综合： 蜜财富、央视财经、财经韬略

今年以来，关于楼市调控，国家一直在放出各种大招。不同以往，本次调控除了力度更深、决心更大之外，还有一个很大的特点就是“因城施政”。那么，无论从政策还是基本面来看，未来楼市都将朝着一个方向变化。

一、郭主席的言外之意

前几天郭树清的表态就再次强调了这一信息。

近日，银监会主席郭树清带队赴农业银行总行，就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导，并主持召开座谈会。

在郭树清的讲话中，有两点尤其值得重视：

➤第一，要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”，坚定不移地推进去产能。

➤第二，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

其实，楼市也属于产能过剩行业。从住房空置率来看，房子的总量其实是远远大于实际人口需求的。之所以我们还觉得房子不够，是因为人口流动后，产生的需求错配。

比如说，你虽然已经在小城市有了3-4套房子，但到北上广深等大城市后，还要买房。再比如，你已经有居住房了，但发现炒房能赚钱，还是要买房，不但自己买，还要借钱加杠杆买。

正因如此，政府才给了非常明确的政策指导，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。这也是首次明确的提出了房地产泡沫的概念。

 所谓的差异化的信贷政策，其实就是配合房地产的因城施策。因城施策是在2014年两会上提出来的，至今已经3年了。由于中国各地千差万别，楼市已经严重分化，所以未来的房地产政策将会一直是“因城施策”，不可能回到以前“一刀切”的状态。

 二、政策的真正指向

目前，一线城市和强二线城市，房价此前都出现了疯狂上涨，目前都在“限购、限贷、限价、限售、限商”。

但多数三四线城市，以及部分东北、西北、西南的省会城市，由于人口增长缓慢、经济进入深度调整期，其实房价也没有怎么涨，或者才刚刚开始涨。

在这些城市，主要任务仍然是去库存。虽然国家在雷厉风行地实施楼市调控，但是当地好多年房价不涨，土地也卖不掉，现在可有机会卖土地了，所以都睁一眼闭一眼，能拖就拖。晚调控一天，就能多卖点土地。所以，在这些城市仍然鼓励买房子，甚至鼓励房价上涨。

国家此次提出差别化信贷政策，未来可能还是要在一线城市抑制泡沫，而在三四线城市去库存。

那么在未来，一线和重点的二线城市，可能贷款会越来越困难。但是，对于这些城市，也不是一味的打压，虽然要调控，但是也不能误伤刚需。

前一段时间，北京各银行通过工商银行北京分行牵头协调，一起提高了首套房的利率（减少了优惠），结果总理和两个副总理一起批示，让国家发改委去调查。新华社也发了稿，要求保护刚需，不能随便提高首套房贷利率。

今后，楼市政策将继续严控投资性购房、二套房，同时不允许新房环比出现上涨，但同样也会会保护刚需。

所以，对于房地产严厉的调控，刚需大可不必过多忧虑，即使流动性真的被锁死，那么你的房子是用来住的又不是用来炒的，卖不掉又能怎么样呢？你需要担心的，反而是自己还有没有买房资格。

三、房子将成纸面财富

而对于多数三四线城市而言，政府将会继续鼓励购房，以推动去库存，因此未来房价可能还会涨一波。但是，这并不意味着投资时机到了。

在那些缺乏经济面支撑、人口流失的三四线城市，将会成为炒房客的陷阱和坟墓，锁定他们的资金、吞噬他们的财富，让他们血本无归、抱憾终身。

炒房的都是加了杠杆的，现在国家在强行去杠杆，没有信贷的支持，高房价还能挺多久呢？

从时间上来估计，一年后调控将开始见效，也就是如果从10月到明年3月，一二线城市可能就将发生质变，很可能会出现量价齐跌的状态，但跌幅有限。

那么等到连一线都松动了，那么三四线城市疯狂的炒客们，还能蹦跶多久呢？届时再来一招限购，就将彻底锁死流动性。

其实，朱镕基之子朱云来前几天就已经讲了大实话，你现在买了这个房子，将来也卖不出去。

在6月18日的“第三届青岛·中国财富论坛”上，朱云来这样说道，“你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济。你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的？就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？”

四、房子为什么会这么贵？

纯粹是因为金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高。

问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。

五、房价一定会下跌

朱云来表示，短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。

最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买。

最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。

六、会调整到多少

朱云来认为，“不知道价格怎么调整，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。”

现在，无论从金融，人口还是政策等角度来看，支撑高房价的因素都已经不存在了，其实楼市已经进入了博傻阶段，大家都想找一个接盘的人。但是明年你要再想卖房，估计会很困难。买进无法变现的资产，即使数额再大也不过是纸面财富而已。