作者：五花马。
2016年以来，房地产市场政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行，核心一二线及周边城市涨声四起，星星之火成燎原之势，家事国事天下事，“楼事”成为牵动千家万户的头等大事。
由此引发的房屋买卖纠纷大量激增，从数据检索与统计分析来看，在二三线城市中，房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的七八成左右。该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点，涉及的法律问题除了一般买卖合同中存在的问题，还出现了一类特殊现象，即，房屋价格大幅上涨，卖家坐地起价，买家进退维谷，如热锅蚂蚁，遂，大量纠纷诉至法院。法院的裁判规则，又反过来对于规范二手房交易行为起着重要导向作用。
鉴于此，我们对于这类纠纷进行归纳总结，以期为社会公众规避风险、维护合法权益提供参考，最大程度上减少购房风险，保障交易顺畅。
一、楼市大作战：买与卖的利益博弈
如果大家关注民生类新闻报道，或留意各地司法机关陆续召开的新闻发布会，又或参考到法律专业人士对典型案例的分析研判，那么，以下内容你一定不会忽略：
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♢ 二手房买卖合同纠纷，卖方想违约，法院判令其继续履行
♢ 房屋买卖合同中，卖方违约，是要求强制过户，还是选择解除合同要求卖方赔偿损失？
这些刺激性的资讯内容，就这样连篇累牍地轰炸媒体版面，刷爆网络屏幕，更令人焦灼的是，它几乎完全不是网络世界里的猎奇围观，而是事关普通民众重大利益的价值判断和行为导向。
衣食住行是民生之本，如果说“食为天”，那住房则理所当然地就该被冠之以“住为地”。这天大地大的矛盾，焦点集中在房屋买卖合同签订后，楼市疯涨，卖家悔约，坐地起价，买家该怎么办？
二、坐地起价，细数卖家三宗罪
在房价短期内大幅上涨的利益诱惑面前，部分出卖人试图通过毁约来保住房屋、争取利益。归纳卖方悔约行为表现，通常包括以下几种情形：
一是不配合履行房屋买卖合同。双方已订立买卖合同，买受人已付清全部房款，但出卖人拒不交付房屋或拒不配合买受人办理产权转移登记手续；在合同约定由买受人以买受房屋抵押贷款形式支付部分购房款的情形下，出卖人拒不配合买受人办理银行贷款手续，致使买受人无法取得贷款。
二是拒收购房款。双方订立了买卖合同，买受人支付定金后，出卖人拒绝接收其他款项，并将房屋转卖他人。
三是制造履行障碍。有的出卖人在房屋原负有银行贷款并设定抵押的情况下，出卖人收到买受人支付的全部房款后，故意不偿还银行贷款、不注销抵押权。
这些行为，存在多重否定性评价，从道德上来说，是见利忘义；从法度上来说，是缺乏契约精神；从市场规范上来说，破坏交易秩序，浪费社会资源；从违约背景及成因来说，又是一个 环环相扣的“囚徒困境”。
但，传统经验和现代法理的共识是，民事纠纷看大理儿，无论存在多少角度的分析，基本面上的“大是大非”，至少包括一下几点：
其一，违反法律规定。合同法明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
其二，违背双方合同约定。口说无凭，立字为凭，这是国人对“合同”的传统理解。最直白朴素的道理，既然已经协商一致，达成交易意见，就应该信守践行，人无信不立。
其三，违反诚实信用原则。诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的“帝王条款”。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。因此对于出卖方故意违约，并要求解除合同的行为并不受法律保护，合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
此外，在二手房买卖交易中，除了不靠谱的房东，有可能影响房屋交易顺利完成的不靠谱因素还包括，不着调的中介、不规范的合同与不过户的房屋。
第一，中介不专业。已经出现的二手房买卖纠纷中有一部分是因为中介业务不熟悉，居间不到位，贻误市场行情，导致交易受阻。
第二，合同不规范。各中介公司二手房房屋买卖合同合同版本不统一，合同条款规范性不高，部分买卖纠纷系因关键履行事项缺乏明确约定导致，而这些合同文本均由中介公司提供。
第三，房屋不过户。二手房交易中，有一类房屋产权状态特殊，比如拆迁安置房、经济适用房等，此类房屋需满一定年限后才能交易过户，很多买卖双方仅签订了买卖合同但并未过户。出卖方在时隔几年甚至十几年后反悔的纠纷不在少数。
三、绝地反击：拿什么拯救你，可怜的买家
（一）要求继续履行
１．法律依据
《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
２．司法实践
从已有裁判案例来看，人民法院审理二手房买卖合同纠纷卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般判决双方继续履行合同。
３．各地规定
▲《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
【第二十二条】：房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
▲《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
【七】房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担。夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
【十一】请求合同继续履行的处理
当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
【十五】对待给付义务的同时履行
买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”
▲《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
【6】 合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
▲《上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》
【20】双方自愿，依法订立的房屋买卖合同，并经房产交易管理所批准，虽未办理所有权转移登记手续，后因出卖方反悔而产生的纠纷，应确认双方原定的合同有效，继续履行合同。确因出卖方的原因而致合同无法履行的，除判决出卖方退还全部价款外并可责令出卖方赔偿买受方购买同类房屋所要支去的价款与原购房价款之间的差额。
同时，苏州市姑苏区人民法院于2016年上半年召开的二手房买卖合同纠纷新闻发布会上，发言人介绍相应裁判标准：“如果买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在卖方不配合网签的情况下，买方可能无法通过银行办理贷款支付购房款，如果买方不能自筹资金解决购房款，则继续履行可能存在障碍。在此情况下，法院将对买方主张继续履行的诉讼请求行使释明权，告知买方可主张违约责任或损失赔偿。”
４．现实障碍
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一是涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二是涉案房屋上没有抵押等他项权，或具备涤除条件；三是买方具备支付剩余购房款的能力。
但，令人无奈的是，有些城市买卖合同不具备网签条件（房产交易部门缺乏系统支持），或个别交易双方没有进行网签，对强制履行造成障碍。
除此之外，常见的法律上可能导致合同无法履行的违约情形主要有：一房二卖、抵押在先、法院查封、产权共有、租赁、其他无法过户情形。
从已有判例来看，在行情暴涨的情况下，对卖家而言，悔约成本与房价涨幅相比，加减乘除一算，大大有利可图，于是乎，利益诱惑驱动之下，悔约动机强烈。同一行情下，卖家的涨幅，就是买家的跌幅，其最迫切的诉求自然是要求继续履行合同。
但如果卖家执意违约，强制过户并不容易，在这种情景下，买家必须要考虑的因素至少包含以下方面：比如，一边是漫长的诉讼程序，一边是日新月异的楼市行情，赢了官司，输了时间成本、机会成本，是否划算？又如，胜诉后，进入强制执行程序，一应障碍因素，拉锯战，持久战，都可能轮番上演，维权成本，风险悉数，是否能够负担？
（二）赔偿损失
１．违约方应当赔偿守约方的实际损失
如果强制履行过户存在现实障碍，买方必然要考虑赔偿损失的问题，那么，损失如何计算则成为争议焦点。
在违约损害赔偿方面，《合同法》确立的是完全赔偿原则，即，合同一方当事人违约后，应当赔偿守约方的实际损失，实际损失包括直接损失和间接损失，可得利益属于间接损失。
实际损失，即积极损失，积极损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。
可得利益损失类型的界定通常取决于交易的性质、合同的目的等因素，基本包括生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等三种主要类型。
从审判实践来看，对于生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失属于生产利润损失。人民法院可以根据所延误的生产期限与平均经营利润或通常市场条件下利润率等可比利润率进行计算。对承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失属于经营利润损失。人民法院可以根据履约期间的平均利润来计算违约期间的经营利润损失。对于先后系列买卖合同，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失属于转售利润损失。人民法院可以根据转售合同价款与原合同价款的差额，再扣除必要的转售成本进行计算。
当事人事先约定可得利益的计算方法，应按约定确定。事先无约定的，应当按照合同的性质、目的，参考同地区同行业以及当事人以往的平均利润水平，本着公平、合理、尊重交易习惯的原则确定。损失赔偿数额不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失，具体限额由审判人员根据合同的性质、目的和交易习惯，按照同行业普通执行者的认知认识水平，结合具体案件当事人在缔约过程中的信息沟通和意思表示的情况而确定。
在计算和认定库得利损失时，通常应运用四个规则。第一，可预见规则。根据《合同法》第113条第一款的规定，锁定违约方在缔约时应当预见的因违约所造成的损失，包括合理预见的损失数额和根据对方的身份所能预见到的可得利益损失类型。比如，守约方是生产企业，那么通常违约方应当预见到生产利润损失，而不应当预见到转售利润损失。第二，减损规则，应根据《合同法》第119条的规定，衡量守约方为防止损失扩大而采取的减损措施的合理性，守约方的减损措施应当是根据当时的情境可以做到且成本不能过高的措施。第三，混合过错原则。亦被称为与有过失、过失相抵，是指买卖合同中，作为受害人的一方对损失的发生也有过错时，人民法院应违约方之请求，应当扣减相应的损失赔偿额。第四，损益相抵原则。当守约方因损失发生的同一违约行为而获益时，其所能请求的赔偿额应当是损失减去获益的差额，运用该规则旨在确定受害人因对方违约而遭受的“净损失”。
以上述四个认定规则为基础，可得利益损失计算公式基本是：
可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受害方因自己的过错造成损失-受害方因违约而获得的利益-必要的成本。
值得强调的是，之所以在积极损失之外还要赔偿可得利益损失，是因为如果只赔偿积极损失而不赔偿可得利益损失，就只能使守约方的利益恢复到合同订立之前的状态，这对守约方是不公平的，而且也纵容了违约方。
２．二手房交易中违约方是否应赔偿房屋差价损失
具体到二手房买卖合同中，买卖双方承担违约责任的方式主要有定金罚则、违约金、损失赔偿等。本文重点讨论的特殊情形是，由于房屋买卖金额较大，价格飙升较快，如出现一方违约而导致合同无法履行时，违约方是否应向守约方赔偿房屋差价损失？
● 法律依据
《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第97条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第113条第1款：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…
根据上述法律规定，房屋差价就是守约方的可得利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，所以应当在赔偿范围之内。
● 各地规定
▲《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
【第二十四条】房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
▲《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
【6】合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
▲《上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》
【20】双方自愿，依法订立的房屋买卖合同，并经房产交易管理所批准，虽未办理所有权转移登记手续，后因出卖方反悔而产生的纠纷，应确认双方原定的合同有效，继续履行合同。确因出卖方的原因而致合同无法履行的，除判决出卖方退还全部价款外并可责令出卖方赔偿买受方购买同类房屋所要支去的价款与原购房价款之间的差额。
（三）违约金
１．违约金和定金能否同时适用?
根据《合同法》规定，违约金是合同当事人在合同里预先约定，当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约方支付给守约方一定金额的财产。违约金兼具补偿性和惩罚性，但以补偿性为主。因此，超过一定限额的违约金，即便双方之间事前在合同中有约定，如果支付一方认为过高，有权要求调整。
定金是指当事人约定一方向对方给付的作为某种债权的担保，数额不得超过主合同标的额的20%，如果超过，则超过部分不予支持。“定金罚则”是指：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
要讨论的是，是否在任何情况下，守约方都不能向违约方同时主张违约金和定金呢？
事实上，根据定金具体性质，定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金在房屋买卖合同纠纷的实践中，最常见的有两种定金，一种是违约定金，比如，延期付款或延期交房等事项约定的定金；一种是解约定金，即定金是解除合同的一种代价。其中，违约定金和违约金在本质上是相同的，故，违约定金和违约金不能同时主张是理所当然的。
而根据《最高法院关于适用若干问题的解释》第117条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。这里规定的就是解约定金。从本条规定可见，无论合同履行是否构成违约，解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的，因此，二者可以并用。
２．违约金与赔偿损失之间的关系
根据《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
由此可见，违约金针对的是违约行为，其适用不以造成实际损失为要件。损害赔偿是指违约方不履行合同或者履行合同不符合约定，依法赔偿守约方所遭受的损失的责任。
对于赔偿损失的计算，应以违约所造成的实际损失包括履行合同后可以获得的经济利益为标准，也就是赔偿损失的数额要与实际损失相当，不应超过实际损失。
即，当事人约定了违约金，应首先适用当事人约定的违约金条款；当事人没有约定违约金条款，可以主张对方的损害赔偿责任以弥补损失；当事人约定的违约金不足以补偿非违约方损失的时候，可以再主张损害赔偿责任。
质言之，违约金与损害赔偿，不能同时适用。
理论通说认为违约金是以补偿性为主、惩罚性为辅。合同中约定的违约金应视为对损失的预先确定，违约金已足以弥补了非违约方的损失。如果同时适用，则属于重复计算损失。《合同法》第114条二款的规定认定了违约金“补偿性为主”的性质，而且对违约金与实际损失不一致的处理方法进行了明确的规定，这也是目前司法机关的基本立场。
３．如何判断违约金过高？
根据《合同法》第114条，判断违约金过高的标准是看违约金和守约方损失相比是不是过高了。
由于本文重在归纳梳理违约与解约的问题，所以，对于合同解除情况下的违约金展开来多说几句：
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，只有当违约金超过造成的损失30%时，法院才会适当减少；
其次，根据 《合同法》第113条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失赔偿额不得超过订立合同时所预见或应当预见的损失以及合同实际金额。
再者，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号），法院在调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。（ps:这份文件很重要，建议诸君学而时习之：《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》）
顺带提及的是迟延付款、迟延交房的违约金。在房屋买卖纠纷发生之后，违约方往往会提出违约金过高，主张对方的实际损失没有这么大，要求降低违约金数额。事实上，在延期付款或交房的情况下，很难判断是否超过了守约方实际损失的30%，所以在判断迟延履行违约金是否过高时，法院通常并不依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条中30%的标准。
那么，如何证明违约金是否超过损失的30%呢？谁来承担举证责任呢？根据民事诉讼法中“谁主张，谁举证”的原则，理应由主张降低违约金的违约方进行举证。
然而，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在申请调整过高的违约金时，不仅仅是由违约方负举证责任，非违约方同样需要负举证责任。
● 各地规定
▲《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》
【第26条】当事人同时约定违约金和定金，但没有约定定金性质的，当事人一方违约，对方一并主张定金和违约金的，法院不予支持。当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持；当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。
▲《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
【第二十三条】当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。
房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
▲《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
【二十】同时主张逾期交房、办证违约金的处理
出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。
商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。
【二十一】逾期办证违约金过高的判断标准
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。
【二十二】违约金分别主张与分段主张的调整
房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：
（一）出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。
（二）买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。
（三）买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。
【二十三】违约金诉讼时效的认定
房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。
四、不得不说的卖家苦衷：土地财政与畸形房价
简单来说，卖家为什么悔约？因为楼市行情迅速攀涨，按约定价成交，对比涨价幅度，就是亏了，正所谓，沉舟侧畔千帆过，病树头前万木春，没有比较就没有伤害，不比不知道，一比吓一跳，当即起了“坐地起价”的心.....
更何况，一部分卖方是计划卖掉这套房子，去买另一套房子，他是这个合同中的卖方，却也是另一个合同中的买方，行情瞬息万变，如同被捆绑登上了不能停止的战车，一切都在加速度，加速交易、加速涨价、加速悔约，“囚徒困境”就这样出现了。
这是无解的死结吗？根源到底在哪里？
如果不是一个法律问题，涌向法院的此类纠纷，一方面是司法不能承受之重，另一方面，治标不治本，非良医治之质也。
最近，中国人民银行参事盛松成教授在出席“2016首届世界区块链大会暨互联网+制造业创新发展高峰论坛”时指出：房地产价格上涨的关键因素在于“供给侧”，但我们现在的政策多集中于“需求侧”，所以抑制房价应当“供给和需求两侧入手”。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。高地价构成了地方经济的恶性循环。一个城市土地价格过高引发实业产业发展艰难，税收减少，迫使地方政府更加依赖土地收入。土地价格上涨引发劳动力价格上涨，企业负担加重。将高端人才与普通劳动力，一并拒之于城池之外，失去创新发展活力之源。
更直白地说，房价问题是土地财政依赖的后果，因为房价上涨过快而收缩货币，房价没有受伤，实体经济却雪上加霜，连环违约之后，“迎来”2016年的破产元年，一个企业纷纷“关停并破”的萧条时代，就这样步步逼近。
五、结语与建议
● 并不温馨的建议
安居乐业是普罗大众孜孜不倦致力实现的最美“中国梦”，居有常，则业无变，更是国人从古到今对生活永恒不变的理解与向往。 天大地大的矛盾，还是要从眼下的问题着手破局，因此，忧虑之心还是从家事国事天下事，回到疯狂的楼事。我们基于同类案例争端解决的执业经验和专业分析，有必要提示交易双方几条“小贴士”：
１．合同约定要明确。根据此类纠纷发生特点，特别要提醒的是：一是网签时间要具体明确，避免因约定时间不明导致网签事宜久拖不决；二是对于出售房屋上还存在银行抵押贷款的，涤除银行抵押权的责任要落实到人；原则上涤除抵押权的责任在出卖人，部分房屋买卖合同中约定买受人替出卖人提前归还贷款的，则买受人最好避免将提前还款的款项直接支付出卖人，还是双方一同至银行，由买受人将款项直接付至出卖人的还贷账户，确保涉案房屋银行抵押权已涤除，为继续履行合同扫清障碍。
２．守约方有权要求继续履行合同。买家总是急切追问是不是能要求继续履行，斩钉截铁的回答您，能！但法院是否判决履行，还需具体问题具体分析。
３．违约责任、赔偿损失与定金罚则。如出卖人违约，买受人也不坚持继续购买涉案房屋，买受人可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。如合同约定的违约金、定金罚则不足以弥补其实际损失的，买受人可按实际损失主张赔偿责任。实际损失一般是指如能成功买受房屋的房价上涨增值部分，确定此部分增值部分还需要结合出卖人告知买受人不同意继续履行的时间点的房价进行判断。换言之，买受人在明知出卖人不同意继续履行或履行确有障碍的情况下，则亦应当及时止损，可以考虑购买其他类似房屋。买受人所主张的房价上涨损失不可被任意、无限放大。
４．固定证据。已经出现纠纷，守约方应尽快固定证据。收集包括短信往来、语音通话录音、中介人员证明等可以证明出卖人原因违约的材料，及时向人民法院起诉；另外，通过向法院申请诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益得到最大的维护。
● 最后的结语：里尔克的隐喻
大数据的时代，让数据呈现更多的事实。
根据上市公司财报统计，2016年上半年近四分之一的上市企业净利润不足1000万。进入第四季度，公司企业，为年度财报，或为资本市场融资牌照考虑，类似于“卖房保壳背后：近千家上市公司利润不够买学区房”这样的新闻开始见诸于媒体，卖房创收、卖房摘帽成了上市公司提升业绩的一大高招。
只是，这样的“高招”，让人细思极恐。
既然做实业不赚钱，上市公司投资房地产“高歌猛进”。据国家统计局数据，截至2016年8月底，深圳住房均价涨幅已接近五成。上海、厦门、合肥等其他一二线城市的住房均价涨幅也都在40%左右。中国房地产市场的火热正吸引越来越多的上市企业加入到房产投资甚至是炒房的行列。
再来看另一组数据。2016年国庆长假结束，一组有关于加班的数据引起了大家的关注：10月1日到3日每日7:00-10:00间打车去往写字楼订单数量，折射出加班的大致情况。其中，90后、80后加班积极，占到加班人数的九成；二线城市加班现象更为严重。
究其原因，这些加班的年轻人大多数是苦苦挣扎于高房价与巨额房贷下的“蚁族”，房价让他们不敢对老板说“不”。国外有媒体报道说：高房价毁了中国年轻人的想象力，他们的生活一开始就是物质的世故的，而不能体验一段面向心灵的生活方式。
不争的事实是，高房价已经严重影响人们的生活，抑制消费信心，挫败创业热情，架空实体经济。房价超越了友情、爱情与亲情，击败了文学、音乐与图画，房价与房贷面前只有房奴没有人。
当房价飙涨成为体系的一部分，成为不可撼动的结构，其他一切变得几无价值，这不该是一个文明社会该有的模样。
当国民经济与民生之本，被土地财政与高房价绑架，当楼市疯涨与恶意违约、坐地起价，成为大行其道的“明规则”，当司法裁判难以承受国民经济畸形发展之殇，这一切，谁又有隔岸观火的权利？
欧洲现代主义诗人里尔克说：“谁此时没有房子，就不必建造；谁此时孤独，就永远孤独”。
这两句出自里尔克的《秋日》一篇。北岛说：这首诗完美到几乎无懈可击。从上帝到自然到人，最终归结于人的存在，充满激情，这激情来自正视人类生存困境的勇气，体验一个漂泊者内心的激情，因触及我们时代的“痛点”而带来精神升华。
他又说：正是这首诗，让我犹豫再三，还是把里尔克放进二十世纪最伟大的诗人的行列。里尔克一生写了二千五百首诗，在我看来多是平庸之作。........
1902 年9月，里尔克在巴黎创作完成《秋日》这首诗歌作品，一个世纪的风云变幻之后，却成为当下最深刻的隐喻，连同北岛的评析“漂泊者内心的激情.....正视人类生存困境的勇气....”都似乎是一语成谶。
唉，徘徊不已，眼见落叶飘零......
但，诗人的归诗人，法律的归法律，以上关于二手房买卖交易中的违约与赔偿问题，希望能为诸位安居乐业提供参考。
