费用分摊比例，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目，亦完成了建筑工程开工报送（备案）信息登记。从诉讼中毛某某的主张及后续加装电梯施工过程中发生的肢体冲突与报警情况来看，毛某某对加装电梯不予同意并实施阻拦实属不妥，其实施的妨害行为依法应予排除。
加装电梯在性质上属于对建筑物附属设施的改建行为，根据民法典规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。事实上，相较于物权法规定的全体业主“双2/3”同意，民法典确立的“双2/3参与表决且双3/4表决通过”即全体业主“双1/2”标准实质上已经降低了决议通过门槛，有效避免了实践中因部分业主怠于行使共同管理权导致决议难的问题，更有利于业主形成决议，促进业主自治机制更好地发挥作用。从当前司法实践来看，对加装电梯施工实施妨害的业主均为加装楼幢持反对意见或相邻楼幢的低楼层住户，主要理由是加装电梯严重影响己方住房的采光、通风、通行，且征询意见、表决及施工方案公示等程序不规范，未充分保障低楼层业主的权利。随着加装电梯工程的推广，此类排除妨害纠纷案件增长趋势明显。
1. 推动基层自治组织牵头协商，增强低楼层业主的“参与感”。居民委员会、业主委员会等基层自治组织可根据需要积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数。
2. 规范意见征询与表决程序，增强低楼层业主的“认同感”。虽然根据民法典规定，个别低楼层业主的反对并不足以阻止加装电梯，但是在意见征询、表决及施工方案公示等整个过程中应确保公开、透明，尤其注重保障低楼层业主的知情权和参与权。
第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十八条
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
上海市第二中级人民法院民事审判庭副庭长
上海市第二中级人民法院民事审判庭法官助理
案例十一
可否以业主未交物业费为由
近年来，随着私家车越来越多，因小区车位规划等原因，小区停车位成为了稀缺资源。部分建成时间较早的小区原先没有规划车位，现仅能在公共道路上划定数量有限的停车位，难以满足小区业主的停车需求；部分新小区虽然有规划车位，但配比不足，亦存在停车位一位难求的困境。在小区停车位不足的情况下，应如何合理地设计规划业主的停车顺位，是困扰业主大会和物业公司的一个难题，实践中也易出现因规则设立和执行失范而侵害业主合法权益，从而引发纠纷的情况。
上海市A小区为自管小区。王某系该业主，A小区业委会系该小区业委会。2014年王某对于小区物业费涨价持有异议，未再交纳过物业费。A小区内公共道路规划为地面停车位，停车费为200元/月，王某停车费交纳至2020年12月止。根据王某2015年1月至2020年12月的停车费收据显示，王某停车费 的交纳方式为半年一付，先停后交。2021年3月9日，A小区业委会因王某长年未交纳物业费，不允许王某车辆进入小区停车。后经多方调解未果。
王某诉至法院，请求判令A小区业委会排除妨害，允许王某的车辆在A小区内停车。审理中，王某表示同意支付2021年在A小区停车期间的停车费，具体为2021年1月1日起至2021年3月8日止以及王某车辆此后被允许进入A小区内停车之日起至2021年12月31日止。审理中，A小区业委会提供了小区的《管理规约》，其中关于车辆停放管理的规定主要内容为：业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用；机动车停车位应当按照业主优先及业主首辆车优先的原则予以使用；车辆停放不得占有、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道等。
法院经审理认为，A小区内部的停车位属于业主共有，对此本案双方当事人均不持异议。对于共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。根据A小区业委会的陈述，A小区现无物业服务企业，属于业主自管小区。但即便是自管小区，A小区业委会对于业主共有部分的管理权限亦应来源于业主大会的授权。A小区业委会认为根据其《管理规约》，A小区业委会有权决定不允许王某的车辆进入小区停车。但A小区业委会提供的《管理规约》中关于车辆停放管理的规定不足以证明其上述主张，因为《管理规约》并未授权物业服务企业或业委会根据是否缴纳物业费来决定小区业主是否可以进入小区停车。故即使暂且不考虑将按时缴纳物业费作为业主可以进入小区停车的前提是否合理，本案中，A小区业委会并不享有自行决定因业主未缴纳物业费而阻止其进入小区停车的权限。因此，A小区业委会阻止王某的车辆进入小区停车的行为构成对王某的妨害。故法院判令A小区业委会允许王某的车辆在A小区内停车。
业主大会是小区公共事务的最高决策机构。业委会是业主大会决策的具体执行机构，其在业主大会授权范围内行事。住宅小区内公共停车位的规划及具体使用规则的设定属于小区公共事务的范畴，应属业主共同决定的事项。如果小区现有停车位数量不足，为使业主有序使用已有车位，可通过业主大会决议的方式形成具体使用规范。一般而言，经合法程序而形成的业主大会决议对小区全体业主均产生约束力。但在尚无相应业主大会决议或授权的情况下，业委会或物业公司自行设定小区公共停车位使用的顺位规则，排除部分业主停车资格的做法，往往难以实现其规范目的。
