刘晓博 | 楼市大变局：今天，“胡焕庸线”失守！山海关失守！

今天（ 3 月 29 日），楼市又有大消息：

1 、长春市出台楼市调控措施 ：职工结清首次住房公积金个人住房贷款满 2 年后可申请第二次贷款；结清第二次住房公积金个人住房贷款满 5 年后可申请第三次贷款。申请使用住房公积金个人住房贷款购买自住住房不超过 90 平方米（含），最低首付款比例为 20% ；超过 90 平方米不超过 144 平方米（含），最低首付款比例为 30% ；超过 144 平方米，最低首付款比例为 40% 。

2 、甘肃省天水市出台楼市调控措施 ：公积金联保贷款额度为公积金联保人公积金余额的两倍，且不超过 20 万元，贷款期限不超过 20 年。公积金贷款申请人夫妻双方都缴存公积金的，两区公积金贷款最高额度 60 万元，五县公积金贷款最高额度 50 万元；单方缴存公积金的，两区公积金贷款最高额度 45 万元，五县公积金贷款最高额度 35 万元。

看完后，你也许会不服气：这算啥调控措施，温柔的不能再温柔了，长春竟然还能用公积金买第三套房子！ 请问，第三套房子是用来住的，还是用来炒的？

其实，这些问题都不重要，重要的是：

第一，调控到了天水，意味着跨过了“胡焕庸线”；

第二，调控到了长春，则意味着调控跨过了“山海关”。

这两条消息同一天宣布，颇有点象征意味。

“胡焕庸线”（上图），是揭示中国人口分布规律的重要概念，是中国地理学家胡焕庸（ 1901-1998 ）在 1935 年提出概念，最初称“瑷珲—腾冲一线”，后因地名变迁，先后改称“爱辉—腾冲一线”、“黑河—腾冲线”。这条线的东南，只占中国国土面积的 40% ，但却分布着超过 95% 的人口。西北面积约为 60% ，但人口不到 5% 。

上图：胡焕庸线穿越陕西，把秦始皇的老家天水、陇南划到了西面。

“胡焕庸线”因此也成为房产投资的重要概念，一般认为“胡焕庸线”以西的城市，其房地产不具有显著的投资价值。也就是所谓的“房地产投资不过胡焕庸线”！

至于“投资不过山海关”，也是进来大家耳熟能详的一句“吐槽”。大意是说，东北的地方政府太强势，对企业干预过多，所以不适合投资。官方数据也显示，近年来东北的民间投资呈现断崖式下跌，我此前写过一篇文章，从人均新增民间投资额看，东北已经输给了胡焕庸线以西的西部地区。

此外，东北近年来人口大幅流失，所以房地产投资更是需要关注“山海关”这个分界线了。

但如今，楼市调控已经跨过了“胡焕庸线”和山海关，这说明中国楼市已经出现了大逆转。

同样证明这个大逆转已经发生的还有：

第一，央行行长周小川前两天正式表态，首次表达了这样的观点：宽松周期已接近尾声；

第二，北京、厦门新一轮调控政策超过了历史最高点。

回顾这一轮房地产周期，我们可以清晰地看出，见微知著有多么重要：

上图是近年来央行调整利率的情况（未包含贷款利率），可以看出，这一轮降息周期是 2012 年启动的，我至今还清晰地记得， 2012 年三、四季度，在换届邻近的时候，中国经济创出了当时的新低。为了稳经济， 2012 年有两次降息。然后，利率就进入了僵持期，楼市并未被启动。

2014 年 3 月，地方政府开始救市，全国两会也提出了“分城施策”的方案。 当时无锡、扬州等一批城市都放宽了“购房入户政策”，比如无锡当时规定：在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达 60 平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。此前，购房入户的最低购房门槛是 70 平米。

2014 年 3 月到