最近市场最大的担忧，就来自万科的债务问题，本身进入了偿债高峰，此时评级机构穆迪，还在背后补了一刀，撤销了万科
Baa3
的评级，直接调为了
Ba1
评级，也就是垃圾级。这也就意味着穆迪认为，万科有重大的信用违约风险。
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别看这个评级，他的作用非常大，这个评级下调，意味着万科几乎已经很难在海外发债融资了，那么偿债高峰，融资还受阻，资金压力可想而知。万科也遭遇了股债双杀，万科债一度大幅折价。股票也持续走低，万科的流通市值，如今已经不到
1000
亿人民币，总市值也不到
1200
亿人民币。而他的债务有多少呢？境内债差不多
640
亿人民币，境外债折合人民币也得
200-300
亿人民币，表面上的资产负债率就有
75%
了。
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虽然去年三季报手握
1000
亿人民币现金，看似偿债无忧，但是这一年里到期的债券就得有个
500
来亿人民币，而且随着时间的推移，还在增长，其次现在恐怕手上未必还有这么多现金，从去年三季度到现在已经过去了半年时间，房地产市场并未有明显的起色，大概率万科手上的现金是下降的。所以债在增加，而现金在减少。现在是什么情况了，就不得而知了。或许这里面的风险可能已经逐渐暴露。如果万科不能够快速融资的话，那么后面违约的风险就会越来越高。
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那么问题来了怎么融资？穆迪背刺，海外评级降成了垃圾级，基本失去了海外融资能力，那么就只能靠中国了，最近我们也看到了相应的消息，
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家大银行，为万科筹资
800
亿人民币，虽然这个说法目前并未完全被证实。但如果这
800
亿人民币资金到位，确实可以解决万科的燃眉之急，但相应的对于银行来说也是要冒风险的，毕竟现在整个房地产市场的状态非常差。万科以后拿什么还钱，也是个未知数。所以银行们其实也在等，等什么呢？就是等一个政策的态度，有人说话了，必须救，那么银行才会下场救人。否则没人愿意主动背这个黑锅。
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所以当下所关心的问题就是政策表态，这就要看万科的公关能力了。不过最后大概率可能还是要救的。首先，万科跟恒大可不一样，恒大是纯纯的资本在倒腾，在政策眼里恒大是个坏孩子，而万科是个好孩子的形象，亲爹是深铁，亲爷爷是深圳国资委，而且当时爷爷是为他站过台的。现在到了出真金白银的时候了，
5
万亿人民币规模的深圳国资委，只要愿意担保，这个信用程度立马就会完全不一样。
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其次，万科是中国房地产企业的标志和当之无愧的龙头，这个时候被穆迪下调评级，或许也有在恶意做空中国的房地产，他们就盼着万科违约，那就意味着，没有什么企业是不能违约的，所以甚至会引发连锁反应，一系列国企甚至主权债务评级都会被下调，这个影响就太大了。堪比当年的雷曼时刻。引发大量的资金外逃，各个行业可能都会遭遇危机，所以从这个角度来说，对于高层而言也必须截断万科的这张多米诺股票，不能让他倒下。这样才能争取更多地时间，避免连锁反应。否则万科一旦违约，后面可能会有几十上百家房企违约，那时候麻烦就大了。
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而当下的政策一直在强调金融安全，守住不发生系统性金融风险的底线，而大家都知道，房地产是最有可能引发系统性金融风险的地方，所以从政策上就会严防死守。现在之所以爆出消息，就说明银行们有能力拿出这
800
亿人民币解决问题，保险公司大多也都是国资，协调债务偿还，也没太大问题。关键就是得有人表态，有人表态了，说白了就是有人承担责任了。大家现在等的其实就是一个免责的态度。
所以综合来看，虽然万科已经风声鹤唳，但这杆大旗不能倒，否则会后患无穷，海外资本做空中国房地产之心也还会继续，万科能上岸不代表其他企业也能上岸，比如某园，某创或许都可能都是下一个被狙击的对象。所以相比万科而言，其他的企业路子更野，窟窿也更大。而现在高层想的问题，肯定不只是万科，否则这
800
亿人民币，根本就不叫个事，关键是万科之后怎么办，房地产确实攒了不少大雷，欠下了太多的钱，现在需要一个一个的化解和排除，不但得有个性方案，还得有一揽子化债措施。所以这个事看起来非常急迫，但又得全盘考虑。
碧桂园（002007.HK）
碧桂园控股有限公司是一家投资控股公司，主要从事销售物业业务。公司通过五个业务部门运营：房地产开发部、建筑装修及装饰部、物业投资部、物业管理部和酒店经营部。公司的子公司包括武汉碧桂园联发投资有限公司、句容碧桂园房地产开发有限公司和滁州碧桂园房地产开发有限公司。
佳兆业集团（01638.HK）
佳兆业集团控股有限公司是一家中国的综合房地产开发商。该公司的开发项目包括住宅、别墅、写字楼、服务式公寓、综合商业大楼及大型城市综合体。该公司的业务具体包括综合开发、物业管理、物业投资、戏院、百货店及文化中心运营、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、水路客货运业务、商业运营、酒店运营、餐饮管理、科技产业、足球俱乐部和国际教育业务等。
龙湖集团（00960.HK）
龙湖集团控股有限公司（原名：龙湖地产有限公司）是一家主要从事物业业务的中国香港投资控股公司。公司通过三大分部运营。物业发展分部在中国发展及销售办公楼、商业物业、住宅物业及停车场。物业投资分部租赁公司发展的投资物业以赚取租金收入及物业增值收益。
万科A（000002）
2020年，公司荣获《亚洲货币》颁发的“地产行业最佳A股上市公司大奖”、中国香港大公文汇传媒集团颁发的“第十届中国证券金紫荆奖最佳上市公司”等若干奖项。2023年上半年，万科获第五届新财富最佳上市公司-最佳ESG实践奖、《机构投资者》杂志“2023亚洲最佳企业管理团队”榜单-“最佳ESG”(Best ESG)核心亚洲及中国大陆房地产行业综合票选第一名等荣誉。
保利地产（600048）
保利发展控股集团股份有限公司主营业务是房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。经过27年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
新城控股（601155）
城控股集团股份有限公司主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。公司荣膺中指研究院评选的“2023中国房地产百强企业-综合实力TOP10”、“2023中国上市公司商业地产运营TOP10”及“2023中国房地产上市公司代建运营优秀企业”，更被观点指数研究院评为“2023房地产卓越企业表现”、“2023房地产企业品质交付力卓越表现”、“2023房地产管理与团队卓越表现”及“2023房地产商业模式卓越表现”。
招商蛇口（001979
）
招商局蛇口工业区控股股份有限公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
绿地控股（600606）
绿地控股集团股份有限公司主营业务为房地产开发、基础设施配套建设、金融信息服务、绿化工程、能源、汽车销售、酒店管理、物业管理等业务。公司的主要产品及服务为住宅、商办、专业工程、建筑装饰、建筑设计、建筑材料贸易、园林绿化、债权投资、股权投资、资产管理和资本运作、进口商品直销、酒店旅游、汽车服务、绿地全球商品直销中心、酒店旅游、汽车服务、煤炭贸易、油品零售。
华侨城A（000069
）
深圳华侨城股份有限公司主要从事文化旅游业务、房地产业务,是控股型集团公司。公司的主要产品为旅游综合业务、房地产。公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。
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