本周观点：如何评估货币化安置资金需求?
国新办地产会议提出将货币化新增100万套城改目标。①七普数据显示，平均每个家庭户人口2.62人，乡村家庭户人均住房面积为46.8㎡，由此大致推断城中村每套面积约为123㎡；②假设拆改的危旧住房占比为20%，并假设危旧住房每套面积约为70㎡，则本次拆改的单套面积约为112㎡（80%城中村+20%危旧住房）；③目前一二线城市平均商品房价约为1.96万/㎡，假设拆改补偿折扣为20%，则单方补偿价格约为1.57万/㎡；④假设本次货币化安置比例为80%；基于以上假设与计算，100万套城中村与危旧房改造目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，共将拉动1.1万亿商品住宅销售额（约为2023年商品住宅销售额的10.9%）。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.96%和-1.20%，分别跑赢大盘1.98pct/跑赢大盘0.91pct。本周地产信用债发行52.68亿元，净融资额11.31亿元。截至2024年10月18日，地产信用债累计发行3206.67亿元，同比下降23.84%，净融资额-351.69亿元，去年同期为392.39亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨跌幅为-0.61%。
本周产权型REITs指数收于108.26点,跌幅为-0.67%;本周特许经营权型REITs指数收于110.52点,跌幅为-0.53%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数23.81pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，涨幅为1.77%。
政策新闻：各地继续出台各类政策，提及要促进房地产市场止跌回稳
10月16日，天津取消住房限购政策，进一步优化房地产政策。10月17日，国新办地产会议提到将货币化新增100万套城改目标，此外年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，助力打赢保交房工作攻坚战。
投资建议：100万套城改目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿。
标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、金地集团、龙湖集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（绿城服务、华润万象生活）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示
：
政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
相关研报：
《货币化安置将带动多少资金量？——2024W43房地产周报》2024.10.20
事件：
10月18日，中国人民银行与中国证监会联合印发《关于做好证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）相关工作的通知》；同日证监会同意中信证券、中金公司、国泰君安、华泰证券、华夏基金、易方达基金等20家公司开展互换便利操作。
证券、基金、保险公司互换便利正式启动，定位为提升资本市场内在稳定性的长效机制。央行委托特定的公开市场业务一级交易商（中债信用增进公司）与符合条件的证券、基金、保险公司开展互换交易，目前已向各方明确SFISF业务流程、操作要素、交易双方权利义务等内容，后续央行将根据机构需求正式启动操作，支持资本市场稳定发展。SFISF业务细则如下：
对于证券公司，证监会明确“专款专用封闭管理”管理要求，相关资产的风控指标计算优化。证券公司参与SFISF，应通过交易所备案专用账户开展自营投资和做市交易，融资资金可部分用于对冲互换便利方向性投资的市场风险，原则上不超过融资规模10%。此外，证监会明确参与互换便利换入的国债、互换央票及开展自营投资所持有权益类资产，不纳入“自营非权益类证券及其衍生品/净资本”、“自营权益类证券及其衍生品/净资本”计算范围；换入资金开展自营投资、做市交易持有权益类资产，不计入表内资产总额、减半计算市场风险和所需稳定资金计算。
