2025年，广州将城中村改造固定资产投资目标定为1000亿元以上，其中黄埔区以500亿元固投独占半壁江山。这场城市更新“战役”不仅关乎城市界面焕新，更将重塑楼市格局。住房和城乡建设部部长倪虹曾强调，城中村改造要“继续扩大规模”，而广州更提出“2026年旧改项目集中入市”的时间表。
图片说明：广州各区至2035年拟推进旧改项目数量
旧改模式创新成为关键。黄埔区通过“国企领投+政策资金+市场资本”多元融资体系，今年计划使用160亿元专项借款(同比增13.5倍)，并推出20亿元跨区房票，覆盖安置房、公寓等房源，加速资金回笼。天河、海珠等区也同步推进“依法征收、净地出让”模式，凌塘村、瑶台村等项目已获批首期地块。
一、补偿方案全曝光!荔湾最高5.6万/平，天河仅1.6万/平
旧改补偿标准是村民关注的焦点。近期，荔湾区山村、坑口村发布征收补偿方案，货币补偿最高达5.6万/平(含奖励)，叠加房票安置政策，成为全市最高。而天河凌塘村补偿方案则较为保守，货币补偿仅1.6万/平(不含奖励)，但提供安置房和车位奖励。
图片说明：荔湾区山村、坑口村发布征收补偿方案
白云、黄埔补偿差异显著：
• 白云三元里：国有住宅最高补3.78万/平(含奖励)，集体用地补偿标准待定。
• 黄埔南岗南片：总投资147亿元，因开发商暴雷停滞多年，现调整为“净地出让”模式，临迁费拖欠问题有望解决。
房票政策升级：黄埔计划发放20亿元房票，覆盖跨区安置，推动商品房去化;荔湾、越秀等区也通过“房票+存量房置换”缩短回迁周期。
图片说明：黄埔城中村改造房票凭证
二、黄埔独挑大梁!500亿投资如何撬动城市未来?
黄埔区68个旧改项目中，61个已获批，2025年需安置2800万㎡，相当于38个珠江新城。其“分类施策”策略值得关注：
1. 加速赛道：文冲东、何棠下等10+条村由国家拨款+绿色通道推进，安置房与产业载体同步落地。
2. 资金激活：南岗北片、九楼村等引入区属国企，通过专项借款重启停滞项目。
3. 风险管控：对少数停摆项目中止协议，减少损失。
图片说明：黄埔城中村最新改造情况
标杆项目进展：
• 双沙旧改(中建海丝城)
：首批回迁房交付，主推78-117㎡三至四房，均价约3.4万/平。
图片说明：中建海丝城鸟瞰图
•
珠江村旧改(中交四航珠江春)
：规划180万
㎡综合体，主推130-180㎡四房，均价5000元/平起。
图片说明：中交四航珠江春效果图
• 文冲东旧改(中建未来方洲)
：复建安置150万㎡，主推79-142㎡高层，均价4.3万/平。
图片说明：中建未来方洲效果图
三、旧改冲击楼市!未来五年黄埔或成供应主力
克而瑞数据显示，黄埔未来五年将供应658万㎡旧改货量，年均132万㎡，2026年进入高峰。大量新房入市或加剧竞争，但旧改项目自带产业配套(如科学城、知识城)，长期看可能成为价值高地。
其他区域供应亮点：
• 天河：凌塘村、元岗村等23个项目推进，预计新增超2万套房源。
图片说明：凌塘村整体改造后规划概念图
• 海珠：康鹭片区首期35万㎡集体物业拆除，东风村、三滘村安置房加速建设。
• 南沙：明珠湾7大旧改项目加速，规划4所九年一贯制学校，未来或成“滨江休闲文化岛”。
四、旧改背后的民生账本：从“住有所居”到“住有优居”
旧改不仅是房地产游戏，更是民生工程。广州计划新开工156个老旧小区改造，推进14个成片连片示范区，并筹建10万套保障性住房。荔湾、白云通过“组团升级”模式整合资源，系统性提升人居环境。
花都首创“原拆原建”模式，破解危旧房改造资金难题;从化探索“运营权让渡”路径，以租金收·益替代改造出资。这些创新为全国提供了可复制的经验。
小编结语：旧改改写城市基因，谁将笑到最后?
广州旧改已进入“拼资金、拼速度、拼模式”的深水区。黄埔的豪掷500亿能否兑现?天河、海珠的新房供应是否过剩?未来楼市格局，或许就藏在每一个旧改项目的细节里。对于购房者而言，关注国企主导项目(如中建、科学城城更集团)的交付能力，或是规避风险的明智选择。
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