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本文来源：爱思想网
城市化就是从以农村为主的社会，向以城市为主的社会转变的过程。在这个过程中，社会的各阶层不断重组、分化：
在城市，按照拥有住房和没有住房，形成了“
有产
”和“
无产
”两大阶级；
在农村，则根据土地区位条件的不同，分为“
近郊有产地主
”和“
远郊无产农民
”两大阶级。
其中，“远郊农民”以打工者的身份构成“城市无产者”的主体。
两者成为城市过程中城市社会与农村社会的最大交集。
城市化的核心进程，就是这一群体从农村向城市的转移。
“无产”
是这一群体的最大特征。
“有产”和“无产”两种产权状态的存在，使得任何一项城市化政策，都可能产生完全不同甚至相反的利益分配效果。这就意味着不存在可以满足所有人的城市化政策。因此，任何一项城市化政策的选择，首先必须要有明确的阶级利益取向。
1. 城市的资产鸿沟
城市经济的一大特征，就是不动产的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，不动产价格就越高
。在国内独特的城市化模式（土地财政）下，政府通过土地出让为基础设施和公共服务融资。购买了城市不动产，就相当于购买了
城市的“股票”
。
同样是公共服务水平的提高，对于不同的阶层，会产生完全相反的财富分配效应：
有产者可以通过不动产升值，自动参与社会财富的“分红”；而对无产者，则意味着参与社会财富分配的成本上升，甚至完全无法分享城市财富增长。
由于国内缺少遗产税、物业税（property tax）等针对财产的税种，政府无法通过税收对社会财富进行再分配。
不动产升值就成为社会财富再分配最主要的渠道。
因此，在国内城市，每个家庭都要拼命获得资产——
因为
没
有不动产，就意味着在城市化进程中出局。
即使已经拥有不动产，也还是要争取拥有更多——因为不动产的多寡，直接关系到分享城市财富增长的比例。
城市不动产的价值来源于附着其上的公共服务。只要交通、公园、教育、治安等公共服务不断完善，城市不动产的价值就会增加。就会吸引更多人竞争公共服务，结果就是不动产价格的持续上升。
城市化进程，就是公共服务改善的进程。不动产价格的持续上涨，也就成为多数城市的大概率事件。
城市公共服务水平的提高，必定导致地价就上升；地价上升，政府改善公共服务的资源就越多，房价也就越高。
由于城乡存在“有产”和“无产”两大阶层，
不动产价格上升导致了两种完全不同的财富分配效果——“有产”的居民，即使不努力，财富也会自动增加；“无产”的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。
房地产在城市化出了一道巨大的“资产鸿沟”。这条鸿沟锁定了不同社会阶层流动的渠道，造就并不断扩大绝望的社会阶层。
今天，想要破解城市化两难，也必须走同样的路——将无产者转变为有产者。
2. 让无产者有产
各国城市化的实践表明，
仅仅靠市场本身，是无法自动将无产者变为有产者的。政府必须干预。而主要的干预手段就是住房。
“二战”后，香港和新加坡都是靠高覆盖的住房保障，解决了社会问题，从带动了经济的发展。二战后的英国，也曾大规模建设公共住宅，撒切尔夫人执政后，将大批公共住房私有化。实践表明，一旦原来的无产者变为有产者，他们就会在一夜之间成为最坚定的支持者。而无法成功解决住房问题的国家，无一能够跨越“中等收入陷阱”。
李光耀是少数几个能够在国家稳定层面上思考住宅问题政治家。他在回忆建设公共组屋的初衷时说：“
我早就在想，如何建立每个公民跟国家以及国家前途之间的利害关系
”。建设组屋的目的，就是要“
让那些儿子必须履行国民服役义务的父母觉得新加坡有他们的份，值得他们的孩子去捍卫。如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话，那么，他们迟早会得出结论：他们所捍卫的是有钱人的财产。
”
李光耀没有谈到任何经济算计，而是将住房保障直接同国家的生存联系在一起。新加坡组屋覆盖率高达 87%。说87%的新加坡居民属于低收入，肯定不合情理。但正是高覆盖率，使得新加坡政府成功地“建立每个公民跟国家以及国家前途之间的利害关系”。
我国现有的保障房制度有两大问题：
第一是覆盖率太低。大部分新增市民（农民工、毕业生、复员军人）被排除在保障对象之外；
第二是无法资产化。
只要资产不能上市，无产者就不可能巡此路径成为有产者，从而也无法借助不动产升值，分享城市财富的增长。
保障房制度绝不仅仅是为了解决少数已有城市居民的居住问题，而是要让所有进入城市的新市民拥有财产。为了达到这个目的，现有的保障房制度必须改变：
一要将保障面覆盖到全体市民；
二要能够通过“房改”上市流通。
要实现第一点，就需要解决融资问题；而第二点，正好为第一点提供了可能。
具体的讲，就是“
先租后售
”。
举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。
