小区车位不能"只售不租"，对外出租不能超半年；旧物业被业主解聘，如“不撤离” 赖一天或被罚1万……3月28日，《河南省物业管理条例(修订草案)》提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议，这也是省物业管理条例施行15年来，进行的首次修订。
小区车位不能“只售不租”
车位车库是物业纠纷和矛盾比较集中的领域，省人大常委会相关负责人介绍说，主要原因有两个：一是车位车库权属不清；二是车位车库数量有限，有时不能满足业主需要。
为此，修订草案在物权法相关规定的基础上，进一步明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库的归属。修订草案规定，建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在显著位置进行公示，不得计入公摊面积，并按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。
修订草案还对车位的分配管理进行规定，规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的车位、车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
在满足本区域业主的购买和承租需求后，如有富余可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。
公共区域停车位收益归全体业主所有
生活中，总是会出现物业部门在公共区域设置停车位。这类停车位如何设置，收益归谁所有?
修订草案规定，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位的，不得影响消防通道、其他车辆和行人的正常通行。
利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。
此外，修订草案还规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有。这也是草案的一大亮点。
违规最高可罚10万元
如果违反规定，物业部门或将面临严厉的处罚。修订草案规定，将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由物业管理行政主管部门责令限期返还，逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。
对于车库、车位“只售不租”的，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
对于未将未出售或者未附赠的车位、车库优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，没收违法所得；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
业主入住三成就可召开首次业主大会
业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。省人大常委会相关负责人介绍，《河南省物业管理条例》实施15年来，成立业主大会的小区仅占建成小区的7%，93%的小区未成立业主大会。他说，业主大会成立难主要有以下两个原因：一是条例原来规定业主大会由物业行政主管部门指导召集，但物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集；二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。
对此，修订草案规定，符合下面3个条件之一的，就可以召开首次业主大会：房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；业主已入住户数的比例达到30%以上的；物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天的。
对于业主大会的职责，修订条例也进行了“扩充”，修订草案规定，业主大会可以确定物业服务内容、标准和物业服务收费方案，并确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业。对于物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益，业主大会具有“决定权”。此外，业主大会还可以筹集和使用转型维修资金。
按照草案规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，20%以上业主或者监事会提议，可召开业主大会。
紧急情况申请三日内拨付
小区维修基金由谁代管？小区电梯出问题，申请维修基金要几天？为解决好这些问题，修订草案设定了业主大会自管和政府主管部门代管两种方式，规定业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管，业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或代管。
修订草案规定，专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。对于挪用专项维修基金的，应当退还本息，赔偿损失。依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
此外，针对紧急情况下维修资金使用难问题，修订草案规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在接到申请后3个工作日内拨付维修资金。
不能以拖欠物业费的理由断电断水
修订草案对物业管理区域的界线进行了界定。明确规定物业管理的区域为：综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素，并且对新建物业管理区域划分和调整等内容作出了具体规定。
物业要为业主提供怎样的服务？修订草案规定，物业的服务事项包括：物业共用部位的日常维护和管理，物业公用设施、设备的日常维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域公共秩序、交通等协助管理事项以及车辆停放等。
值得注意的是，修订草案还明确规定，物业不得以业主拖欠物业费等理由，减少服务内容、降低服务质量，或者变相中断供水、供电、供气、供暖等。
电梯里的广告收益到底归不归物业？小区设置的宣传栏广告物业能不能做主？此次，修订草案规定，物业不能擅自运行他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传、经营等活动，也不能擅自设置营业摊点。此外，修订草案还规定，物业服务企业应当对获得的业主信息保密。物业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
业主不满服务质量，可以解聘旧物业。然而合同到期后，旧物管拒绝撤离，导致新物管只能“驻留”门外。这种情况怎么办？修订草案规定，业主委员会应当在物业服务合同期限届满3个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。如果业主大会决定解聘物业，被解聘的物业在约定的撤出时间内，应对维持正常物业管理秩序。被解聘的物业应当按照规定办理移交手续，并向新物业企业移交物业管理用房等。对于未按照约定时间提前撤出的物业，相关部门限期改正，逾期不改处5万元以上10万元以下罚款。对于未按照规定办理移交手续的，罚款20万。此外，被解聘物业不在规定时间内“撤离”，从规定时间届满次日开始，每天将面临1万元罚款。
来源：郑州日报
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