听说中国最贵的房子终于跌了，竟然从20万一平降到了17万一平，振奋人心！——感觉像是兰博基尼打了九五折。
9月1日，《经济参考报》发布了“8月北京二手房成交量基本触底”一文，文章指出：
8月北京二手房市场签约7600套，新建住宅1800套。另外，北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。
9月4日，《中国证券报》披露了一份重磅数据：
近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近，有房产中介称，“在新政前这片都是20万元/平方米，现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房，每平方米下跌了10%。”
比如，对口宏庙小学的丰汇园小区，3月均价为18.7万元/平方米，8月均价则降至16.6万元/平方米。
另据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示，近三个月来，作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位。
这两则新闻最惊讶的地方在于房子的区位和性质：
西城区、东城区、海淀区是中国最牛城市的最优质地段，甚至可以说是中国最优质的地段之一；
此前，在某网综节目中，成名已久的王珞丹竟透露自己是北漂一员，至今仍在北京租房住，令现场嘉宾和网友都吃惊不已！
在中国，影响房价的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育资源。因此，在中国如果要问哪种房子最贵，学区房说第二，没人敢说第一。
而在以往的调控中，中心城市房价下跌的概率很小，偶尔有个别中心城市均价真的下跌，也是由中心城区外围的房子价格下滑带动均价下降所致，中心区的房价基本上是任而风吹雨打，我自岿然不动。
今天这个房价下跌事件，发生在中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子，我们可以将其称为“三最”房子。这件事情的发生，对我们至少有三点警示意义。
在说这之前，先来分析一下“三最”房子下跌的理由。
自317新政以来，北京直接针对楼市发布的政策就有12道，曲线调控的政策则更多。
在这些政策的共同作用下，市场观望情绪浓厚，楼市成交量率先入冬，8月份北京的二手房成交量已经跌至历史低位。在高强度、高密度的政策打击下，炒房客遭受重创，市场渐渐回归理性。
这种情况下，北京的房价也开始小幅度下跌，据链家研究院公布的数据显示：
8月北京链家二手房成交均价环比下跌2%，与7月相比跌幅扩大1.7个百分点;链家二手房挂牌均价环比下跌0.58%，且该指标已连续4个月下跌。
导致北京中心城区优质学区房价格下跌的因素，我认为和如下三方面有直接关系：
1、雄安新区得成立
雄安新区未来将分流北京的人口和教育资源，尽管是多年以后的事情，但对北京学区房仍有一定的冲击作用。
2、近期的“租购同权”
南京提出要研究建立承租人权利清单;
济南提出取消投资纳税、购买房屋等落户限制等；
3、集体用地建设租赁住房
此外，北京、上海、广州等13个城市列为“集体用地建设租赁住房”试点城市，也对北京的学区房影响较大。
“租购同权”、“租购同分”，能够卸载房子附带的教育资源，从而达到降低房价的目的。
北京尽管目前尚未跟进，但长期来看，租购同权体现了政府大力发展和完善住房租赁市场的决心，有助于让房价回归正常，北京未来跟进的概率很大。
在购房门槛抬高等12道限购政策以及各种迂回调控政策的共同作用下，北京的二手房价格和雷打不动的学位房价格都开始松动，无论你相不相信，这都是事实。
中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子价格下跌对楼市预示着什么，或者说对我们有什么警示?或许有如下两点：
1、此次调控，政府不达目的誓不罢休
在此之前，仍有许多专家喊话：房价未来还要大涨，有钱就立刻买不要犹豫。
他们或许是小觑了政府此次调控的决心，或许还在用以往的调控经验说事，但北京中心城区最优质房产的下跌，已经狠狠地甩了他们一脸。
中国楼市，是政策主导的市场，永远不要怀疑政府调控房价的决心。这次和以往任何一次调控都不一样，不仅是因为有十九大，还因房价已经到了不得不控制的地步。再任其涨下去，会激发社会矛盾。
政府一方面用政策压制房价，另一方面建立租售并举的制度，并通过各种手段推进租赁市场，从供需上解决高房价，疏导房价，并研制房地产税等长效机制，对房价实行长效监管。
2、炒房客心理防线崩溃，中国楼市价格开始进入阴跌期。
北京优质地段的学位房房价下跌，会冲垮一大批人的心理防线。因为，在以往的经验之中，中心城市优质地块的学位房价格是不可能下行了。而这一次，不但下行，幅度还高达10%。
连这都跌了，还有什么不能跌。心理防线的崩溃，会引导全国部分投资客开始抛售房产，一些欲购买优质学区房的人群将变得更加犹豫，房价开始进入阴跌期。
深圳市规划和国土资源委员会1日公布的数据显示，深圳8月新建商品住宅成交均价为54382元/平方米，自去年10月以来已连续11个月下降。
要说明的是，你也别指望房价会大跌。因为大跌会引起金融机构系统性危机，导致社会动荡，社会矛盾同样会加剧。另外，中心城市供需矛盾仍在，人口仍在不断增长，亦没有大跌的基础。
因此，未来中国的房价，基本上会进入慢速上涨通道。
手头资金充裕的人，可以选择长线持有中心城市的优质房产以抗通胀，保值资产。但那些仍妄想通过投资房产短期内暴富，实现财务自由的人，此路已不通。
可是，或许你也没想到，没有最高，只有更高。
最近这一轮的房价暴涨，让三四线城市的房价也涨穿天际。两年前的5000元只是如今的起步价，突破1万元的前赴后继。
房价上涨不出奇，万万没想到的是，全国有一半的省会城市房价还在万元之下。
三四线城市竟然压过省会，这种情形正常吗？
今年8月，摩根大通亚太地区副主席李晶在接受澎湃新闻采访时表示，“三四线城市的成交量环比上升非常迅猛，说明房地产市场在后期还是有上升的动力。”李晶认为，三四线城市在过去一段没有跑赢一线城市，但目前来一些资金已经转向了三四线城市。
1、先给全国三四线城市画一个群像，用数据勾勒面目
中国一共338个地级及以上的城市，除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市（深圳、厦门、大连、青岛、宁波），以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等二线城市，还有超过290个三四五线城市。
特别要注意的是，海南地级市过少（只有海口、三亚、三沙、儋州4个）而房地产市场发达，特将陵水、万宁、琼海等县（县级市）纳入其中。
总共有多少个三四五线城市房价均价破万？说多也不多，23个，也就是十三分之一。但一个个分析很有趣，比如你绝对想不到冠亚军一骑绝尘，双双突破2万元，而且【海南陵水】比【河北廊坊】还要强。
河北廊坊“破2”容易理解，靠近首都近水楼台先得月。海南就有点意外了，实际上，除了三亚一旁的小县城陵水外，还有万宁、保亭、琼海等3个城市上榜。
海南不属于任何一个大城市群，也没有特别的经济亮点。但不同之处在于，这是一个旅游岛，有广阔的海岸线，沿海楼盘开发一直都相当兴旺，而其购房人群覆盖全国各地，每年冬天从北方到海南过冬的“候鸟”比比皆是，这就决定海南的房价早已跟当地实际收入和消费水平脱钩，而成为投资(机)者的盛宴。
广告里经常听到的海南海棠湾、清水湾、香水湾等都属于这种类型，外来投资者蜂拥而入，拉高了所在县城整体的均价。
这些三四线城市再与省会对比，在全国26个省会城市（拉萨数据缺失）里，有13个城市的房价未过万。这其中，既有被人为属于强二线城市的西安和长沙，也有包括大量西北、东北省会在内的弱二线。最低的银川，房价只有5000多元。
2、梳理这23个三四线城市的省份归属，可以发现一个有趣的现象：
这些城市基本都位于中国三大都市圈之中。比如河北廊坊、沧州、张家口位于京津冀城市群，浙江丽水、江苏常州等位于长三角城市群，而广东惠州、中山位于泛珠三角城市群，而福建的泉州、漳州、莆田可视为长三角与珠三角的过渡地带。
显然，这些三四线城市房价突破万元，可以视作热门一二线城市购房需求的外溢效应。
最典型的当属廊坊，这里住了大量在北京工作的候鸟一族，每天奔波在河北与北京之间。惠州也类似，深圳房价一路飙升，这就导致部分购房需求转移到临深的惠州和东莞等地。
河北除了廊坊之外，还有保定、沧州和张家口上榜。这几个地方这一两年的暴涨，得益于两个因素：
而江苏常州等地，除了来自于长三角一二线城市的转移效应之外，棚改货币化在其中“功不可没”。这两年，江苏一直都是棚改大户，2016年棚改新开工25万套，部分城市货币化安置达到60%－80%；仅仅2017年前八个月，棚改项目新开工就超过23万套，货币化安置仍是主流。
棚户区改造，拆除了旧房子；货币化补贴，意思是给钱去市场买房，这就必然导致住房市场供求失衡。制造了大量的无房户，再给了大量的资金去买房，由此带来三四线城市极具特色的暴涨。
3、三四线城市纷纷进入“万元俱乐部”，反映出什么？
一是，跟着大城市有肉吃。大城市的中心集聚效应和购房需求的外溢效应，让周边的中小城市同步受益，由此形成中心城市与邻近板块在居住上的替代关系。这方面的例子，廊坊之于北京，惠州之于深圳，佛山之于广州，都是如此。
二是，城市群是未来发展的主流。东京城市群聚集了日本三分之一的人口，而中国可与东京城市群比肩的有三个：长三角、珠三角和京津冀。城市群内部的产业转移、协调发展，会促进整个都市圈的发展。
三是，有些上涨是人口因素导致的，有些上涨是外溢性需求导致的，还有些上涨充满投机性。比如海南旅游岛以及白洋淀周边地带。在投机泛滥的地方买房，犹如踩着高跷跳舞，有可能赚得盆满钵满，但大概率是跌到在地。
四是，大多数三四线城市这一轮暴涨，都是棚改货币化的结果。正如我们以前说过很多次的：用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？
的确，目前来看，三四线城市房价是被人为的拉高的，去库存所取得的成绩其实是非常虚的，只是将库存的主人换掉了，由开发商换成了投资客，房子并不是在真正的刚需者手里。而且，在已有的库存去掉之后，由于上半年业绩井喷，开发商又建造了更多的房子，完成了补货，这些新建的房子对于没有多少刚需的三四线城市而言，是一种高成本的负担。
这么多的房子根本找不到匹配的接盘侠。三四线城市无论是从产业还是城市资源，都是无法和二线城市相比的，更别说一线城市，所以这些产业落后，基础设施不完善的三四线城市是人口流出的主要源头。试问，在人口净流出的城市建造这么多房子，谁来住？即使房价涨的再高也是没有用的。
以辽宁铁岭市为例，2007年，铁岭市的人口为305万。十年过后，铁岭市的人口不增反减，为299万。在这种情况下，这些改善性需求能够撑多久？
另外要补充的是，就收入而言——以湛江为例，目前的工资水平是5000元左右，高端岗位工资也才5000-7000元，上万元的工资基本没有。但是，目前市区的房价直奔一万而去。显而易见，目前湛江的工资水平不能支撑起这么高的房价。
最后，在涌入三四线城市的房企中，除了一些譬如恒大、碧桂园等多年来扎根三四线城市的房企，有很大一部分房企是闻风而来，把三四线城市当作资本的“避风港”。他们以高溢价拿下这些地块，无形之中增加了开发成本，而这些成本将通过后续的经营逐步增加到房价中，从而抬高房价。虽然房价涨上去了，但由于与地价的对冲，房企的收益并没有随之水涨船高，不得不借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。在这种情况下，一旦风向突变，这些房企的资金链将面临巨大的压力。届时，他们将不得不吞下由于战略草率而造成的苦果。
经过对这些问题的梳理，我们不难看出，三四线城市的供求关系并未得到真正的逆转，在需求透支的情况下，市场“火热”能持续多久，也就不言而喻。
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