正文
事件：
据铁路总公司网站：8月8日，铁路部门在上海联合产权交易所举办铁路土地综合开发项目推介会，推出21个土地综合开发项目，与143家大型企业进行了交流和沟通。包括既有铁路、新建铁路土地综合开发，物流园区经营开发及昆明米轨铁路综合开发等21个项目，涉及土地20552亩。
我们查阅了相关资料，项目包括：
武汉市武昌旧城改造项目；
连云港市铁路货场地块综合开发项目；
深圳市平湖南方公司地块综合开发项目；
桂林市桂海线观光旅游列车及沿线土地综合开发项目；
西昌市邛海A09地块综合开发项目；
郑州至合肥铁路高速铁路（河南段）许昌北、鄢陵南、扶沟南、西华、周口东、项城北、沈丘北铁路土地综合开发项目；
新建临沧市火车站土地综合开发项目；
南宁沙井铁路物流园区；
滇越铁路(云南段)开行观光旅游列车及沿线土地综合开发项目
1.土地资源盘活将有效提升铁路ROE水平。
年初铁路改革深度研究中指出提质增效突破口二为：盘活资产，多元化经营以提升净利率及资产周转率。
铁路领域存在大量的“沉睡”资产，即未能为铁路带来现金流入的资产，如铁路沿线土地及车站用地。
1）从国际经验来看，铁路运输公司往往通过多元化业务的高毛利来弥补客运业务的低毛利，从而拉高整体ROE水平。
日本经验：允许铁路企业经营多元化产业的政策被誉为日本铁路改革的成功经验之一；新干线在旅客运输票价不显著提高的情况下实现盈利的稳定和增长。
香港经验：多元化经营助力港铁摆脱依赖财政补助的局面，保持营收稳定。港铁公司多元化业务收入占比30%，车站商务、物业租赁及管理、其他业务收入2015年占分别为13%、11%及6%；而2011-15年物业发展利润及投资物业重估利润占比平均为40%。
2.土地资源盘活将有效提升公司价值。
2013年，国务院下发33号文《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》；
2014年，37号文《国务院办公厅关于支持铁路建设实施铁路综合开发的意见》，明确提出支持铁路车站及线路用地综合开发；
此后未有细则出台，铁路沿线土地始终未有规模开发。而本次推出21个项目，20552亩土地，正是落实铁总年初工作会议中提出的：“落实铁路局土地综合开发主体责任，赋予必要的开发自主权，面向社会资本，推出一批土地综合开发项目。”
以广深铁路为例，若能推动资产盘活，将显著受益。
广深铁路2006年上市时的招股说明书中介绍，公司拥有土地125 宗，共计1180.7 万平方米，根据国家土地管理局《对广深铁路总公司土地使用权的批复》（国土批[1995]65 号），公司使用的国有划拨土地总面积为1,117.04万平方米，1995 年6 月30 日的评估值为7.697亿元，合69元/平方米。
其中：货场面积为179.25万平方米，堆场27.52万平方米，站台及仓库（雨棚）14.68万平方米，合计221.45万平方米。
而广深铁路10年间货物运输量下滑了51%，我们认为部分货场等具备盘活空间，目前合理均价1.1万/平，以此作为参照，对应245亿元的资产价值。资产增值空间显著。
因此盘活土地，一方面增厚资产，另一方面也打开未来新的盈利增长点。盘活资产，可以从净利率和资产周转率两方面提升。
3.此次项目或为未来土地开发样本。
我们此前分析，铁路沿线土地的规模综合开发或等待细则出台，或采取样板工程的方式。此次推出21个项目或成为未来开发样本。
我们注意到：“下一步，相关铁路局、合资铁路公司将通过产权交易机构，依法合规做好项目产权转让和招商工作。”
也即意味着铁总将授权各路局进行具体商议，也是落实路局土地综合开发的主体责任。形成样本后，后续各公司可照本开展综合开发的工作。
4.落实年初工作会议要求，后续混改推进值得期待！
此次推出21个综合开发项目是落实年初的会议要求，而近期铁总总经理陆东福先后会见了马云、马化腾等企业家，作为16年中央工作会议点名混改的领域，铁路尚未有具体方案出台，后续推进值得期待！
1）盘活土地，或资产证券化有助于盘活资产，降低负债率，实施铁路领域去杠杆。
2017年1月铁总工作会议上，谈及提质增效及改革，提出推进铁路资产资本化经营。
包括
1）研究推进铁路企业债转股，深化铁路股权融资改革；
2）研究探索铁路资产证券化改革，积极开展资产证券化业务，总结完善既有铁路控股上市公司经营管理机制，对具备条件的科技和专业市场前景良好的企业逐步改制上市，增强国铁资本的控制力，扩大资本溢出效应。
2015年，铁路总公司的资产负债率为66%，京沪高铁为27.7%。京沪高铁通过引入社会投资，弱化银行信贷，从而降低资产负债率，减少还本付息压力的模式是未来铁路企业推进债转股的一个样本。
铁总6万亿资产，若能盘活，不乏优质资源。资产证券化亦是重要手段。对既有铁路上市公司会有资产注入预期，对于像京沪高铁已实现盈利的黄金线路，或专业运输市场的中铁集（铁龙物流大股东）、中铁特货、中铁快运，亦或科技延伸类企业均有逐步资产证券化的可能。
2）铁路网与互联网，双网融合有无可能？
我们在12月的报告中曾提出“互联网+铁路”有无可能？
一方面，“铁老大”在努力贴近市场，旗下有中铁快运，也开通电商专列，“双11”还推出了电商黄金周服务品牌，提供高铁快运和干线运输物流服务；
另一方面，铁路日趋完善的网络、快捷、准时、高性价比的运输班列服务以及高铁建成后释放出的普铁货运能力，可以与电商企业互补，此外铁路客货运具备的大数据也有进一步挖掘之处。
我们认为，双网融合可以在高铁快运、电子支付、国际物流（尤其在“一带一路”，中欧国际班列境外货源的组织与运输网络合作上，可以实现双方共赢），未来双方亦可以在混合所有制改革等领域深化合作，充分利用和整合各自优势资源，有效提高资源利用效率效益。
3）投资建议：
铁路改革标的：
铁龙物流：受益于经济回暖，沙鲅线运量或超预期；大股东中铁集作为专业化运输公司，同时作为中欧班列运营商之一中铁联集的重要股东，未来存在与社会资本继续融合发展的潜力；
广深铁路：第一批面向社会资本的土地项目与公司无直接关联（深圳平湖项目与大股东广铁集团相关），但若此次土地开发项目形成样本，为公司未来盘活自身土地资源提供了空间；普铁提价的时间窗口或在明年一季度。
附相关报告
【华创交运】从铁总财报看提质增效突破口——铁路改革深度研究一
【华创交运】转变理念，推进改革——细读铁总工作会议
【华创交运草根调研：实拍广深沿线货场】铁路改革抓手之土地资源能不能盘活？
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