哼！又想骗我去买房

2012年所处的第一阶段，楼市处于 2010 年开始的、以“限购和限贷”为代表的调控所带来的楼市下调期。虽然当时各地房价实际下跌很小，但成交量萎缩较为严重。

现在回过头来看，2012年国内的楼市行情，只能说是有点困难，但真算不上有多么艰难（ 2012 年鄂尔多斯楼市“从单价 2 万到单价 3000 ”，只是一个值得警惕的个案）。 2012 年虽然在 2 月和 5 月两次降准，但累积幅度只有 1% 。结合当时的情况来看，这只能算是“毛毛雨”式的微调。

此后，在长达将近3年的时间里，存款准备金率再无变化。而这期间，楼市经历了微跌后的回暖，并在 2013 年开始上涨。之后又于 2014 年 4 、 5 月左右开始下跌。

2015年所处的第二阶段，楼市所处的情况又有所不同。自从全国楼市于2014年4、5月开始普跌之后，那个冬天真的很冷。

和2012年不同，这一次房价指数有了明显下跌，而且一些城市的下跌幅度还比较大。这期间有房价指数下跌10%级别的城市。由于房价指数是一座城市行政区划意义上的均值，所以落实到“热点区域”，下跌幅度超过30%的也为数不少。此外，与2012年那次由于楼市调控引起的微调不同，2014年的这一次楼市下跌，在很大意义上是市场自发出现的下调，业内甚至出现了“楼市见顶”的提法。

在当时，不仅房价下跌、销售困难，类似项目烂尾、开发商跑路、甚至老板自杀这样的情况也都出现了。

但2018年10月7日这次降准，显然和前两个阶段有所不同。

再次稳定了约2年之后，进入2018年，我国存款准备金率的变化进入了一个新的阶段。这一次降准和楼市的关系就更为复杂。

从2012年至今，我国楼市从整体上看完整地经历了两轮“跌—涨”的变化周期。严格说，当前正处于第三个周期的早期阶段。国内楼市总体仍属“高位运行”，目前还处在开始回调的初期。

当然，由于我国城市间楼市的分化及差异性，一些在2016年上涨过快的城市，在2017年就已经开始回调了。而另外一些前期涨得晚的城市自然回调也开始得更晚一些。

显而易见的是，在目前楼市的这个整体“点位”，特别是在不少城市的楼市库存还偏低的情况下，政策面没有任何需要刺激楼市上涨的理由。

这两年有100多个城市，累计加码了600多次房地产调控。仅在2018年的前8个月，就加码超过300次。目前楼市的调控力度没有任何要放松的迹象。因此，把本次降准看作刺激楼市的“救市”手段，在逻辑上是站不住脚的。

虽然本次降准1%的力度很大，但是本次降准所释放的实际流动性并非传说中的“破万亿”。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，MLF），这部分MLF当日不再续做。

进入2018年以来，自1月到现在央行已经四次降准（1月那次仅针对部分“达标银行”），而目前的存准率已经降到了14%（大型金融机构）和10.5%（中小金融机构）的水平。对比2007年1月那次“加准”之前的水平，当时大型金融机构和中小金融机构的存款准备金率都是9%。虽然当前大型金融机构的存准率水平比2007年初的水平还高一些，但是中小金融机构的存准率水平与当时相比已经非常接近。

作为参照，当时中国的外汇储备刚刚突破1万亿美元大关不久，达到1.1万亿美元左右的水平。所以从这个对比来看，当前的存准率水平实际上已经稍显“偏低”。

2018年这几次降准“定向”的意味较为明确，除了传统的流动性注入功能之外，还特别强调“引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度”。特别从最近两次的降准来看，替换MLF的“还债”意味较浓。可见，用降准资金替换中期借贷便利，在一定程度上有优化流动性供给结构的作用。

另据熟悉中国货币政策的业内人士表示，最近几年降准的使用虽然频率低，但是信号意义较强。联想到本次降准特别选在国庆大假结束前发布消息，稳定预期和提振信心的信号意义的确很明显。