保利租赁住房REITs获批，房企租赁业务开启新局面

文／克而瑞研究中心  房玲、羊代红

10月23日，保利地产发布公告，其计划与中联前源不动产基金管理有限公司联合发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（简称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过。这是国内首单央企租赁住房REITs，该项目成功获批，对房地产租赁住宅市场意义重大。

自持地块丰富、运营能力较强

为保利发行租赁住房REITs护航

保利租赁住房REITs总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，优先级、次级占比为9:1。该项目采取储架、分期发行机制，6个月内首期发行完成，24个月内全部发行完成。今年以来，住房租赁市场证券化明显加快，魔方公寓、链家自如、新派公寓都推出了相关的资产支持计划，而保利地产则是第一家发行相关产品的房企，该项目也是国内首单央企租赁住房REITs，开创了租赁住宅市场的融资新渠道，为房地产企业租赁住房投资回收周期过长等难题提供了长效解决方案，对于加快推进租赁住房市场建设有积极的推动。

保利之所以能够成为首家发行租赁住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融资能力较强，另一方面也是因为保利拥有较多的自持土地，且租赁住宅方面也具备一定的运营能力。

在租赁住宅方面，保利已经成功布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营，还通过合作的方式打造uoko互联网青年公寓品牌。这些租赁品牌皆取得不错的成效，为保利地产进一步发展租赁住宅积攒了不少经验。就瑜璟阁来说，其2016年11月在长沙首开的瑜璟阁国际公寓开门迎客的3个月内，入住率就达到了90%并实现盈利。

在自持土地持有量方面，据不完全统计，保利2016年与2017年通过招拍挂的方式取得的地块不下7幅，起码超过100万平的土地，这些地块有不同程度的自持比例，自持总计建面超17万平米，自持地块数量居房企前列。这些土地，多分布于一线城市以及核心二线城市，也是大力推进租赁住宅发展的城市，为保利地产分批发行租赁住房REITs提供了这是的资产基础。目前不少租赁地块都面临着成本高、周期长等问题，而租赁住房REITs也为保利地产进一步拓展相关业务提供了有利的支撑。

租赁住宅资产证券化加快

规模房企业务或将进一步扩张

自2016年以来国家出台多项政策发展培育租赁市场以来，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。各城市也出文响应中央政策，积极培育租赁住房市场。比如北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房，广州也将在2017～2021年增加租赁住房有效供应，新增租赁住房15万套。

在政策的积极推进下，各大城市的自持地块数量和比例大幅增长，各大房企也积极布局抢滩。除了保利外，万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业也都有大量自持土地，如万科持有超过7块大比例自持土地，自持建面超过60万方。这些企业都在大力发展租赁物业品牌，如万科拥有泊寓，龙湖拥有冠寓，世茂房地产今年6月拿下的佛山禅城地块也计划建立其长租公寓的品牌。

保利首单央企租赁住房REITs成功发行，对于这些在租赁住宅市场发展的规模房企，无疑是一场春风。此外租赁住宅并不只是大牌房企因其资本雄厚而独行的战略路径，对于那些正在进入租赁市场的中小企业来说，这为其在此领域未来的发展资金的筹集提供了另一种可能。

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