房企切入商住市场：调控后另谋发展机遇？

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-10-22 12:33

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导读：房企对公寓产品的介入，是市场变化的最直接表现。中原地产统计显示，10月17日至10月20日，上海市住宅和酒店式公寓的市场新增供应均为0。而今年以来，这种情况只出现在3月份的一周。

商住公寓市场或正在酝酿新一轮行情，而这与房企正在此布局直接相关。

今年9月，多家公寓平台发生战略转变，或多平台联手布局短租，或与开发商合作，错位经营。

今年10月调控加强之前，酒店式公寓经历了一波量价齐升行情，以上海为例，“3·25”新政之后的酒店式公寓产品单价几乎翻番，存在去库存压力的同时，涨价压力凸显。

房企对公寓产品的介入，是市场变化的最直接表现。中原地产统计显示，10月17日至10月20日，上海市住宅和酒店式公寓的市场新增供应均为0。而今年以来，这种情况只出现在3月份的一周。

“随着沪六条执行措施陆续到位，市场心态发生扭转，预售证审核严格了。” 上海中原地产市场分析师卢文曦指出，企业面对相对走向缓和的楼市，会开始尝试不同的方法去库存，但真正实现持有经营，从经营能力与资金流上仍有难度。

房企探索商住产品

今年9月11日，携程旅行网与绿地集团旗下绿地香港达成战略合作，双方将以绿地在上海的“绿地·海岸城”项目为依托，共同开发民宿市场。万科、绿都地产等房企也纷纷瞄准商住公寓市场，主要进行公寓出租或打造民宿群。

这都是房企在市场环境变化过程中的多元化探索。

来自上海中原地产研究中心的数据显示，楼市调控后，上海房地产市场成交面积大减、均价也有所下调。10月以来截至20日，上海酒店式公寓成交5.7万平方米，均价24196元/平方米；9月成交17.6万平方米，均价24562元/平方米。住宅也表现出了成交下滑趋势。10月以来截至20日，上海住宅成交面积55.1万平方米，均价42887元/平方米；9月成交面积103.8万平方米，均价45174元/平方米。

但其实目前而言，这类公寓产品受市场影响同样较大，去化率并不高。

例如“绿地·海岸城”项目位于浦东新区，在2016年6月推出211户loft房源以及19栋独栋商业楼。历史数据显示，今年6月该项目成交面积9572平方米，7月成交面积骤降至1108平方米，8月也仅成交731平方米。到了9月，该项目成交的全为70平方米以下户型，仅成交4套，成交价格也降至2万元/平方米以下。

由于上海市中心目前商住项目几乎已没有在售，绿地海岸城也就可以作为当前楼市环境下，这类项目运营的一个表现形式。

分析指出，房企的此类商业储备地或者商业项目，如果能寻求一个比较成功的商业运作模式，在调控当下不失为一个发展契机。“当前商业项目遇到去库存问题，而且因为实体经济没有走强迹象，所以要快速实现去库存也不现实。”卢文曦表示。

资金纷纷涌入

酒店式公寓市场这一波多元运营行情的酝酿，也是基于资金的进入。

魔方金服一份研报指出，平台间合作可有效整合流量、房源、服务等资源。整体来看，公寓行业有越来越多大“玩家”进场，大部分选择和现有成熟公寓品牌联手，快速布局；随着行业发展逐步走向正规，预计不久的未来国家针对公寓相关行业的规范标准也会尽快出台。

也开始有此类公司得到更多资本关注。

今年8月，公寓运营品牌商青年汇正式申请新三板挂牌；7月，翌成创意在新三板募集资金6750万元。9月7日，公寓服务平台mamahome宣布新加坡CDL（新加坡城市发展集团）战略入股，完成亿元级A轮融资。据披露，mamahome由中富投资和易居中国联合创办，目前运营管理了约50个公寓项目，线上平台拥有约15万套公寓房源资源。

跨行业的资金也正在进入公寓领域。日前，商旅公寓平台源涞国际与众安保险展开合作，众安保险就将借此切入高端服务公寓行业。

正因此，上海公寓市场资金的互利循环正在形成。不少投资客在公寓市场此前销售畅旺时出手，此后与公寓运营管理公司签订转租合同，形成公寓出租的二级市场。而此时，新的资本看到公寓租金增长空间，也同样愿意在一级市场买入此类产品。

卢文曦指出，随着国内房地产市场从增量市场转变为存量市场，很大一部分房源将用来投资出租，而这个市场要比传统酒店大得多，因此公寓也被越来越多资本所关注。

（编辑骆轶琪）

21君

小伙伴们，就投资而言，你会选择商住的公寓么？说说你的理由吧~

本期编辑陈思颖