从中午开始，突然有粉丝问我：听说杭州要重新实行限购了，外地人只能买一套住宅。并且将开发商、中介人员的聊天截图给我。问我是真还是假？
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其实，老杨从来不愿断言这类消息，是真，还是假！过去十多年的房地产政策研究经验告诉我：真做假时假亦真，无到有时有还无！
我的习惯是从逻辑上进行分析，
如果符合逻辑，则即便传言暂时是假，也可能滞后一段时间，会变成真的。
比如，7月厦门合肥实行限贷前后，传言南京很快限贷，老杨按逻辑推测南京必定限贷，但只到8月南京才出台限贷政策。
反之，如果传言的政策不符合逻辑，也就没办法进行理性分析了，也没办法进行预测了。管理部门如果想任性，那么老杨这样的民间土专家，也只能看不清、看不懂了。
言归正传，老杨从逻辑上评判一下这个传言吧。
2009年至2010年，杭州楼市火爆，那时杭州房价一度全国最高，把京沪深抛在身后。
2011年，杭州及整个浙江板块，房地产市场整体沦陷，经历了痛苦的降温、调整、下跌，库存压力巨大。其结果是，2010年进入杭州的炒房者，尤其以温州为代表，集体被套！
2013年，温州等地楼市没有起色，而杭州房价有所复苏，2013年下半年“成功”套住了一批开发商，高价拿地！
2014年春节刚过，杭州某楼盘率先大幅降价，于是拉开了全国楼市降温的序幕。
2014年8月，杭州取消限购后，楼市成交量反弹，其后持续明显增长。2015年下半年房价开始小涨。2016年3月，房价开始加速涨。8月均价终于超过2013年高点，再创历史新高。
G20后，楼市疯狂。房价太过火爆，很多楼盘封盘、提价，甚至一次提价5000元。全国各地投资者蜂涌而入，甚至有传言，少数大土豪们，一次购房几十套房子，买房就像买白菜。网上各种调侃的段子都出来了……
过去六年杭州与南京的房价走势比较
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如果老杨拿杭州房价走势与南京相比，估计多数人都没意见吧。两个城市的人口规模与城市地位比较相似，而且是邻居省会。
上图表明：
2010至2013年，杭州房价水平远高于南京。也可以说南京被低估，杭州存在高估。但是今年以来，南京房价飙升，近几个月已超过杭州。对此，也可以说南京这是补涨，但短期来看南京房价已经透支！
上图截至8月，如果仅看至8月份，
杭州房价经历长达6年的调整之后，没有任何泡沫了，去年下半年涨至今年8月，非常合理，仅仅是刚创历史新高。如果没有G20以来的爆涨，那么杭州当局完全没有必要出政策紧缩！
接下来再看另一张图，根据易居研究院的跟踪，杭州商品住宅库存自2015年下半年开始下降，但即便是到了8月底，库存仍明显高于2011年初。
从去化周期来看，2014年6月杭州存销比达到最高峰，26个月；其后一路下滑，今年8月已降至5.2个月。
根据老杨的经验，去化周期降至12个月以下，房价会涨，降至8个月以下，就会明显涨；降至5个月以下，进入暴涨模式。
参照南京、苏州、合肥、厦门经验，杭州房价从今年3月开始加速涨，8月9月进入大涨模式，会否暴涨，G20是一个重要因素。这一“路线图”，老杨在今年3月决定在杭州买房时，就曾考虑和推演过。惟一超出老杨预期的是：G20对于外地投资客涌进杭州抢房的推动力量太大了！
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中国人”追涨杀跌“的力量超乎想像，而开发商在商言商，买房的人多了，自然要涨价，涨价后立即形成了股市中的”赚钱效应“，于是更多的追进去，于是就形成短期内房价急速上涨的现象，去年二季度和四季度的深圳、今年春节过后上海、南京、合肥、厦门、苏州、昆山、燕郊、东莞，当前的杭州等，皆如此！
房价一旦进入爆涨模式，媒体报道就会增多，在当今环境下，就算是传统媒体有时会被管控，但自媒体如此发达，没有不透风的墙，地方政府很快就会感受到社会舆论的压力。
有些中小城市，房价暴涨“十年等一回”，地方政府还想继续通过房地产谋政绩与赚财政，并不愿急于出政策打压，比如昆山、东莞、中山、固安、嘉兴等。
但那些楼市较强的城市，比如一线城市、核心二线城市，地方官员压力很大，必须做出一些动作，或者是嘴巴动作，或者是切实措施，以便安抚舆论、稳定市场。
通过上述的杭州市场演变史与政策逻辑，大家可能已猜到老杨的判断了。呵呵。
对于杭州重启限购的传言，老杨认为基本符合逻辑：1、G20后房价暴涨。2、外地投资客太多、土豪太疯狂。3、房价暴涨与G20联系起来，对官方来说可不是一件美妙的事噢。
因此，单独对外地人重启限购，只允许买一套房，属于宽松型限购，力度合适，与苏州、廊坊的力度相似，而略松于厦门（外地人购144平米以下户型 ，第一套也限购）。
如要按照之前几个热点二线城市的政策收紧节奏，
杭州应该三步走：第一步，整顿市场秩序、限期房定价、收紧土地拍卖（类似刚出台的郑州）；第二步，收紧房贷；第三步，重启限购。
而这一传言中政策，杭州只限购，不限贷，也即直接先走出第三步。这很可能是政府情急之下，想要进行精准打击：抑制狂热的外地人投资。这步走出之后，再观察市场表现，然后决定是否回头走出第一步和第二步。
从时点上讲，杭州楼市还没到大规模打压的时候，房价总体涨幅仍明显低于上述几个热点城市。另外，杭州是浙江的龙头，而浙江总体库存压力仍然比较大。在全省去库存任务较重的情况之下，不宜急着宰割龙头。
之前，老杨曾写过一篇文章（点开可看）：
最值得表扬的两个城市：厦门、苏州！
。按老杨的逻辑，杭州如走出第三步，也可算作值得表场的城市了。
此政策，不管是明天出台，还是下周，还是下个月，皆符合老杨的逻辑！ 注意：老杨不传谣。只是进行逻辑分析。
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［1］中国楼市水面下的两条“鳄鱼”！
［2］
最值得表扬的两个城市：厦门、苏州！
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