官方突然出手，2021，上海打出调控第一枪

上海出台楼市新政了。

因为我昨天才刚发了上海的文章，今天就跟大家简单解读下政策，关于上海楼市朋友们也可以回看前文。

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在21日晚间，上海印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从2月22日起开始实施。

新政有几个需要注意的要点：

1，夫妻离异3年内买房的，按照离异前家庭总套数计算；

2，增值税免征年限从2年变成5年。不足5年的房产对外销售，全额征收增值税；5年及以上非普通住房对外销售，按照销售收入减去房屋价款后的差额征收增值税；5年及以上普通住房对外销售，免征增值税；

3，严格执行差别化信贷政策，加强个人住房贷款审慎管理

4，进行商品房销售管理，执行“一价清”、“实名制”，新建商品房优先满足“无房家庭”自住购房需求

这几方面的调控方向应该大家都挺熟悉的了，是2020年不少城市的主要调控方向。

接下来我说说新政的影响：

让我意外的是，上海出台楼市新政这么快，毕竟在2天前上海官方才刚刚否认了新政传闻。

在昨天的文章中我给了两个启示和建议

第一是我看好上海这座城市，资源和前景都是国内的佼佼者，刚需想买上海房产的，不需要犹豫太多。

第二是上海的信贷政策可能会加严，所以接下来要好好经营自己的个人信用。

而这次的上海楼市新规中果然就提到了要加强个人住房贷款审慎管理，严格执行差别化信贷政策。

政府接下来会对商业银行的个人房贷投放节奏和增速进行指导，防止突击放贷，也要防止信用贷、消费贷、经营贷等方面的资金违规流入房地产。

所以说，商业银行在政府的指导下，对个人的信用审核肯定是会更加审慎的，对于一些个人信用不是特别良好或者是信用情况比较空白的人，可能会在申请房贷方面不容易拿到贷款。

因此还是和昨天说的一样， 好好经营个人征信，白户或者准白户要主动让银行知道自己是个守信之人。 比较直接的办法就是借银行的钱，留下按时按量还款的信息。

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另外楼市新政中执行离异3年内买房按离异前房产套数计算，加上增值税免征年限从2年变成5年。

这两个政策内容对接下来的上海楼市成交数量肯定有抑制作用。

毕竟二手房成交成本要提高了，有一部人离婚买房的人也会受到名额的限制。

不过这不一定就能够使得上海的楼市由涨转跌。

第一是毕竟上海的二手房库存紧缺，上海的去化周期大概只有一个多月。

下面是2020年上海待售二手房的数量变化，8-9月份还有5万多套，到2020年底只有4万套左右。

第二是上海房价的上涨并不是因为楼市调控太松了。

因为上海本身的购房门槛是比较高的，比如非上海户籍需要已婚而且只能在上海买一套房产，需要连续缴满5年社保。

而是因为经济在回暖，货币在通胀。在中国楼市分化严重的情况下，钱都往有潜力的城市集中。

再加上上海横盘了3年，上海房产性价比相对来说要好一些。

第三其实还可以参考一下深圳。

在2020年7月，深圳也迎来了史上最严楼市调控，当时深圳对楼市的调控要求是

1，深户落户3年+社保3年，非深户连续社保5年才有购房资格；

2，夫妻离异3年内购房按离异前房产套数计算；

3，在深无房产且无房贷记录的首付3成，其余的需要首付5成到8成；

4，二手房增值税免税从2年变5年

这一个政策可以说比上海现在的新政要严格得多。

不过看一下2020年深圳的楼市走势，根据链家给出的数据，供需都在走低，但是房价也没有转涨为跌的意思。

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