买一套房，相当于投资所在的城市。
这个逻辑很简单：因为没有哪一类资产，与城市的基本面如此息息相关。
但是，决定房地产发展的影响因素多，涉及面广，所以，如何来判断这个行业的走势，又是一个麻烦事。
近期，保利推出了
2017
年房地产行业的白皮书。对于我们普通人来说，这既是了解一个行业的窗口，也是做投资决策时的参考。
今天，基于这份报告，曹将谈谈自己的理解。
（一）从周期理论说起
经济学家弗农（Vernon）在1966年的《产品周期中的国际贸易》一文中，首次提出了产品周期理论，这成了我们分析产品、企业和产业的重要基础。
简单来说就是：产品或产业与人类似，也会经历生老病死。在不同阶段，它具有不同特征。比如：
启动期：
有了企划，便开始尝试，发现有利可图，就加大资源投入。比如有一个想法，就拿着企划去拉风投，风投觉得不错，便启动了项目。
成长期：
投入越来越多，发展越来越快，所有人都很开心，收入也在增长。比如早期的滴滴，疯狂补贴，扩大规模。
成熟期：
投入与产出实现了平衡，企业开始关注标准化，并寻求新的利润增长点。比如手机行业的小米，开始涉足各类智能家居。
衰退期：
找不到突破口，又被其他公司或行业入侵，只能走向衰败。比如诺基亚的手机业务，已经日薄西山。
在判断行业属于哪个周期时，我们可以简单地以规模（行业销售额、销售量）来做判断。按这个标准，国内的房地产行业已经进入成熟期。
（二）成熟期会持续多久？
要判断一个行业在某个阶段会持续多久，那就需要判断影响其发展的因素。
调控政策肯定是重要因素，但就像白皮书里提出的，“挤掉泡沫，行业才能良性发展”。毕竟，所有的极度疯狂背后，都是一片荒芜。
那么，还有哪些因素需要考虑？
1.
人口流向哪：必须说说城市群的概念
对房地产行业来说，人口是最重要的变量。
在前文提过，人口朝大中城市聚集乃大势所趋。这背后有三个原因：
第一，多元化的消费和生活可能性；
第二，大城市能满足不同专业背景人员的就业；
第三，人力资本的外部性（简单理解就是互相促进、共同成长）。
但是，肯定有朋友会说了，你看上海、北京现在的人口已经有饱和趋势，甚至有下降的可能性，那这个聚集趋势是不是不成立了？
这里就要引出「城市群」的概念。
得益于地铁、高铁等轨道交通的发展，行政边界已经被打破。在广州就会感受很深，很多朋友在佛山居住，在广州上班——通过广佛跨城地铁，实现无缝对接。
所以，
聚集的方向没变，只是聚集的范围由城市开始扩展为城市群了。
2.
我们怎么住：再聊聊我们的居住模式
买房越来越难，这是不争的事实。
我身边有朋友在租了两年房后，在海珠区买了一套 30㎡ 的二手房。我问他，这以后不够住啊！
他的回答很简单：先住着，以后如果要换，就去郊区买个大一点的。
这样的情况在一线城市已经越来越多，我们称之为「
梯级居住模式
」。
该模式下，行业也发生着变化。最明显的就是自如、优家等长租公寓公司站上了风口，提供毕业后的租住方案，对接庞大的市场需求。
对于新房而言，它的结构性变化也在同步进行。当地价越来越贵，年轻人更多地通过租赁和二手房来解决居住问题，那么新房市场的方向开始往面积更大的改善和高端发展。
3.
开发商在变：连接性决定了可能性
上面讨论的还仅仅是房子本身。但
对于一个行业来说，它未来的可能性，很大程度取决于它的连接性。
比如金融，它本身就是通过资源的有效配置，来连接产业和企业，最终让钱更值钱；比如互联网，天生就具备连接属性，一切互联，万物相通。
对房地产行业来说，通过小区锁定了大量客户，通过上下游涉足了多个行业。以行业和客户为中心点，往外延伸，出现了无数可能性，比如医疗健康、物流、酒店、零售、教育……
所以，当去看各个开发商的名字时，会发现一个大趋势，就是去地产化，比如万科集团，恒大集团。
4.
一个重要变量：资产证券化
房地产和金融的连接，可能是未来这个行业最重要的一个变量。
为什么这么说？
刚刚提到的大多数「房地产+」，都会面临一个问题：持有大量的资产，比如公寓、酒店、医院、学校。
这些资产虽然每年可以带来稳定的收入，但前期投入资金大（以亿计），那么慢慢回收很可能会带来现金流的问题。
这时候，一个金融机构说，既然你每年能稳定收回个
3000
万（打比方），那么我就买断你 10 年的收入，也就是 3 亿。打折为 2 亿现在就给你，你之后定期把钱给我就行。
企业拿到 2 亿，继续滚动做开发和运营；金融机构则可以发行产品，吸引客户购买——两全其美。
这其实是资产证券化的一个简单案例。目前这个趋势正在加速，比如保利在
2017
年发行了国内首单央企租赁住房 REITs。
↑ 美国在房地产金融上已经有成熟模式
所以，根据以上分析，我们可以发现，这个行业的未来还有很多可能性，无论是内涵的地产开发，还是外延的连接性。
报告给出了观点：看好这个行业的未来。
（三）我是小结
这篇文章提取了《保利 2017 年房地产行业白皮书》的部分观点，进行了解读。
