揭秘!为何浦东一个菜场值2万/平？有人说，那是因为……

【地块区位图】

1、捡白菜心态？

【起始总价对比】

这幅地块面积虽小，但地段绝佳。而且， 起始总价2790万，算非常低的入门价了 。暂且不说住宅用地，与近期成交的商业用地相比， 这样的起始总价仅仅是别的地块十分之一的“起步价”而已 。

2、实践互联网+？

这幅地块不仅要求受让人须 100%自持 ，菜市场本身也要求跟上“潮流”。

1、菜市场应确保生鲜和农副产品品类丰富，确保市场供应与周边区域居民买菜的规模和体量相符， 不得有意减少生鲜销售规模，挪作他用 。菜市场功能分区合理，流线清晰，客户流线与货运流线避免交叉。

2、受让人应确保菜场公益性，不得挪作他用。建议采用统一经营、统一管理、统一服务，并 通过“互联网+”形成集生鲜、净菜、生鲜食品加工配送等为一体的菜市场运营新模式。

所以，也许在开发商心中花一笔小钱，实操一份可以长期复制的新事业，是很划得来的交易。

3、经营菜场有钱途？

【地块周边】

最近几年，开发商们纷纷转型成为城市配套服务商。在上海，开发商拿地不仅要建保障房，还要造配套学校、社区配套商业等等。这幅 地块周边一公里范围都是成熟居住小区 ，而且多半是在 陆家嘴和张江工作的白领，具有较好的消费习惯和较高消费水平 。这也让这个“特别”的菜场，或许可以有别于其他传统菜市场，做出一番新气象。

▲地块东侧为崮山路

▲地块北侧为博山路

▲地块目前被高墙遮挡

▲旭辉铂悦滨江项目在建中

上海中原地产市场分析师卢文曦

变成由于起拍价格不高，拍卖的回合还是蛮多的，最后溢价率超过100%。虽然洋泾区域成熟，区域内商铺的满租率比较高，但菜场的租金水平和传统商业在租金上还是有落差，所以整个过程有几家始终没有出过价，不排除房企来观摩其他房企是如何处理的可能。而较高的楼板价可能会影响房企盈利空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

洋泾这个区域是上海的热点板块，总体来说，这个区域土地投资溢价率肯定比较高，这体现了房企对于重点区域拿地的积极性，这个积极性后续还会延续下去。同时，也看出开发商对于这些上海重点区域的开发信心。后续，我认为土地供应应该要有所增加，这样会土地溢价率和土地价格有所抑制。