重磅！农村集体土地可直接进入市场，楼市格局要变了~

近日，两部委发布重要文件！

国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

试点方案选取了13座核心城市！分别是：北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。

农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！

根据《中华人民共和国土地管理法》，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

解读：农村土地归集体所有

《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

解读：

农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。

根据法规，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。但一般情况下，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

解读：直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。

这意味着，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

从此类城市来看，城市发展规模较大，很多近郊区发展的机会在增加，产业和企业的布局较多地围绕在近郊区市场上。预计后续在此类集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革。

同时，这一层改革会带来三个积极效应：一是有助于发挥集体建设用地的价值，租赁市场的发展成为盘活此类用地的一个很好渠道。二是通过发展正规租赁市场和产品，有利地打击部分小产权房等租赁行为。三是通过发展租赁市场，形成更为科学的社区建设，有助于此类区域后续较好规划。

《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》对于未来房地产市场格局会产生怎样的变化？

第一，未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。

第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。