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来源：中国经济网、经济之声(ID:jjzswx)、胡润研究院
2017年1月16日，胡润研究院第一次发布了《2017中国高净值客户海外置业展望》。
这份专业报告首次推出两个指数：“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”。
这两个指数可厉害了，调查结果令人叹为观止！不信，你看：
“2017全球房价指数”显示，全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三。
第11名是温哥华。胡润表示：“不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。”
前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个，加拿大4个，德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。
| 城市 | 年度涨幅 | 国家 |
1 | 合肥 | 48.4% | 中国 |
2
| 厦门 | 45.5% | 中国 |
3 | 南京 | 42.0% | 中国 |
4 | 无锡 | 34.3% | 中国 |
5 | 深圳 | 31.7% | 中国 |
6 | 杭州 | 31.3% | 中国 |
7 | 上海 | 31.1% | 中国 |
8 | 福州 | 28.8% | 中国 |
9 | 郑州 | 28.1% | 中国 |
10 | 北京 | 27.5% | 中国 |
11 | 温哥华 | 25.5%
| 加拿大 |
12 | 天津 | 25.3% | 中国 |
13 | 武汉 | 24.4% | 中国 |
14 | 广州 | 23.6% | 中国 |
15 | 怀卡托 | 20.1% | 新西兰 |
16 | 济南 | 19.0% | 中国 |
17 | 石家庄 | 18.1% | 中国 |
18 | 奥斯陆 | 17.9% | 挪威 |
19 | 伊斯坦布尔 | 17.7% | 土耳其 |
20 | 维多利亚 | 17.6% | 加拿大
|
21 | 布里斯托 | 17.2% | 英国 |
22 | 奥克兰 | 16.6% | 新西兰 |
23 | 新德里 | 16.5% | 印度 |
23 | 长沙 | 16.5% | 中国 |
25 | 沃特福德 | 16.4% | 爱尔兰 |
26 | 开普敦 | 15.7% | 南非 |
27 | 南昌 | 15.6% | 中国 |
28 | 多伦多 | 14.8% | 加拿大 |
29 | 阿姆斯特丹 | 14.7% | 荷兰 |
30
| 波特兰 | 14.6% | 美国 |
31 | 青岛 | 13.2% | 中国 |
32 | 布达佩斯 | 13.1% | 匈牙利 |
32 | 芭提雅 | 13.1% | 泰国 |
34 | 汉密尔顿 | 13.0% | 加拿大 |
35 | 宁波 | 12.4% | 中国 |
36 | 斯德哥尔摩 | 12.0% | 瑞典 |
37 | 达拉斯 | 11.9% | 美国 |
38 | 西雅图 | 11.4% | 美国 |
39 | 纳什维尔
| 11.0% | 美国 |
40 | 伦敦 | 10.9% | 英国 |
41 | 悉尼 | 10.6% | 澳大利亚 |
42 | 慕尼黑 | 10.5% | 德国 |
43 | 丹佛 | 10.4% | 美国 |
44 | 汉诺威 | 10.0% | 德国 |
45 | 奥塔哥 | 9.7% | 新西兰 |
46 | 墨尔本 | 9.1% | 澳大利亚 |
47 | 斯图加特 | 9.0% | 德国 |
48 | 大邱 | 8.7%
| 韩国 |
49 | 迈阿密 | 8.6% | 美国 |
50 | 剑桥 | 8.0% | 英国 |
接下来，做好心理准备，再来看看中国人在海外置业的“业绩”：
胡润表示：“加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动的房价。”
前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个，德国和日本各有3个，韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。
都是中国人多的地方呀！
| 城市 | 投资回报率 | 国家 |
1 | 温哥华 | 36.8% | 加拿大 |
2 | 奥克兰 | 32.5% | 新西兰 |
3 | 惠灵顿 | 31.1% | 新西兰 |
4 | 悉尼 | 30.1% | 澳大利亚
|
5 | 维多利亚 | 29.2% | 加拿大 |
6 | 波特兰 | 28.8% | 美国 |
6 | 大阪 | 28.8% | 日本 |
8 | 北海道 | 28.4% | 日本 |
8 | 墨尔本 | 28.4% | 澳大利亚 |
10 | 东京 | 28.3% | 日本 |
11 | 堪培拉 | 28.1% | 澳大利亚 |
12 | 奥兰多 | 26.5% | 美国 |
13 | 迈阿密 | 26.4% | 美国 |
14 | 多伦多
| 26.3% | 加拿大 |
15 | 休斯顿 | 25.2% | 美国 |
15 | 纳什维尔 | 25.2% | 美国 |
17 | 布里斯班 | 25.0% | 澳大利亚 |
18 | 西雅图 | 24.7% | 美国 |
19 | 汉密尔顿 | 24.6% | 加拿大 |
20 | 沃特福德 | 24.5% | 爱尔兰 |
21 | 阿姆斯特丹 | 24.4% | 荷兰 |
22 | 亚特兰大 | 21.7% | 美国 |
23 | 萨克拉门托 | 21.4%
| 美国 |
24 | 芝加哥 | 20.8% | 美国 |
25 | 慕尼黑 | 19.8% | 德国 |
26 | 汉诺威 | 19.4% | 德国 |
27 | 洛杉矶 | 19.2% | 美国 |
28 | 圣地亚哥 | 18.9% | 美国 |
29 | 旧金山 | 18.5% | 美国 |
30 | 斯图加特 | 18.4% | 德国 |
31 | 波士顿 | 17.8% | 美国 |
32 | 巴塞罗那 | 17.7% | 西班牙
|
32 | 华盛顿 | 17.7% | 美国 |
34 | 圣何塞 | 17.2% | 美国 |
35 | 纽约 | 16.1% | 美国 |
35 | 马德里 | 16.1% | 西班牙 |
37 | 大邱 | 15.4% | 韩国 |
38 | 曼谷 | 12.4% | 泰国 |
38 | 巴黎 | 12.4% | 法国 |
40 | 普吉岛 | 11.6% | 泰国 |
41 | 首尔 | 10.0% | 韩国 |
42
| 布里斯托 | 9.3% | 英国 |
43 | 苏黎世 | 9.2% | 瑞士 |
44 | 香港 | 7.7% | 中国 |
45 | 吉隆坡 | 6.8% | 马来西亚 |
46 | 剑桥 | 6.1% | 英国 |
47 | 新加坡 | 5.9% | 新加坡 |
48 | 澳门 | 5.8% | 中国 |
49 | 伦敦 | 2.0% | 英国 |
50 | 曼彻斯特 | 1.6% | 英国 |
再来看看租金收益方面：
| 城市 | 租金收益率 |
1 | 奥兰多（美国） | 10.1% |
2 | 休斯顿（美国） | 10.0% |
2 | 剑桥（英国） | 10.0% |
4 | 迈阿密（美国） | 9.7% |
5 | 芝加哥（美国） | 8.0% |
6 | 惠灵顿（新西兰） | 7.2% |
7 | 华盛顿（美国） | 7.0% |
8 | 曼彻斯特（英国） | 6.0% |
8 | 波特兰（美国） | 6.0% |
8 | 大阪（日本） | 6.0% |
那么，喜欢在海外买房的都是什么人呢？
截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万，比2015年增加13万人。
总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万，比2015年增加1.1万人。此外，他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。
值得一提的是，广东省取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人。其中重要的原因是得益于深圳的房价在近年涨势迅猛而造成的。
有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2、3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。
从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。
商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。
| 海外置业房产类型 | 比例 |
1 | 公寓 | 57.4% |
2 | 别墅 | 47.0% |
3 | 商务办公楼 | 7.8% |
4 | 商铺 | 7.0% |
5 | 酒店 | 5.5% |
5 | 酒庄/城堡 | 5.5% |
7 | 农、牧场 | 2.6% |
那么多的土豪，他们为什么要到海外去置业？
“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。
2016年第三季度全国GDP增速为6.7%，加之最近人民币汇率的低迷不振，更多高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。
近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。
| 海外投资的主要原因 | 比例 |
1 | 分散风险 | 25% |
2 | 子女教育 | 23% |
3 | 移民 | 22% |
4 | 资金升值 | 6% |
5 | 资金安全 | 5% |
6 | 养老 | 3% |
6 | 家庭财富传承 | 3% |
8 | 海外旅游 | 1% |
8 | 跟风投资 | 1% |
当然，中国人到海外置业也会遇到一些挑战：
| 海外置业时遇到的挑战 | 比例 |
1 | 海外的法律法规、政策的不了解 | 59.6%
|
2 | 购买海外房产过程复杂、繁琐 | 47.4% |
3 | 维护和持有成本高（税、物管费等） | 34.2% |
4 | 后期管理困难 | 29.8% |
5 | 房屋信息不对称 | 25.4% |
6 | 资金外流困难 | 21.9% |
7 | 语言沟通不畅 | 20.2% |
8 | 外汇市场波动 | 18.4% |
9 | 租赁市场不熟悉 | 10.5% |
10 | 房产出售变现困难 | 4.4% |
即使这样，还是阻止不了中国土豪们海外置业的脚步，他们还是在不停“买买买”……
不过，这钱可不能乱投，必须要知道在哪里投资能获得更多的收益！
美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡。
胡润表示：“伦敦投资回报率才2%。我认为英国是被低估了，在最适合中国高净值人群投资移民的国家中，英国排第二，未来英国的投资机会还在。”
美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地，特别是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图连续两年上升，超过纽约进入前三。
美国洛杉矶
以下是海外投资置业参考，有需要的土豪拿走不谢！
美国以其强大的经济地位及近年来美元强劲的增长势头，一直是受海外投资者青睐的房地产投资目的地。
2017年，美国仍然是投资房产最热门的国家。
从美国城市房价涨幅情况来看，美国知名城市，如纽约、华盛顿、芝加哥等美国东部城市的房价涨幅，均低于全国平均水平。
与此同时，位于西部的多个城市位居前列，并持续呈现出两位数的房价增长率。例如，美国西部城市的高科技中心丹佛、西雅图、休斯敦等，因其不断增长的就业率，正逐步引领美国的经济复苏，并带动了当地房价迅猛上涨。
加拿大2017年房地产市场的热度会逐渐放缓，但加拿大房地产市场不会出现剧烈的波动。加拿大房地产联合会（CREA）预计2017年温哥华年平均房价会涨2%，多伦多则是8%。
加拿大温哥华
对温哥华来说，新推出的针对国外买家的15%的税收新政使得高端住宅市场开始冷却。而相比之下，多伦多地区的房地产却乘势上涨，且2017年房价不会出现明显的回调。
2016年，英国总体房产市场依旧呈现出稳健上升的态势。
虽受“脱欧”公投影响， 英国房产市场7月份的房价增长率呈短期下降的趋势，但随后房价迅速恢复稳定的增长，这很大程度上是因为英国的房屋短缺造成英国房产市场长期处于供不应求的局面。
高昂的房价、租金及租金收益率的下降，致使伦敦不再是英国海外房产投资者唯一的投资对象。曼彻斯特、利物浦近两年房价上涨显著，高回报的租金收益率，以及当地的丰富的教育资源，正在吸引着更多投资者的关注。
英国曼彻斯特
预计2017年的澳房地产市场增速将放缓。
澳大利亚政府为了冷却悉尼和墨尔本过热的房产市场，澳洲三大银行开始收紧贷款，虽然澳洲主要城市房价上涨有缓和的趋势，但是墨尔本与悉尼一样经历了人口的增长及收入的大幅提高。
澳大利亚墨尔本
因此，结合当前新建住宅市场的建设量与当地澳大利亚过热的投资“余温”，预测悉尼与墨尔本的别墅类型的房价，依旧会有一定程度上涨的趋势。
2016年新西兰经济在多个方面都表现良好。
这也导致2016年新西兰房价稳中有升。新西兰第一大城市，也是集中新西兰三分之一人口和最多资源的城市——奥克兰依旧是海外净移民迁入第一站。
新西兰奥克兰
日益增多的人口，强劲的刚性居住需求，2017年奥克兰房价预计仍将会稳中有升，再创新高。
泰国凭借着旅游业的繁荣，当地的房地产市场正在逐渐受到全球投资者的热捧。
那些既能增值又能为业主带来丰厚租金回报的“度假型地产”，尤其受到海外投资者的欢迎。包括曼谷在内的多个知名旅游城市，凭借优越的配套设施和宜居的环境，吸引了众多投资者。
随着旅游、医疗、机场等诸多优势的叠加，普吉岛、芭提雅等知名旅游城市已经成为国内投资泰国的首选地。
泰国芭提雅
近几年，新加坡的房地产市场一直处于较低迷的状态。新加坡的地产商都是以很高的价格来买地建房，所以不会通过大幅降低房价来出售楼盘，楼价相对稳定。
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