近些年来五大新城成为上海楼市的热点区域，集中供地也多在这些地区。每个人区域看上去都那么“前程远大”，缓解上海人口压力和大城市病的责任就落在他们肩上。
《上海市新城规划建设导则》中指出，要按照“产城融合、功能完善、职住平衡、生态宜居、交通便利、治理高效”六大要求来建设，也就意味着绝不会走日韩摊大饼建睡城的老路。
五大新城就是城市新中心新的发展方向，而不是给老城区建配套。
2021年以来前4个月上海共成交37485套，其中五个新城新房共成交17967套，而五大新城各板块中成交套数最多却是不甚出名的金汇，4个月成交2209套，价格也是一路上扬的趋势。
图片来自 真有好房
我甚至看到中介喊出了“金汇就是下一个张江，东方美谷是世界级产业园，张江的今天就是金汇的明天”，也有一些朋友过来问我社长金汇能不能买，比张江如何，潜力有多大，是不是比临港还要好。今天我就详细来探究一下问题的答案。
在奉贤的规划当中“东方美谷和未来空间”，是奉贤两大产业方向，是要达到千亿规模世界级的，而东方美谷恰好主要就是在金汇。2020年全年东方美谷产业完成规模以上工业产值396.6亿元，占全区规模以上总产值比重达20.9%。
我们再看张江，2020年张江园区全年实现规模以上工业产值3033.5亿元，同比增长8.9%。东方美谷跟张江比差了将近十倍。
图片来自 央视财经
如果你觉得东方美谷早晚也会千亿的看这个不科学。再来看行政定位，张江是国家级技术开发区，规划面积75.9平方公里，主要产业为生物医药创新链和集成电路产业链。
金汇东方美谷是奉贤的重点项目，在东方美谷的官网里直接点明了“张江高新区奉贤分园”。
如果非要拿来比较，就有点像拿昆山来跟苏杭争中国第五城一样，不合适也不应该。
所有的比赛要挑选同等类型同等量级的选手，才能称为公平的比赛。金汇的东方美谷要成为世界级的化妆品产业园，自然要跟同等段位的广州白云美湾比较。
白云美湾有1367家持证化妆品生产企业，超4000家化妆品商贸企业，占据全国约三分之一的份额，完美日记就来自白云美湾。
从工业产值来说2020年白云美湾刚碰到百亿这个门槛，看上去远不如金汇东方美谷，但是金汇没有完美日记，美股上市的完美日记在就业和产业上具有很强的示范带动效应，会造成大而不强的局面。
金汇的东方美谷距离世界级，还有很长一段路要走。
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金汇的成交量其实在近两年都是名列前茅，三百万左右预算就可以打新也不要求积分，对于很多在老七区买不了房又想近一点的年轻人，相对来说的确是不错的选择，落得下身体也安抚得了灵魂。
但你非要说金汇比南桥潜力更大，就有点抬杠了。我注意到有一些媒体宣传金汇的项目喜欢从奉贤距离市区最近的板块，没有地铁但是有BRT奉浦快线啊，可以坐到8号线沈杜公路换乘地铁二十分钟可达。
图片来自 奉贤巴士
但是他们没说的是BRT毕竟是公交是存在堵车的情况的，而且通勤时间要从你出家门开始算的，所以这个时间成本算下来如果超过一个小时就会让大大降低通勤质量。
李超人做地产的核心要诀就两个字位置，有些人却不信这个邪，认为地铁一响黄金万两，有地铁的地方自然不会差。事实上正好相反是先有好地段后有地铁，地铁带来的是锦上添花而非雪中送炭。
地铁规划有关部门在前期论证过程中，首先最看重的就是人口，然后就是商圈，如果人口不达标，商圈较弱是很有可能取消原来的站点。地铁其实从交通方面来考虑也是为了缓解当地的交通压力，或者预计当地未来需要的交通规划。
总之一句话，地铁做的不是赋能，而是强化你本身所有的。
金汇没有地铁可能在很长一段时间都不会有，我们再来看有地铁的奉贤西渡板块，其实是跟金汇正对应的东西板块，距离市区差不多近。但西渡有5号线延长线，未来可能15号线也要在此设站点。
奉贤区位图
按常理讲，金汇跟西渡本应该是兄弟差距不应该很大啊。谁让西渡紧挨着奉贤新城南桥呢？要想发展南桥必然要通过西渡，距离市区近又挨着南桥这就是西渡最大的优势，也是众多市区客选择西渡的原因。
所以这就是为什么4月份新房是49366元㎡，而金汇4月份新房只有30150元㎡的原因。（数据来源：安居客）
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至于金汇于南桥之间的差距就更大了。按照奉贤新城2035年远景规划来看，未来人口要达到100万左右，奉贤新城总面积为67.91平方公里，人口密度可能要达到14725人/平方公里。（奉贤新城主要分为南桥老城、南桥新城、金海街道、奉浦街道、金汇中央居住区也就是金汇西部的一片狭长部分）
根据奉贤新城最近的一次调查（2015年市规划局抽样调查显示人口为33.9万人），人口还有六十多万的缺口。七普的数据显示奉贤区人口为114.09万人，比六普2010年的数据只增加了约6万人左右，就算全算给奉贤新城离规划目标还是有相当大距离的，也就意味着未来的城市增量可能主要来自这里。
全市人口和岗位密度分布示意图
南桥比金汇更强的不只是人口，按照2018年第四次经济普查来看，全市就业岗位集中度较高，中心城区就业岗位占总数的57%，五大新城只占到10.5%。
这下你应该明白为什么中心城区那么重要了吗？高的不只是房价还有就业机会。
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还有一个很有意思的数据职住比，这个数据指的是在本地职业与居住地距离之比，数据越大越说明能够满足就近就业，从职住比来看，五大新城只有0.53，而奉贤新城有0.56根主城区的平均数据相似，说明奉贤的职住条件还是可以的。
我们再来看工作范围，2019年百度职住数据显示，五大新城在新城内工作比例平均约为65%，奉贤新城稍微低一些但也有51.1%，再加上在所在行政区的比例也基本达到了80%，这说明本地客才是主流。
奉贤新城居民工作分布示意图
脉策测评2019年的五大新城居民工作地图中，奉贤新城在本地工作的占据了大部分，更能直观的说明这个问题。
最近听到最多的关于金汇的就是占据奉贤新城和临港自贸区两大地利，所以金汇就是中心不接受反驳。
如果按照这个逻辑，廊坊夹在北京跟天津中间多少年了，也没见发展起来就只见地产项目越建越多。上海这种情况就更多了，就比如张江的孙桥板块二手房均价只有5万左右，孙桥的西边御桥却是7.8万左右，那为什么就没有流动补偿带动孙桥房价呢？总有些人认为这是房价混乱无序发展，应该给出一条红线或者按照环线来均匀定价。
安居客4月份二手房房价地图
这样想就是典型的线性片面思维，房价高不高不是冠上张江的名头就可以“坐上火箭”，最终还是要看你的区位资源、交通状况、产品类型、宜居性，就像木桶每一块木板都非常重要，综合下来才是你的成绩。
至于金汇的潜力，我们首先要看金汇自身的板块规划，金汇的东北方向是生态林地片区，属于不可移动和更改的区域，东南部是一大片现代农业片区，金汇真正跟临港相接的只有北部的一小片狭长地带。
金汇镇规划图
我看到很多人直接把金汇划分给临港自贸区，认为这就是临港西门户。这实属大大的误解，要想知道自贸区的发展前景，要先了解临港管委会的工作思路。
他们的计划是这样的，聚焦创新120（先行区），全面启动223（区域），辐射带动386（核心承载区），协同联动873（临港新片区）。
图片来自 临港873
什么意思呢？意思是说临港的发展是有计划和步骤的，先行区先搞好之后才会重点发展其他区域，就像雄安一样先花五年时间搞好先行启动区。而奉贤金汇则属于协同联动的区域，属于客人而不是唱戏的主角。
比金汇更加靠近临港，属于386核心承载区的奉贤临港蓝湾，如今4月份新房均价只有24900元㎡，那你为什么会觉得金汇会更能占据临港便利呢？
在强调两边地利的同时，也不要忘了虹吸效应，金汇相较南桥又有多少比较竞争优势？在产业没有崛起的时候，目前的金汇还远远不能称得上中心，这点买房人都要有一个清醒的认识。
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