刘晓博 | 楼市：“牛市之火”仍在，方向发生巨变！

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2017-03-14 18:53

正文

今天（3月14日）国家统计局公布的2017年前两个月的数据显示，中国房地产市场正在发生重要变化：

1、楼市依然火爆，大家盼望中的冬天仍然没有出现；
2、楼市的热点正在转向中西部地区，三四线城市的成交在上升。

我们先看一下投资增速：

从上图可以看出，最近两个月的投资增速是一年来最快的。“去库存”是2015年12月提出来的，然后是刺激政策出台。到了2016年3月25日以后，上海深圳等一线城市开始调控，第一个投资高潮结束。2016年10月开始，强二线城市加入调控，投资增速一度有所下滑。

在“挤牙膏式”调控之下，从去年12月投资开始反弹，到了今年前两个月，更是进入了如火如荼状态。房地产投资占全部投资的比例，达到了25%左右！

上图是“房企土地购置面积增速”，今年前两个月更是高歌猛进，一举转正。如果单看“房企买地”这个指标，中国楼市好像才刚刚进入牛市，而不是即将结束牛市！

上图是“商品房销售面积、销售额”的走势。看销售额增速（蓝线），是牛市结束的样子，一头扎了下来。但销售面积增速（黄线）则在“抬头”。

这是啥意思？说明前两个月卖的是便宜的房子。也就是说，一二线城市销售在下滑，而三四线城市在上升。所以出现了销售额增速下降，但面积增速上升。

今年1到2月各区域楼市销售情况

	销售面积增速	销售额增速
东部	15.9%	15.7%
中部	33.0%	44.1%
西部	36.2%	49.5%

上面表格，展示的是今年前两个月东部、中部、西部商品房销售情况，可以看出中部、西部在快速崛起，东部销售面积增速则回落了6.8个百分点、销售额增速回落了23个百分点。

毫无疑问，今年1到2月的资金流向了中西部楼市，而且有相当一批资金流入了三四线城市。

结论：

1、由于今年经济不确定性强（美元加息提速，特朗普新政），所以楼市仍然需要发挥作用，楼市没有那么容易轻易入冬；

2、三四线城市去库存，用的仍然是“以涨促销”，而不是“降价促销”。

3、大量资金正在被引入“低回报率”的市场。长线看，三四线城市楼市没有多少投资价值。中国未来10多个“国家中心城市”形成的城市圈，将成为10多台巨大的抽水机，向全国抽取资金。人口。除非你选的三四线城市靠近这10多个中心，否则，未来会长期滞涨。

4、三四线城市的刚需，可以趁着低利率时代买房。如果投资，还是要去中心城市，不要被当前形势所迷惑。