融资收紧，部分头部房企或滑落

文｜邓浩志

房地产行业往头部集中大家都知道，但从今年开始，不是“大”就是安全的，因为部分头部房企将跌落。

1、因各种原因出现融资困难的 ，比如最近的新X，泰X。再比如最近流传的20家被点名暂缓在公开市场融资的名单。最近房产融资收紧必将使房企资金普遍更加紧张，但凡资产负债率较高的，扩展过快的都将面临更大的压力。

2、业务高度集中三四线城市的 （这就不点名了，项目集中什么城市就知道），三四线城市购买力透支加上棚改退出，将使多数的三四线城市已经开启了量价齐跌的局面，而且这种局面只是开始，可能会延续较长的时间。而且房企战略转移并不是那么简单，已经布局了，撤出，转移都是大动作，这类房企今明两年都会比较痛苦。

传统老牌房企，央企国企会相对更安全。 老牌房企因为在过去20年都经历过4起4落，所以对楼市节奏的把握，对资金安全线的把控，综合管理能力都会更优，所以抗压能力无疑更强。而国企央企，虽然少部分还是在市场化、效率等问题上被诟病，但因为“根正苗红”，所以融资能力与融资成本都比民企更低，在目前对整个房地产行业资金收紧的情况下，“钱”才是决定生死的最重要一环。

另外房地产行业的高增长、高收益阶段已经彻底过去了。很难再有业绩爆发式增长的“黑马”出现。目前从整个大局而言，虽然一二线城市对住房的需求仍然旺盛，但中央已经在为地产“去产能”（详情另行讨论）。行业总规模逐步萎缩，扩张型企业的全国快速扩展已成为过去，遇到停滞甚至轻微萎缩也不要奇怪。反倒是深耕的区域型房企，凭借其对区域的熟悉，反而受到的影响更小。以上投资者必须要有足够认识与心理预期。

6月份70个大中城市统计显示， 一线城市 新房和二手房销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点； 二线城市 新房和二手房售价同比分别上涨11.4%和7.6%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点； 三线城市 新房和二手房售价同比分别上涨10.9%和7.9%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

价格同比上涨明显主要有两个原因： 一、是限价政策普遍放开，导致了今年初统计口径改变，因为双合同的普遍取消，单价就上去了。另一方面是限签政策的普遍取消，导致高价单位集中签约导致的。而价格环比涨幅回落，这比较反应市场的真实近况，最近多数大城市虽然经历了一波小阳春，但随后市场转冷，房价实际涨幅并不明显。

至于成交量，基本反映实际情况，3、4月小阳春行情后，市场有降温趋势。

（本文图片来自网络）

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