前瞻：临平北地块会成为杭州新政后首宗无需自持的涉宅用地吗？

好地网6月18日讯（研究员 康淑）6月19日（周一），余杭区将出让一宗位于余杭经济技术开发区（临平北）的116亩宅地。

余政储出（2017）8号地块东至兴中路、南至星辰路、西至兴国路、北至映荷路，出让面积77631㎡（约116.4亩），容积率2，建筑面积15.5万方。起价132051万元，起始楼面价8505元/㎡。

地块指标

区位图

根据出让规则，地块溢价率达到50%（总价198076.5万元，楼面价12757.5元/㎡）时，需现房销售；当溢价率达到70%时，即锁定价格上限，上限价格224487万元，上限楼面价14459元/㎡。锁定上限价格后进入投报自持面积比例环节。

临平北地块与16日成交的星桥地块（16日，中建以封顶总价16.86亿元竞得，自持面积比例5%）位置接近，两个板块的供求关系、库存形势也接近，且上限楼面价相仿（临平北14459元/㎡；星桥14700元/㎡），因此可以进行类比。

2宗地块对比

相对而言，星桥地块属性更优。虽然星桥地块由于挂牌期间报价已接近封顶价，最后吸引到的开发商仅6家，但临平山北地块即使还是起价，吸引力也相对有限。截止目前，临平北地块的报价依然维持在起价。

因此，临平北地块能否进入自持阶段尚难定论，有可能会成为杭州土地新政以来首宗无需自持的涉宅地块。

该预测是基于以下4点理由：

一、地块距离地铁站较远

临平北地块距离规划9号线北沙路站约2.3公里，较难成为地铁盘。这一点上，跟中建星桥地块的地铁上盖的属性相比，差距明显。

二、容积率较高

临平北地块的容积率上限为2.0，而中建星桥地块为1.5，从这点上来对比，也是有差距的。2.0的容积率，可以排高低配，但排屋或者洋房的比例偏小，对于整体溢价起到的作用不明显。

三、最高地价接近房价，风险激增

临平北板块是杭州的刚需兼顾改善楼盘区域，以刚需为主。部分开发商和中介表示，2017年以来，周边房价稳步抬升，年后房价上涨了25%-30%。

目前，临平北板块新房（众安•理想湾，金都•夏宫；毛坯）高层的平均价格约1.5万元/㎡，排屋（众安•理想湾，金都•夏宫；毛坯）的平均价格约2.6万元/㎡；二手房（不含税）价格约1.55万元/㎡。

临平北地块的封顶地价和周边房价（高层）基本接近，这在优质地段尚可以接受，但在偏远的地段风险就会较大。

四、总价高，资金压力大

临平北地块上限总价为224487万元，高于星桥地块（168626万元），资金压力更大。

星桥、临平北地块上限价格与周边房价对比

临平北地块能否拍到自持？最后结果的如何？将花落谁家？众多悬念待揭晓，请关注好地网的现场直播！

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