2020年以后，千万别再乱买房！

记得2014年时，很多砖家对楼市的一致判断都是“黄金时代结束、白银时代到来”。 刚过一年，楼市翻天覆地的大涨就给了他们一记响亮的耳光。 你现在还在膜拜的大咖，其实很多都根本不敢承认当年的误判和忽悠。

我曾经不止一次的提醒大家，预测楼市走向，千万别听他怎么说，关键看他怎么做！2013-2014年时，我们只是雷声大雨点小，没有采取实质性的措施。

2017年开始，世道变了。现在高层是把高房价当作阶级敌人在看，真刀真枪的在博弈。去他的房产周期，去他的经济周期，在决心面前一文不值！

8月份我写过一篇《如果房价横盘5年》，目前看来，我们极有可能实现这个目标。

当房产周期、经济周期在楼市面前全部废掉，当房价进入彻头彻尾的横盘时代，我们的房产投资理念就必须要转变，必须要自我颠覆，照搬过时的套路乱买房，必定会死的很惨！

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如何应对利率换锚？

从2019年10月8日开始，房贷利率正式换锚。新发放的商业贷款，利率以最新的LPR加点形成，彻底抛弃了基准利率。

从全国范围来看，目前不管是上海的首套减20个点，还是苏州首套加120点二套加150点，最终的结果出来，各个城市的房贷利率都与换锚之前变化不大。

中国人最讲究的就是平稳过渡，这个关算是顺利通过了。

我国实行利率市场化改革，推出LPR的根本目的就是要降低实际贷款利率，现在最迫切降低的是1年期LPR，确保中小企业民营企业能借到便宜的钱。

随着美联储带领各国央行掀起的降息潮到来，全球货币宽松周期已经开启，未来几年5年期LPR一定也是逐步走低的。

但在房住不炒的时代，即使未来5年期LPR逐步降低，银行也会同步增加加点数，维持当月的房贷利率基本稳定。

但是你买房贷款签订合同时确定的加点数是几十年不变的，所以，随着未来5年期LPR的降低，商贷买房的人，月供是会逐步减少的。

这就会造成一种奇特的社会现象：每月公布的房贷利率基本不变，但是买房后你的实际利率却在逐步降低。

因此，非常重要的一点就是， 从今往后申请商贷的时候，千万不要选择固定利率，而要选择1年调整一次利率，这样你才能享受到降息的利好。

对于10月8日之前已经放贷的人来说，你还贷的锚还是基准利率4.9%。未来即使LPR打5折，也与你无关，只有眼睁睁羡慕的份。

无论是基准利率还是LPR，其实，这两种模式对楼市都是中性的，无所谓好坏。判断行情，将来关键是要盯住各省各市各银行的加点数，因为加点数就是当年的折扣， 高层的一切意图都会通过加点数表达出来。

2

哪种房产值得投资？

CRIC数据在《2019年上半年全国房地产总结与展望》中，对67个城市的一手房和10个城市的二手房的成交结构进行了统计：

一手房方面：一线城市成交量最大的是70-90平米的2-3房，二线城市成交量最大的是100-120平米的3房，三四线城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。

二手房方面：4个一线城市70平米以下成交套数占比最多为42.65%，6个强二线城市70平米以下和70-90平米成交最多，各占30%左右。

以上数据和现实非常吻合，大城市的小户型更好卖，小城市的大户型才有市场。

作为自住来说，喜欢多大买多大，能买多豪买多豪。但是作为投资来说，必须要考虑将来接盘侠的数量和接手能力。

投资房产，一线城市首选70-90平的2-3房，预算不多也可以直接买核心地段的老破小。二线城市首选100-120平的3房，由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区，所以，如果选择老城区老破小则必须要带学区。三四线城市不建议纯投资，非要买，就买大户型豪宅，维护的好，若干年后也许还能侥幸卖掉。

楼市已经进入高位横盘时代，未来卖房难度要远远大于买房。郊区200平的叠加一年你都卖不掉，而市中心40平的老破小2个月就能变现。

投资，是为接盘侠买房，接盘侠喜欢的房子才是真正的好房子！

3

户籍放开、房价分化

今年下半年开始，三四线城市像是突然脑回路清晰了一样，后知后觉，突然集中宣布取消落户门槛，放开落户限制。

7月10日，山东省城镇化工作领导小组制定的2019年重点工作是：全面放开建制镇和中小城市落户限制。

7月26日，广西则宣布，除南宁和柳州两个排名前两位的城市之外，其它所有市县全部“零门槛”落户。

9月份，河南新乡市、漯河市、山西晋城市放开户籍限制。

9月26日，湖北宜昌市宣布全面取消落户限制。并给落户本科生、硕士生8-9折优惠买房。

9月29日，安徽宿州市宣布：全面放开城镇落户，取消一切门槛，并对在主城区购买首套商品住房的给予契税全免。

为什么三四线城市急切的加入抢人大战，因为他们刚刚开始醒悟，现在国家数次发文，大力发展城市群、都市圈、中心城市，再不抢人，黄花菜都要凉了。

2016年，北京上海开始赶人，2018年，二线开始抢人，2019年下半年，三四线也加入抢人战队。

在不久的将来，除了北京和上海，落户国内所有城市都将会“零门槛”、“无条件”，来去自由，随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度，与人口迁移的权力彻底脱钩。

户籍制度的放开，人口的自由流动，直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚，未来几十年，中国的城镇化发展，将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程，城市的扩张和萎缩同在。 城市分化不可避免，房价分化势不可挡。

房价分化的结果就是：三四线房产靠政策涨，一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求，一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的，一二线是主动的。三四线房产是消费品，吃掉用掉住掉就不值钱了，一二线房产则是投资品，可住可租可卖还增值。

投资并长持哪里的房产，不用我再赘述了吧！

以前，我们犯的最大错误，就是把人口当成负担，认为人多是累赘，人多消耗粮食，人多占用资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模，发展中小城市，种种政策都是如此。

直到现在，我们才开始意识到，原来人才是最大的财富，放开生育、放开户籍、疯狂抢人，才有可能将我们40年来高速发展的奇迹继续延续下去。

发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严，才是我们最应该做的，逆潮流而行，势必头破血流！

4

城市群鄙视链

十三五规划确定了我国现在有19个城市群。恒大研究院任泽平团队根据我国城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造，测算出了2019-2030年各个城市群的住房需求量。

在这19个城市群中，未来10年住房需求量最大的第一梯队城市群有6个，分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛，年均住房需求量分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平米，占全国总需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。

以上数据是个什么概念呢？ 就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%，剩下的13个城市群仅仅只占3成。 不在这19个城市群的城市，需求量更是可以忽略不计。

这就是典型的二八法则，世界就是如此的残酷，越是强大，上天越会把最好的东西强加给他。

如此之大的住房需求量，才是房价持续上涨的根本原动力。

所以， 大家未来10年房产投资的城市，首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市，其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市。

城市群概念也是近几年高层才开始提的，但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个。因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团，其实都是在蹭热度滥竽充数罢了。

城市有鄙视链，城市群同样也有，不够强大的我们，能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段。

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未来20年，房屋价值归零

近日，深圳南山区白石洲城中村拆迁，诞生1878个亿万富豪的新闻持续刷屏。

据了解，当地村民户均物业面积为600平，超过1000平的有37户。按照1:1.03的补偿标准，7-10万的单价，每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元，有37个家庭的资产将接近1亿元。

这几天，在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的视频：他说自己早年在北京看四合院，大一点的50万一套，厕所在外面、没有空调，自己当时根本看不上，但现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到。

深圳白石洲城中村的房子，当年建的时候，成本一定不会超过50万，而现在拆迁补偿却有5000万。北京四合院房子的成本更低，但现在10个亿你都买不到。

这就是房价的奥秘！

在北京上海，市中心的一手房价可以10万，但旁边的老破小只卖6-7万。其实，这3-4万的差距就是新房子本身的建设成本，而老破小的房价就是赤裸裸的地价，房屋价值完全可以忽略不计（学区除外）。用公式表示更直观：

老破小的房价=地价（楼板价）

一手房价=地价+建设成本

房屋价值从交房的那一天起就开始持续贬值，而房屋脚下的土地却一直在升值。 所以， 20年以后，你房子的售价就只有土地价格，而房屋本身的价值就会趋近于零。

因此，我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因，豪宅的土地和旁边老破小的土地是等价的，贵就贵在建设成本上，而若干年后，豪宅开始折旧，涨幅跑输大盘，而旁边的老破小却可以稳步上涨。

房产投资说到底，就是投资脚下的这片土地，以个人名义以有限的资金拍到了一块国有土地。房子值不值钱，全都在这片土地上。

所以，精装修、绑车位、恒温泳池、酒店式物业等等这些附加条件，其实都是房产投资的大忌。

房产投资，切记一个原则：地段要买最好的，房子千万别买最好的。

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实操指南