北京“松绑”高端限价≠调控转向信号

近日，北京市住建委放松高价盘预售证审批，丰台区北京金茂府、招商中国玺和华润昆仑域预售证获批，预售价格均在9.5万/平方米左右，已然打破预售价格不超过8万/平方米的“潜规则”。作为本轮房地产调控的风向标，北京松绑限价是否意味着热点城市市场转向的信号？未来调控政策又将如何演变？

为了实现2017年房价环比不增长的调控目标，北京严控预售证审批，新增供应量持续低位运行。一方面，新推案项目集中分布在昌平、密云和平谷等远郊区域，主城区近乎断供；另一方面，低售价项目持续增多，相较而言自住房凭借价格优势更容易拿到新的预售证，高价盘预售证普遍难以放行。

并且，市场已默认房价“天花板”，预售价格不超过8万/平方米。1-7月，北京商品住宅新增供应量降至163万平方米，同比减少63%，成交量降至326万平方米，同比下跌54%。极低供应量很大程度上制约成交持续低迷，并进一步加剧了本就供不应求的局面。

今年以来，北京房地产市场调控政策成效显著，房价环比不增长调控目标已经阶段性达成，此时适度放开高价盘也属合理，可以有效应对主城区房源匮乏，缓解供不应求的矛盾。况且丰台区3个高价盘集中获批预售也仅是个案，并不意味着北京高价项目全面放行。

热点城市相继出台并升级调控，强制性行政干预房地产市场，极易滋生市场乱象，集中体现在以下三点：

其一，热点城市由“买不到”转向“买不了”。受制于“四限”政策持续发力，在严厉打压投资、投机性需求的同时，难免会错杀部分首置以及改善性需求。

其二，市场数据“失真”。表面上看，前7月热点城市房地产市场“急冻”，多个城市累计成交量同比腰斩。不过，新开盘项目销售依旧火热，南京、上海等市相继出台新政，要求开盘需公证摇号，市场热度可见一斑。并且，无锡、杭州等市存在着大量的已销售未备案房源，现有成交数据着实难以反映市场真实状态。

其三，二手房市场明显降温。房管局严控新房预售价，致使新推案项目售价明显低于市场预期，销售也是持续火爆，首开并售罄的案例不在少数。反观，前期推案项目售价仍处高位，已然陷入去化不畅的窘境。部分区域、板块甚至出现一二手房价格倒挂，多数城市二手房成交量高位回落，以燕郊为代表的热点城市二手房市场率先以价换量，价格出现剧烈调整，但是二手房市场并未明显好转，成交量依旧维持在较低水平。

北京放松预售证审批、增加住房供应并非孤例，近两月上海房地产市场供应小幅放量，6月商品住宅供应量一度刷新年内新高，随着销售淡季的到来，7月供应量小幅回落，环比下降24%，依旧高于前7月月均供应量。

杭州房地产市场量价齐升，房价出现一波快速上涨行情。6月底杭州房管局开闸网签，成交量连续两月高位运行，部分高价盘集中备案，房价已逼近2.5万/平方米，距离政府1.7万/平方米预定目标渐行渐远。

因此，热点一二线城市成交持续低迷，主要还是受调控政策严厉打压影响，市民购房需求依旧坚挺，一旦调控政策有所松动，市场或将报复性反弹。

我们认为下半年房地产市场不会大起大落，调控政策将以“稳”为主，有望延续因城施策、分类调控的主基调，并将贯穿较长的时间周期。短期内，调控政策暂无退出的可能性，更无进一步加码的必要。当前热点一、二线城市房地产市场急速冷却，成交量持续低位运行并非市场常态，随着下半年供应高峰期的到来，福州、厦门等前期超调城市供应及成交有望低位回升，但回升幅度将非常有限。