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专注于片区开发的顾问咨询和业务指导，尤其擅长搭建片区开发合规架构和融资路径
。七公建立长期合作关系咨询机构，
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无论是地方政府、平台公司、社会资本、金融机构、咨询机构，还是审批、监管部门，没有人不知道大规模片区开发中的大比重市场化收入是假的：如我们在
新机制下35和47号文扯下了"伪片区开发"的哪块遮羞布?
中所说的那样，不可能有任何市场化收入，能够覆盖几十、上百亿的大规模片区开发投资项目。
我们所常说的是，包括其他财政收入和市场化收入，不是不能跟土地出让收入相比，而是不能跟土地出让收入的十分之一相比。
大比重市场化收入的背后必然隐藏着一个违规兜底回报承诺，项目参与者都知道市场化收入只不过是皇帝的新装，只是因为不想在自己的手中流走一个大型基建项目，而共同博傻地去赌一下N年后接盘侠的未来而已。
片区开发在当前时期的主题，是如何合法合规、风险可控地创造和使用土地收入，而不是虚构编造市场化收入，用来捆绑以覆盖基建投入。
大清早上的哥们来电话，说是参与了一个片区开发项目，找我给他帮帮忙。
我一看，这是哥们儿变客户了，亲上加亲啊，这得接客呀。
哥们巴拉巴拉说了七八分钟，没听明白他要说什么。
我就打断了他一下，我说你听我问一下关键信息，这里是谁赚谁的钱？收入够不够？
这话一问，给哥们儿整生气了，他说你这话问的，你怎么还怀疑我了，这么大项目，我能亏待你吗？
我说不是这个意思，不是你给我多少钱的问题，我不收你钱。
我想问你在这个项目哪个环节有收入？收入是多少？总投资额是多少？够不够覆盖住的？
没动静了。
我们在项目策划阶段或者意向阶段的客户最常犯的错误：就是，想要投多少钱干多少活，然后能收入多少，完全没有测算。总之就是地方很缺钱，很多事情想干，怎么收回来以后再说。
在讲到我们在2019年前后搞的烂尾项目专题调研的时候，我们也曾经提到过，发生烂尾最主要的原因就是项目盈利性。
盈利性，就是指，第一这个项目本身财政能不能赚钱，第二是投资人能不能赚钱；而在政信领域里或者说基础设施建设融资领域里面，主要是地方政府财政能不能赚钱这个问题，在政信领域里面，投资人本身有市场化收益的少之又少，不到1/10。
其次还有一些合规性的问题，但是归根结底他也是因为盈利性不好，所以投资人想追求一些兜底承诺、固定回报的保障才造成了违规发生，结果是心理保障有了，但是违反规定了，下一任不敢干了，造成烂尾了。
还有一些项目烂尾是因为项目结构性的问题，实质上是由于项目各方的合作结构不合理，造成了一些违规因素或者是盈利与风险分配不合理的因素。
所以说归根结底还是盈利性因素。
忽略盈利性，是我们建筑施工类企业在做了很多年BT以后养成的一个惯性的思维习惯。就是我不管你干这个事挣钱不挣钱，反正我垫钱干活，你就在我干完活后，就给我钱。晚点给也行，过3年、过5年、过8年都行，但是你得给我钱加上固定回报，至于你让我干那个活干嘛用的，能不能挣钱，跟我没关系，不挨着。
这也是建筑施工类项目和片区开发类项目或者说的长远一点，城市运营项目，之间的最本质区别，就是，建筑施工类项目，乙方/受托方的责任就是把建筑施工活按时按质按量完成；片区开发类项目的投资人/受托方，还要确保项目本身财政是有收益的。
项目盈利性是片区开发项目的核心逻辑，是片区开发区别于其他建筑施工类项目的本质差异。这个盈利性经常容易被误解为项目本身是有收益的，而实际上片区开发的盈利性，是指在片区开发计划中，地方政府财政的收益性，主要不是指投资人的收益性。投资人的收益性，是按照先前招标时的约定，通过地方政府的支付获得的，在项目中是第二位的。简单的说，在片区开发项目中，财政是靠预期土地出让收入平衡的，其他人是靠财政付费平衡的。
实现地方财政的盈利性，以及附属的其他一些社会经济指标的变化，是保证片区开发项目合规性的核心支柱。它是片区开发项目和一般基建施工类项目之间的最大差异；也是建筑施工类企业成长成为城市运营商的必经之路和最简易的快捷方式。
所以我们在准备或者策划片区开发项目的时候，第一件事先要搞清楚：投多少钱？收入多少钱？里面是谁赚谁的钱？赚多少？能不能覆盖投资？我们经历了太多这样的策划项目，就是完全都没有搞清楚，不知道谁给钱，到最后的结局必然是依赖一个兜底承诺固定回报，必然是新增隐性债务的违规举债行为。
曾经有读者问到的这个问题，把七公给气乐了。
这个疑问肯定是受到了虚构编造市场化收入的违规片区开发类型的影响。因为，片区开发项目，地方财政的唯一主要收入来源是预期土地出让收入，社会资本投资人的唯一主要收入来源是政府付费。无论是针对财政来说还是针对社会资本投资人来说，本来也不存在经营性收入，或者说市场化收入。以市场化收入为主的片区开发项目肯定是夸大、编造市场化收入骗取金融机构融资的违法犯罪行为。
片区开发项目是有附带服务要求和土地一级开发内容的基础设施建设项目。归根结底，片区开发项目属于采购工程。
采购工程类项目的合规要点就是交付即付款，滞后付款就属于新增隐性债务的违规举债行为。
没有任何市场化收入，能够覆盖片区开发项目先期投入。无论是停车场还是养老院水库地铁，都不可能盈利，更不可能有超额利润，这个不是经营管理水平的问题，而是如果他盈利了，就会转化成为纯粹的市场化项目，就会引来激烈的竞争最终挤压到平均利润，不可能有超额利润来覆盖基础建设的投入。地方也没有权利，把市场化服务项目与片区开发的基础设施建设项目绑定起来，唯一曾经发生的，是通过违反土地管理法的一二级联动、违规勾地、毛地摘牌等方式锁定摘牌人的违法行为方式，牟取超额利润来覆盖基建投入的情形。
近几年，我们前前后后接触了几十个以所谓的市场化收入作为主要收入来源的片区开发项目，毫无例外地发现了兜底回购的违规条款，——不仅可研编制单位不相信自己编的假可研，地方政府和社会资本投资人也不相信，——不附带一个抽屉兜底承诺，项目是走不下去的，虽然这涉及到更严重的违规。
片区开发针对工程施工部分实现统筹付款(或工程延期)的唯一理由是产业导入绩效考核。原因在于片区开发是有产业导入要求的工程建设，需经对于产业导入部分进行绩效考核后，才能协调工期与付款的统筹安排，这才是片区开发模式中统筹工期与付款的唯一合理解释，也是片区开发技术中，复杂程度最难的问题之一。
近几年，在七公片区开发的倡导和呼吁下，更多的片区开发项目呈现出与2019年前原管理库内片区开发PPP项目相似的重要特征：明确地加入产业导入因素。据2022年不完全统计，至少有6366亿元的46个真实片区开发项目明确将产业导入纳入项目内容之中，逐渐成为片区开发走向合规和成熟的重要标志。
基础设施建设项目，特别是片区开发中的基础设施建设，本来就是没有经营收入的，即使有，也不足投资的十分之一，如果有足够覆盖投资的经营收入，四十年前就会竣工的，不可能等到现在。我们对基建融资的研究已经到了今天的这个时代，向基建领域要市场化收入，早已是永动机一样的不可能命题了。
有些读者咨询时，对于土地产出的分类比较纠结，划分成了二级和三级、从开始到最终的多级产出。
这里要预先解释一下的是，对于基建领域来说，只有财政收入才有意义，纯市场化收入是禁止捆绑到财政收入中去的，另一方面，公益性项目的市场化收入都是亏损的，所以，在基建领域里讨论收入的时候，只有财政收入是有意义的。
对于财政来说，并没有那么多级产出；财政能够得到的，只有土地出让收入，后续的其他市场化收入，都不是财政能够惦记的事；或者，例如税收等后续收入也没有办法合规地用于测算和支持基建融资；另外，横向的来说，土地出租收入并不是不可以，但应用范围非常狭小，金额规模也非常小，小到可以忽略不计，不值得考虑。
土地指标交易收益、配套费等收入，也是财政收入，读者可以将其视为类似土地一级开发的组成部分，同样的，由于规模占比非常小，也没有太大的讨论意义。
基建投入与土地产出的结合就是社会资本投资人在项目中的投资于“征拆建”责任，与承担“卖地”风险的结合。
包含这两个环节的，就一定是片区开发；不包含这两个环节的，就一定不是片区开发，除了地方债以外，就一定会造成违规举债。
说到底，这是一个基础设施建设投资的责任和风险分配的问题，这也是片区开发与其他一般基础设施建设项目的本质差异，也就是说，片区开发项目的征拆建投入必须是由社会资本投资人实施的，片区开发的土地出让风险必须是由社会资本投资人承担的，
——不是非要欺负社会资本投资人，而是不得已而为之
，不这样做就会造成新增隐性债务。
需要补充说明的是，在这里提及的“社会资本”，是包含融资平台公司的，如果它有这个能力，而且大家也认可它有这个能力的话。
没有社会资本的征拆建投入，或者社会资本不承担土地出让的风险，地方政府就不会有确定的收入来源用来支付片区开发的合同金额，则必然会有一个固定回报的兜底承诺隐藏在其中。征拆建投入和确保土地出让，是基建与土地关联的唯一线索，也是施工类企业成长成为城市运营商的第一节必修课；同时，这也是最简单的一节入门课。
土地出让收入是财政收入的一种，作为政府性基金收入进行管理，不能够返还给任何行政机关以外的企业或个人，一切土地出让金返还的条款都是无效的，2022年，最高法还特地再次说明了这个问题。所以，根本不存在什么土地出让收入的返还路径。
我们有些投资者和咨询机构，总要为地方政府操心，总要关心人家地方政府应该从哪个收入、哪本预算里面安排对社会资本投资人的应付款项，——这可能就是做原管理库PPP财承报告的副作用吧，
——
片区开发，是在社会资本投资人完成绩效考核的前提下，由地方政府依约向其支付的工程建设模式，土地收入，仅是其用于分析预算支出安排可行性的测算基础，
有能力、有意愿支付的甲方，就是好甲方，你管他从哪里安排预算呢？
实操中，我们更经常使用“专项资金管理办法”来加强资金管理和为地方增信。通过专项资金管理办法，可以将确定区域的各项财政收入归集起来，依照财经制度的相关规定和预算安排，专门用于某项支出。
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【课程内容】
第一课 基建筹资的路径选择：F-EPC？ABO？
第一节 基建筹资方式分两种：举债和融资
一、融资和举债两种筹资方式：“不需要还”和“需要还”
二、原来多年误解：举债与融资的文件提法
43号文关注的是举债，而不是融资，地方政府仍然可以融资。
三、社会资本方：关我什么事？
举债方式中的乙方，融资方式中的甲方。
第二节 为什么你总是走弯路：筹资分类和选择
路径设计【三步走】：开源增收的融资项目
一、是否财政? ——只有穿透来看财政承担的，才属于政信领域
二、挣钱/花钱(融资/举债)?
挣钱的项目用融资手段，花钱的项目用举债手段【犯得最多的错误】
三、核心要点：项目模式or金融工具？
【项目模式】PPP、购买服务、采购工程，它表述的是项目或经济合同的甲乙双方之间的关系。项目模式主要是【社会资本与地方政府】之间的关系，
【金融工具】银行贷款、信托，它表述的是金融机构与借款人之间的关系。或者说：
金融工具主要是【社会资本与金融机构】之间的关系。
一、债务型
(一) 地方债：一般债、专项债(土储债除外)、专项债的拓展运用
(二) 管理库PPP
(三) 城投债等
二、出售型——国资运营
1.融资租赁
2.TOT
(1)文件指出的模式内容 (2) 模式利弊分析
【优点】操作比较简便，资金用途较为灵活。
【缺点】其规模依赖于标的物的规模，很难合规放大和任意拓展。
【化债】类TOT模式是存量债务处置方向*
(3)与平台公司
TOT是平台公司可供选择的融资模式。在此模式中，平台既可以作为资产出让方，也可以作为受让方。这也是传闻主管部门叫停的原因。
三、购买型：采购工程、购买服务
四、股权型：片区开发
三、购买型
(一) 采购工程 政府采购工程：与PPP相比，政府采购工程的筹资方式具有年限短风险小、手续简便快捷；不过，预算约束、盈利来源、项目年限等多方面，与PPP等模式相比，还有较大差距。
(二) 政府购买服务
1. 一般购买服务，2. 购买征拆服务，3. 采购安置房，4.搬迁贷款*
(三) 复合采购——以购买服务或购买工程为主：ABO、F-EPC
1. ABO定义、性质
(1) ABO概念的提出
(2) ABO属于政府采购行为
(3) ABO分属于政府购买服务和采购工程
2.购买涉及工程的服务I——ABO的合规性研讨
(1)违规情形：BT ①不可BT，②按照“实质重于形式”的原则考查
(2)常见误区之一 ——“禁止打包工程(具备必需设施)”的规定①仅限于服务，②不交付情形不纳入。
(3)常见误区之二——“不能超出3年期限”的规定：是指服务完成后支付的情形，不能超出3年
2.购买涉及工程的服务II——ABO的拓展
(1)公用事业领域排他性运营的设想
对于必须提供功能的项目，可以在金融机构支持下，考虑采取排他性条款
(2)商业服务业房产方向的拓展
(3)拓展方向：采购有服务条件的工程* 案例：南京六合，保定ABO项目
2.购买涉及工程的服务III——ABO采购的实施程序
2.购买涉及工程的服务IV——ABO优缺点：便捷无约束，很难超三年
(三) 复合采购——以购买服务或购买工程为主
3.购买包含服务的工程——F-EPC
(1)与ABO不同的是，多数F-EPC属于采购工程
(2)没有服务条件的纯工程，必须按进度付款
(3) F-EPC合规垫资的前提条件：加入服务类绩效考核，服务：必须具有关联性、不可分割性
四、股权型
第三节 土地财政
(一) 为什么PPP和专项债不受地方政府欢迎？拉动固定资产投资效果不好？
(二) 土地财政的意义：高效置换低效
(三) 土地财政的替代：集体土地入市，人力财政*
第二课 违规识别：隐性债务和更严重的违法犯罪
第一节 构成违规举债的充分条件(谷子地)
造成了：
①固(gu)化或相对固化的
②滞(zhi)后的延期的支出责任
③地(di)方政府财政终将承担的支出责任
第二节 其他违规-筹融资合规审核要点
1. 违反国有资产管理规定
2. 违反土地管理规定
3. 捆绑市场收益
4. 兜底承诺
5. 财政收入分成
6. 回购项目公司股权
筹融资合规审核要点汇编
一、政企分开等方面
二、注入资产等方面
三、融资担保等方面
四、以地融资等方面
注：参考资料(请在公号后台自取)
第三节 疑似违规举债“创新”模式大全(案例)
第四节 隐债辟谣
1. 预算与违规举债没有必然联系
2.“垫资”并不必然违规(分析投资条例)
3. 有无收益不是违规判定依据
4. 竞争与否不影响项目举债合规性
5. 跟是否形成“财政负担”没有关系
第三课 土地一级开发的监管与模式选择
第一节 对于土地开发的监管
一、地产歧视思路：土地储备Vs一级开发
(一) 土地储备和一级开发的异同及委托
(二) 财综4号文：关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知
(1)“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担”
(2) 叫停土地储备贷款， (3) 土地储备资金来源：一二级联动是违规做法
(4) “积极探索”购买征拆服务
(5) 不存在：预期土地出让收入用作还款来源的情况
(三) 8号文规定土地储备资金来源
