为啥星巴克选址远离快餐店？内部人士为你揭秘开店4大攻略

文 |  房煜

零售老板内参独家专稿 未经许可不得转载

前两天零售老板内参（微信ID:lslb168）小编听了一个关于选址的讲座，主办方是聚焦女性创业平台的“知蜜“，演讲者是一位资深选址开发专家陈锋女士，里面提到的很多点都很有启发。先随便问个问题：

为什么星巴克在选址的时候，会尽量远离快餐店啊？

仔细想一想是不是这样，即使是在店铺密集的购物中心里，星巴克也会尽量和大众流行快餐保持一定距离，为什么？

因为客群定位不同。星巴克认为，自己所核心关注的客群，包括自己所倡导的“第三生活空间”的氛围，和快餐厅那种讲究翻台率、吃完就走的客群是格格不入的。

所以选址的第一个思考要点是，我的店开给谁？（而不是急于确定开在哪里。）

所以陈锋强调:

选址不是一件孤立的事，是为了开店盈利、品牌形象的树立打好基础，获得不断的提升。

急功近利做不好事情，只能与目标越来越远，选址是科学与艺术的结合。

陈锋

陈锋女士2001年进入选址开发行业，具有16年选址经验，曾为星巴克、屈臣氏等著名消费品牌公司做选址开发工作。

开店选址要明白自己的店开给谁，所以当需要入驻购物中心时，也要考虑入驻商场的整体调性与自己的匹配度。

现场我们听到一个例子，有个火锅品牌受到了北京朝阳大悦城的入驻邀请。一般说来，朝阳大悦城是很多品牌趋之若鹜的地方。但是这家火锅店平衡再三，放弃了这个机会。

原因有三：

第一，大悦城的整体定位更偏年轻、时尚、商务范，但是这家火锅的定位更加小清新，文艺范，两种感觉不一样，比如这家火锅的餐巾纸上，都会写一句诗。

第二，大悦城已经有四家火锅店了，平均的客单价在120-150之间。这家火锅店的客单价在200元左右。这样在价格竞争、同品类竞争方面，没有优势。

第三，才是位置，这家火锅店发现自己已经拿不到一个特别好的位置了。

以上这个例子，也说明选址是个综合考量的工程。

陈锋女士建议，开一家店，无论是餐饮、花店、咖啡店、甚至是健身房，你都可以问自己这些问题：

1.我的产品归类：吃，穿，住，行

2.我的产品区别同类产品的特点是什么？

3.此产品处于市场的哪个档次？

4.我的产品价格区间是什么？

5.消费群体是谁？年龄？喜好什么？喜欢去哪购买此产品？

6.店铺形象是什么样？店名，风格，色彩，店招，感受？

7.开在哪个城区？哪个街道？哪个购物中心？哪个社区？

8.我的销售渠道是什么？购买方式是什么？

搞清楚这些问题，再来说选址的事情。

陈锋老师根据多年经验，总结出了选址的四个原则：可见，可达，可用，可得。

可见

可见，上看下看左看右看，很容易就可以看见。

在选择店址的时候，常常遇到单层面积小，纵深很高的商圈环境，这时候一层往往是购物中心的调性体现，大部分都很难拿到一层的位置。

那么在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo，或者到电梯口一扫就能看见。尽量避免很难看见的位置。

可达，很容易就能到的位置，最好直接的路线就可以到达。

比如，你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。

是否有阻碍，是否需要折返？路过是否可以停？这些都是考虑的要素。在非可达的店址，很容易发生客群在寻找的途中，被其他店拦截。

有人说，酒香不怕巷子深，我想开在巷子里，行不行？

这些原则都不是绝对的。但除非你是唯一的，有必须到达的理由。

我们不是大的品牌，在选择很隐蔽不宜到达的店址时，如果没有特别明显的特色，在没有固定粉丝用户的情况下，建议不要去冒这样的风险。

如果选择巷子里的地方，最好选择巷子里最易到达的位置。最好不要有路口分流了，不然就要明确的指示牌，或者大众点评上有明确的指引，和好的口碑，能把人引过去。

选址有时候难在哪儿？不是说选什么地方，而是在A和B两者之间选择的时候，就需要专业的测算，观察，以及经验的积累，才能选择出来。

可用

可用，物业条件一定要可用。

不同类型的店都有特别的物业要求，比如餐饮店的物业要求，上下水的管径是多少水压是多少百帕；如果是用燃气，排烟燃气设备有没有？如果是用电，用电量能否达到，电压够不够？水压月供给量能达到多少？等等。

服装店的物业要求相对来说比较简单，比如房屋的进深，开面，橱窗，层高等等。

在开店之前，一定要对于物业条件比较清楚，如果达不到要求，改造又是一笔费用。

可得

可得，一定要符合政府得相关法规。

房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照...

有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房，在这样的地方开店，随时都有会被停业的风险。不要相信房东的承诺，说能给你搞定。开店是有装修的固定成本投入，如果不能搞定该怎么办呢？所以政府相关的法规，不要想着靠关系。

餐厅还要有环保部门许可，卫生许可，这些都有特别严格的规定。

另外，一定要有房产证，这是最根本的保证。尤其是二房东转让，往往坑很多。在选用二房东的店时，一定要和房东沟通，确认合同和房产证，防止欺诈。

现在在工商网上，可以查到营业执照的，房产证上有很多信息，是不是这个地址，面积多少，平面图是否一样...这些都需要确认清楚。在星巴克，专门有个职位叫产调，就是负责这类事情。

还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及，有没有租赁权，租期多久等等。

搞清楚这些问题以后，为了保证开店的成功率，还可以更深入的进行财务测算。

包括客流量、开店成本预估 、捕获率 、销售额预估，这些也可以请专业的开发选址公司帮助进行。

最后，开店不是一个简单的事情。陈锋强调，如果你有开店的想法，那么在做决策之前，一定要问自己几个问题：

1.我的店谁会来？

2.她们什么时候来？

3.她们为什么来？

4.她们可以花多少钱买单？

5.我打算花多少钱投入，即使全部赔进去？

6.我的钱可以撑多久？

7.我为什么要开这家店？

8.如果有更好的选择，我还会开这家店吗？

如果这些你都能给自己一个满意的回答，那么开出一家好店的概率会更大！希望这篇文章可以帮到你。

END

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