低成本产业空间不能解读为简单的降价，厂房租金只是企业生产中成本的一个模块而已。东莞本身是一个建设在园区上的城市，不分区县而是按镇的行政体系有利于招商引资与园区发展。过去若干年东莞园区严重的泛办公化、地产化，使得对于中小制造业企业、制造业底层供应链企小微业形成了严重的挤出，低成本产业空间为东莞抑制园区地产化，保留东莞本地制造业供应链起到了重要作用，同时间接支持了东莞整体旧改的推进。东莞在自身特殊的条件下形成了低成本产业空间策略，其他城市不一定能学东莞，盲目的建设大量厂房挑战市场规则必将被市场规则反噬。
东莞经济第一镇——长安首批低成本产业空间来了。
12
月
2
日，据东莞市公共资源交易中心信息，长安厦岗社区成功出让
2
宗产业用地（编号：
2024WT115
、
2024WT116
）。成交企业为东莞市友信实业投资有限公司，成交总金额约
1.438
亿元，折合地价约
100
万元
/
亩。
值得一提的是，
2
宗地块均用于建设东莞市高品质、低成本优质产业空间试点项目。
这也是长安的首批低成本产业空间项目。
除长安外，近期东莞东城也推出超
3000
亩现代化产业园全面对外招商，将打造为可定制、可租赁、可出让的优质产业空间，其中包括超
100
万平的低成本产业空间，邀请企业投资入驻，而这是东莞城区首批低成本产业空间。
自
2023
年提出建设高品质、低成本产业空间，在这近两年的时间里，各个项目陆续挂牌、动工建设，东莞高品质、低成本产业空间已经进入了加速建设的快车道。
#01
东莞新建待建低成本产业空间710万方，未来两年将集中入市
2023
年是东莞低成本产业空间建设元年。
2023
年
2
月
1
日，东莞东莞“
1
号文”明确提出要扩大低成本空间统筹供给，鼓励镇街（园区）利用“三旧”用地、闲置用地、新增用地等统筹集中建设一批工业安置房，
2023
年打造不少于
1000
万平方米高品质的低成本产业空间。
自此，东莞拉开了高品质、低成本产业空间建设大幕。
同年
4
月，东莞印发了《推动高品质、低成本产业空间建设工作方案》，进一步明确了
5
年内打造不少于
5000
万平方米高品质、低成本的优质产业空间
的目标，并详细规划了实施路径和保障措施。
5
年
5000
万平方米优质产业空间用地来源以“三旧”改造为主、新增用地为辅。其中建设
3000
万平方米，改造提升
2000
万平方米以上。这也是东莞首份低成本产业空间政策文件，指导加速推进东莞低成本产业空间建设。
2023
年
7
月
11
日，东莞市公共资源交易中心挂出一宗编号为
2023WT063
的产业用地，作为东莞首宗高品质、低成本产业空间试点项目。
2023
年
8
月
9
日，东实集团旗下的东莞市旗领产业投资有限公司以总价
10090
万元竞得该地块，标志着东莞低成本产业空间建设进入了实质性阶段。
图：东莞首个低成本产业空间——东实·塘厦创智园
继首宗项目落地后，东莞市继续推进低成本产业空间建设，多个项目相继开工。
截至目前，东莞已成交了超
20
宗低成本产业空间用地。项目遍布塘厦、黄江、滨海湾新区、长安、厚街、沙田、洪梅、道滘、麻涌等镇街
/
新区。
其中，东实·塘厦创智园项目作为东莞低成本产业空间的先行者，项目的每一步都备受业内关注。
2024
年
4
月，东实·塘厦创智园启动招商，并于
7
月发布了首批企业遴选结果，东莞塘厦创智园项目首批共有
17
家企业通过遴选，最终将根据排序选定意向购买企业，同步开展选房落位洽谈。
据了解，按照意向，园区目前已基本消化完，是今年东莞去化最好的项目。
园区首批厂房预计今年年底交付。
目前，东莞新建待建的低成本产业空间大约
710
万方，随着各项低成本产业空间建设项目陆续竣工，未来两年东莞即将迎来一波产业空间的集中入市。
#02
建设完成只是第一步，关键在于能否成功招商
对于东莞而言，低成本产业空间有助于破解当前存量产业园区普遍存在的“小、老、低”难题。通过推动区域内产业的连片发展，促进产业集聚与产业升级，吸引更多高端制造业和新兴产业入驻，为东莞的经济发展注入强劲的新动能。
推进低成本产业空间建设，是东莞在当下新一轮产业竞争中的重要举措。
然而，建设完成只是第一步，关键在于能否成功招商，将这些空间转化为真正的经济增长点。
大量低成本产业空间的入市，无疑加剧了市场的竞争态势，给园区招商工作带来了前所未有的压力。未来几年，随着东莞每年大量低成本产业空间的持续投放，区域市场供给将持续增加，竞争也将愈发白热化。
据伙伴数据显示，截至
2024
年第二季度，东莞厂房在售项目
47
个，售价从
4200
元
/
㎡至
11000
元
/
㎡不等。然而，受市场降温影响，
2024
年二季度仅有约
1/3
的项目实现了成交。
此外，东莞作为外向型经济的重要代表，其出口业务易受外部环境影响。特朗普上台后，国际贸易形势的不确定性增加，东莞企业的出口业务也面临挑战。同时，区域内产业竞争日益激烈，深圳、珠海、广州等城市均在积极推动低成本产业空间建设，以吸引更多工业企业入驻。在工业企业需求减弱、市场供给大幅增加的背景下，未来的招商形势不容乐观。
#03
“招商大会”正成为城市“卷招商”新招
面对日益激烈的市场竞争和复杂多变的外部环境，东莞需要采取更加灵活多样的招商策略。一方面，要加大对内培育产业的力度，通过政策扶持、技术创新等方式，提升本土产业的竞争力和附加值；另一方面，要积极向外寻求增量。
这也是东莞以及大湾区目前在做的。
对内，东莞深知本土产业的培育与升级是经济发展的根基。为此，东莞政府不遗余力地推出了一系列政策扶持和技术创新举措，旨在提升本土产业的竞争力和附加值。其中，尤为引人注目的是
2023
年
12
月启动的
2000
亿元基金群。这是东莞建市以来最大规模的政府引导基金体系，全覆盖了企业从种子期、初创期、成长期至成熟期的全生命周期发展需要。
对外，大湾区及东莞积极面向全球吸引投资。
2022
年，大湾区城市抱团，举办了首届粤港澳大湾区全球招商大会，今年
11
月
8
日，在
2024
粤港澳大湾区全球招商大会上，粤港澳三地再次携手向全球发出招商邀请函，本次大会共达成签约项目
1933
个，资金总额
2.26
万亿元。
东莞全球招商大会也在
2022
年首次开启，每年一次的东莞全球招商大会，是东莞的招商盛事，已成为东莞的招商名片。
今年，
东莞全球招商大会定于
12
月
5
日至
6
日在东莞举办，深圳也将在同期举办全球招商大会。
“招商大会”正成为城市“卷招商”新招。
