今天（
7
月
24
日）下午
2
点，上海传来大消息：两块“
租赁用地
”以
超低价
转让给了上海市的两家
区属国有企业！
这意味着，中国楼市将发生重大转折：租赁时代来了，“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了，楼市的价格体系将发生重大变化！
上面就是这两幅“租赁用地”的基本情况，它是今年
7
月
4
日上海国土部门宣布出让的。随后，我们对这两幅土地进行了分析，认为这与北京、佛山此前开创的，在竞拍中开发商自愿“
100%
自持”不同，从土地性质上界定为“租赁用地”，是一种创新。
此次土地转让有两大震撼，值得我们高度关注：
1
、成交价超低
此次成交的两幅地块，位于浦东新区的“张江南区配套生活基地
A3-06
地块”，土地面积约
6.5
公顷，可建建筑面积约
13
万平方米，由上海张江
(
集团
)
有限公司竞得，成交价格为
7.24
亿元，成交楼面单价只有
5569
元
/
平方米。
下图就是“张江南区配套生活基地
A3-06
地块”的位置：
位于嘉定区的“嘉定新城
E17-1
地块”土地面积约
2.85
公顷，可建建筑面积
7.13
万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为
4.24
亿元，成交楼面单价为
5950
元
/
平方米。
下图就是“嘉定新城
E17-1
地块”：
这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的
2016
年
7
月，在距离“嘉定新城
E17-1
地块”不到
700
米的地方、位置略差的“
E27-1
地块”被福建建发夺得，总价
41.98
亿元的价格夺得，楼板价
3.03
万元
/
平方米，扣除
5%
的保障房与
15%
的自持面积后，
实际楼板价达到
3.76
万元
/
平方米。
也就是说，今天转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的
16%
！
短短一年，地价大跌了
84%
！这就是政府对租赁住房的支持力度！
假如房企目前在上海每建设一平方米的住宅，其建筑成本、贷款利息、员工工资等综合费用为
1.2
万元。则嘉定租赁地块的房子，未来一平米总成本（算上地价），只有
1.8
万元；而旁边的福建建发的商品房，则达到了
5
万元以上，出售价肯定是
7
万元以上。
如果一个私人投资了一套福建建发的商品房，每平米
7
万元，用来出租；而旁边嘉定新城租赁地块直接以
1.8
万元的成本出租，可以看到回报率将差距巨大！当然，租金水平也会有显著区别。
如果这类租赁住房的建设规模很大，的确会抑制大城市的房价。
2
、两大买家全是国企
据报道，这两块土地最终都只有一家企业提交竞买申请，所以按照底价成交。这两家企业，恰恰是各自区里的区属国企。
下图是拿下张江地块的“上海张江
(
集团
)
有限公司”的登记信息，可以看出企业性质是“国有独资”，唯一的股东是“上海浦东新区国有资产管理委员会”（点击可以放大查看）。
下图是拿下嘉定新城地块的“上海嘉定新城发展有限公司”的登记信息，企业性质也是“国有独资”，唯一的股东是“上海嘉定区国有资产监督委员会”。
今年
7
月
6
日，上海公布了住房“十三五规划”，明确提出了：
“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”
几天后，国家
9
部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等
12
个城市，搞住房租赁的试点。在这个文件里，也明确强调了两点：
1
、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
