投资晚餐10期丨东北酒店投资市场，如何在热潮中理性前行？

这一次，次方学社-投资晚餐第十期活动选在了吉林长春。过去一年，随着哈尔滨、延边等城市的爆火，带动了整个东北区域的火热。长春作为东三省排名前列的旅游城市之一，每逢节假日，旅游数据都颇为亮眼，今年“五一”假日期间，长春市接待国内游客922.8万人次，同比增长105.94%，占全省50.25%。

“泼天富贵”下，东北的酒店投资市场，虽不像华东、华南竞争那么激烈，却也有不少可以顺势而为、稳中求胜、厚积薄发的空间，需要投资人理性前行。

面对长春乃至整个东北市场的酒店投资状况，投资人如何预见未来的投资新机遇？本期投资晚餐，嘉宾们主要围绕以下3个问题进行了探讨。

— 从吉林省来看，这个投资市场还有哪些机会？

— 当地酒店投资收入的天花板在哪里？

— 接下来，在以长春为代表的北方城市，会选择投什么品类的酒店？

本期分享嘉宾 （排序不分先后）

张宏图， 东北资深投资人

曾琮博， 东北资深投资人

张强， 华凯酒店管理有限公司供应链筹建负责人

丁晓宇， 次方点评&住联咨询总裁

Q 从长春市乃至吉林省来看，这个市场还有哪些酒店投资机会？

张宏图： 中端及中高端酒店还将持续发力

吉林省那么多城市中，延边的酒店酒店市场还处于井喷状态。 长春市的酒店市场，中端及中高端酒店，比如全季、桔子、亚朵等酒店，今年还是会有发力。

曾琮博： 吉林酒店距离完全饱和，还有一段距离

长春的酒店市场比较特殊。 吉林省的酒店连锁化率不低，长春也在20多年前就有7天这样的连锁酒店了。 而且长春的酒店投资，大家也有跟风的行为，看到好了，就会跟着投。

我在2015-2016年做了长春的第一家亚朵，当时想着可能长春整个市场，开个五六家可能就差不多了，没想到现在已经签约了差不多17家了，开业也有12家，酒店的RevPAR在300多。

我们酒店在净利润低了之后，开始考虑翻新。今年又刚好赶上哈尔滨旅游火热，带动了整个东北区域的旅游业，在过去，东北的酒店从大年三十到元宵的这16天，是没有人的，100间房可能就卖10间到8间，但今年我们是从初三之后就开始满房，一直持续到正月十五，过两天入住率又开始上升。

张强： 投资市场有机会，也需谨慎选择

就吉林省而言，酒店行业的投资还是有机会的，近2年冬季东北旅游的兴起，文旅的推广，使全国游客重新认识东北，到吉林省游玩， 对于住宿业来说，客源有所增加，除以往商务客人的入住，周末及节假日游客的入住也提高了酒店的入住率 ，但前期物业、品牌、地段及周围环境的选择，还有附近同类竞品酒店的分布，也是尤为重要的，投资市场有机会，也需谨慎选择。

张宏图： 北方区域的收入上限是比较稳定的

冰雪旅游拉高了东北酒店市场的上限，填补了一部分的客群空白，这个空白拉上来之后，全年的RevPAR也就升高了。

比如延边现在是旅游热门城市，全年平均下来比我们高差不多100元。 这个城市现在的情况，是本地现有的存量的酒店，满足不了旅游的需求。

我觉得北方区域的收入上限是比较稳定的，像在长春这样的省会城市，最好的时候也就卖个五六百 ，但在宁波或者汕头，春节能卖2600，国庆能卖1600，但在长春做不到。

曾琮博： 长春的酒店投资收入，上下浮动不会超过10%

在长春这样的城市，酒店就是相对稳定的投资渠道，做完预算后， 上下的浮动不会超过10% ，不会出现突然的拉高。 但是在大连、哈尔滨或者延吉，会在暑期、十一、五一拉得很高。

我是在北方跨区域做酒店的，出于个人的考虑，我投资的时间成本、资金成本差不多，那我为什么不做一个收益更好的项目呢？

张强： 把握较好情况下，能实现全年营业额的40%-45%

目前当地经济型连锁酒店的收入天花板主要集中在中高考及国考等大型考试，但地理位置受限，在考场附近范围，酒店平均房价可以做到450起，RP500左右。 全年来看，5-10月份为旺季，平均月度入住率可以达到85%-90%之间，一年下来，在各项消耗把控较好的情况下，最多能实现全年营业额的40%-45%左右 。

丁晓宇： 要关注旅游酒店和商务酒店的投资逻辑差异

旅游酒店和商务酒店的投资逻辑，其实完全不是一回事儿，旅游酒店其实是用3-5个月时间，把一年的活都干了。其中比较明显的就是三亚市场和莫干山市场，比如在莫干山的裸心谷，对于周边的民宿是碾压式的影响，周边的民宿不断换，造就了这样一个王者。在旅游酒店市场，只有头部才能掐尖赚钱。

从客源来看，我们不能在保证商务的同时又兼具旅游，但在其中可以做一部分增补。

张宏图： 专注差异化品牌

接下来在北方投酒店， 我主要还是会投桔子、漫心或者城际 。城际是华住收购的德意志酒店集团下的品牌，有德国血统，长春当地的一汽公司，也与德国品牌的汽车，有着千丝万缕的联系；漫心是切中旅游市场的，漫心有半度假的感觉；桔子是因为长春全季太多了，桔子能打出差异化。

曾琮博： 更多考虑中高端品牌

我之前是做亚朵比较多，在上海主要是做全季，但目前从市场导向来看，能和亚朵和全季形成竞争的酒店品牌很少。 如果在长春本地做酒店的话，还是会更多考虑中高端品牌，这也是未来的一个趋势 ，华住目前主推的是城际和桔子水晶，这两个品牌是可以考虑的。

张强： 会着重选择于中等及高等的酒店进行投资

以长春为代表选择投什么品类的酒店，我认为前提需要看具体的地理位置， 根据实际物业情况还有附近的市场需求进行定位，会着重选择于中等及高等的酒店进行投资 ，在物质需求与精神需求越来越重要的时代，不仅仅是给消费者提供简单住宿，而是对于环境、设计、服务等一系列的要求都要提高，所以会优先考虑中高端酒店。

写在最后

无论市场如何变化，资深的酒店投资人们，始终保持着对于行业、对于市场、对于品牌的敏锐，谨慎前行。正如投资人张宏图曾在接受次方点评采访时提到，我认为未来从事酒店投资，要比以往更理性一些，更从“钱”的逐利性即投资回报角度去进行项目选址、项目评估、酒店品牌等。而随着东北这一片土地迎来了自己的春天，当地的投资人，也展现出了足够乐观、昂扬的一面，积极拓展着这个市场的更多可能。

未来，次方学社-投资晚餐将会在更多的城市落地，以专业知识和行业经验为刃，协同产业生态伙伴，抓住周期中的机遇，让每一笔投资和合作，都能有期待的美好！