有关房价“巨变”、“重挫”、“暴跌”……
的标题一直以来都是最有市场的。
上海最近的天太热了，热得人人都想懒在家，
幻想刷刷朋友圈就能买上房、走向人生巅峰。
这其实就跟“成功人士的几条定律”、“变美的几个诀窍”、“看完这几条，你也能成为XX专家”等文一样……
因为大多数人心中永远都有想找到通往成功捷径的幻想，所以这类迎合的话题经久不衰。
（年轻的朋友们百度搜“牛刀、谢国忠”多看套路。）多年前，我还在某管理期刊工作时，就发现标题绝对是比文章本身都重要的东西，最好每篇文章都能写成“XX管理的几个方法”，尽量少说些研究方法和那些枯燥而充满不确定性的语言，没人想看那些，标题要果断（武断）、坚决。但殊不知，社会科学的研究从来都是有假设前提、有局限性的……
如果标题看起来耸人听闻，只能是编辑把严谨的那部分吃掉了。
认真刷完每篇“房价要跌”的文章
就能买得起房了？
1. 只看到上海的新房
越来越“买不动了”
原本买不起房的人，现在（因为“降价了”嘛？）就买得起了吗？恰恰相反吧。其实真的如果冒着40度的高温天去一次售楼处就知道，
对很多人来说，去年甚至年初还能“够一够”的房子，现在是无论如何砸锅卖铁都买不动了。
这背后的原因太多了，
包括资金成本远远提高
——首付比例的提高、利率折扣的取消等，具体可以看下之前我们发的这篇，比较含蓄（哎，只能含蓄），但相信懂的自然能看懂👉
二期降价了？要不要再等等看？现在买会不会站岗？
：“谁要是认为调控期的正常波动就是开跌了那就是下一轮被碾压的对象。”。
还包括
悄然在变化中的、越来越严格、越来越普遍但其实并没有违背政策要求的新楼盘的“挑客户”行为。
年初1月时，某开盘当天销控表全红的住宅楼盘，对签署《预售合同》的要求是“1个月内”。
当时，我们看到另一个1月新开楼盘要求“10天内网签并签署贷款合同”，并约定“全款到账”日期，还觉得它家非常苛刻，是不是“疯了”？
到现在，已经有很多一手楼盘都在默默地提高对首付时间的要求。（一直关注《住在上海》的开盘速报文章的同学应该已经发现了。）宝山某楼盘是要求3天内签约。1月份开盘时还曾要求1个月签约的某楼盘，最近一次开盘要求的是“七天内完成首付并网签”，同区另一个盘4月第一次开盘时就是这个要求了。
“七天内网签”现在已经是主流盘的主流付款和签约要求了。
松江某盘
选房后30分钟付齐首付，奉贤某盘付清首付后才能选房。
（之前可能是闻所未闻的啊！ps：腾讯最近的超链接功能不大好用，奉贤那个要求付清首付才能选房的新盘我们也发过销控表的，只是一时搜不到超链接了～～）
去年甚至年初时，对某些盘还可以拿张认购书回家慢慢凑钱、卖房（虽然近呛不一定好卖），现在必须是拿着现钱、卖完房、去完名准备好资格来直接签约了。
这对于大多数置换客户而言，得占用多少时间成本和资金成本多少？不言自明吧。其实有一点挺好理解的，如果现在真的已经成为了“买方说话、买方随便挑”的“买方市场”，二手房的佣金应该都由上家来出。一手房这些半年及以前看来就像“疯了”一样的“挑客户”要求肯定不存在的。“挑客户”当然是企业正当正常的市场行为，但这不是“变相涨价”是什么？
至于为什么这样的矛盾到现在特别突出？继续深究就比较敏感了。可以参考《住在SH》3月份的一篇纯探讨文章👉
政府规定最高限价，将给市场带来哪些后果？
我们当然盼望有一个越来越透明、越来越程序公平的房地产市场，但是本质上的供需矛盾如果不是通过市场，而是通过行政措施来干预的话，经济学原理早就告诉我们会遇到各种各样的问题，而且确实都在身边发生着。
2. “增加新建住宅用地”当然是大好事！
可是……
既然核心矛盾还是供需，那么👉
上海未来3年里，每年新增约1000万方商品住宅！
当然是天大的大好事！这才应该是调控的核心好吗！太好了！（其实在我们房产群观察到大多数人的insight其实是：有房子的普通购房者比没房子的人更希望房价真正平稳！因为这样才能好好置换更好更大的房子！）不过从今年的情况来看，
能不能不要只供应那些远到“宝山人民都不会买的宝山”、“奉贤人民平时都不会去的奉贤”、“不是离人广40km，就是60km”……
好了，不能再说下去了。。。
3. 广州“租售同权”？然后呢？
其实该城市具体的细则还没有出来啦，很多标题党爱好者就自嗨到不行了。可以不客气地说，
是把优质学区资源紧缺的社会矛盾转移为了人民内部矛盾。本质上，上海的优质学区要求“落户年限”、“五年一户”也是这样。用脚趾头想想，现在优质学区的房子，即使是产权人，也不能保证业主子女（直系亲属）肯定能入学
，优质学区都要排序的ok？怎么做到“租售同权”？
（复习👉
干货｜买学区房有多重要？优质学区有多少？理解上海学区房的逻辑，看这篇就够了！
）真以为“因特那雄纳尔”了？
深圳倒是早在2015年就有过类似的尝试，大致实施办法是实行积分制的方式入学，租房者也能参与积分，“租赁凭证每满1个月加0.1分，累计不超过10分。” 购房者“按房产证发证日期每满1个月加0.1分，累计不超过10分。”、 “租房与购房之间上限相差高达15分。”、
“如果要入读排名较高的学校，分差太大基本实现不了。”以下为来自《每日经济新闻》的截屏。
稀缺的从来不是“教育资源”，
而是“‘优质的’教育资源”。
实现“租售同权”，“XX同权”仍需增加优质的教育资源，去改善优质资源的供需矛盾。
房价真的降了吗？
或者…
数据降不降
又如何
其实，确实有不少二手房真的在下调挂牌价了，二手房市场也真的冷了很多，很多人的房子都挂了几个月没卖掉了。还有一手房，市场分化也确实越来越严重了，有一些盘还在“揣着明白装糊涂”甚至“掩耳盗铃”。
蓝鹅，除了刚才说到的某些不涉及金钱但本质是各种不同名目的“变相涨价”方式，数据本身其实也太容易被操控，所以数据降不降又如何？
你看到的新建商品房价格数据（一手房数据）可能真的降了，但也许仅仅是因为预售证少批了一些市区盘，多批了一些远郊盘。反
正数字又不会告诉你去年的房子都在中环，今年新开的可能都在临港、奉贤了？或者上一期是壕装的、这一期变毛坯了？
（复习文章👉
上海严控楼市预售证！价格审批须过两道关！XX府 XX院子继续排队等证！
）看数字的人又不会在意这些咯！真要买房的才会懂啊。问自己，你的“预期”改变了吗？
至于二手房数据，更是罗生门， 二手房可能是真的比年初“降了”一些，但是比去年呢？不知道，
二手房是“一房一价”以及很难透明的市场。
网签数据普遍做低就像皇帝的新装，不可言说却无人不知。真正的核心“转定价”数据只有对市场处于绝对垄断地位的
大中介也只能接近“真相的一部分”。
一方面，出于某些不可描述的原因，我们在某大中介的app查成交里面，已看不到真正的“转定价”数据。另一
方
面，即使是在某大中介的顶峰时期，其市场份额也没有超过全上海的25%，仍然有75%的二手房成交是即使这家大中介也无法追踪到的。
（当然，即使有了真相它也怕惹事不愿公布，其数据保密工作越来越厉害。以前去某大中介的中介店里，中介小哥还能帮你查到最近小区的真实“转定价”，现在……）
捷径永远听起来很美好，可现实哪里轻松？今天这热化了的气温，有朋友坐11号线到昆山去看二手房了，某壕姐姐去体验这天气里朗X样板房的“恒温恒湿”了，赚钱都不易，与其动动嘴皮就说“买不起”、或“买得起“，还不如多看几套房、多跑几次售楼处、多关心关心市场真实的情况。当然，无论如何，
最近依然是给真刚需让道的窗口期。 感谢调控！
多珍惜，少BB！
