纽约天价豪华公寓，也能算“保障房”？

△ 布鲁克林大厦与城市环境  摄影：Max Touhey

这座93层、高325米的大楼由JDS Development开发，由SHoP Architects设计，是布鲁克林目前最高的建筑。新建的塔楼底部与建成于1908年的地标建筑——布鲁克林Dime储蓄银行整合为一体。底层还设置近10万平方英尺（约9290平方米）的零售商业空间。

△ 公寓设施效果图  图源：thebrooklyntower.com

大楼包含143套出售公寓和400套出租公寓，房型有Studio（单间）和一至四居室的公寓。上述刷新房价记录的便是位于72层的一套单间公寓，朝西，约40.7平方米。公寓室内净高超过3米，配有落地窗，欧洲白橡木地板，洗碗机等全套厨房电器以及洗衣机、烘干机。

△ 该套单间公寓平面图  图源：6sqft.com

除了高昂的房价，购买这143套公寓的房主每年还需要负担不菲的房产税。

纽约市财政局的税单信息显示，这栋楼55层的一户业主，住着869平方英尺（合80.7平方米）、朝南的一居室公寓，每年要缴纳的房产税达16,855美元，按季度缴纳。房产中介网站上可以查到，这套公寓是他在2024年2月以138万美元的价格购买的。

相比之下，租住在这栋大楼的住户则要幸运一些，因为这400套出租公寓都获得了房产税减免，期限长达35年，从大楼建成的2022年起算。

在这400家租户中，有120户是更幸运的人。由于他们所住的是“可负担住房”（Affordable Housing），所以即使住在同一栋大楼里，他们每月要付给开发商的房租也比他们的邻居低得多。

这当然不是开发商的“爱心让利”，只是其在相关政策驱使之下，权衡利弊之后作出的选择。

根据纽约市的421-a减税政策，对于出租房产，如果其中25—30%为“可负担住房”，那么项目中所有出租住房都可以得到税收抵免。政策中还给开发商提供了不同的选项——如果选择在项目中提供较低比例的“可负担住房”，那么这些住房必须按比例向中低收入人群开放申请；如果选择面向中高收入人群，那么所提供的“可负担住房”比例要求更多。

出租对象的收入以纽约的收入中位数（Area Median Income，简称AMI）确定。美国住房和城市发展部每年都会确定全国所有城市的AMI，并列出不同人数家庭的相应数据。以2023年为例，纽约市地区三口之家的100%AMI基准为127,100美元。

布鲁克林大厦的开发商JDS正是利用了这一规则，通过为130%AMI的中高收入人群提供120套出租公寓，使得所有400套出租房产在建设期间以及竣工后的35年内都获得税收减免。

这120套住房已在2023年3月进行了抽签程序，确定了住户名单。各种房型对于申请者分别有对应的收入范围限定：申请单间的个人或2人家庭，收入不低于90,172美元；一居室的个人或2—3人家庭收入不低于96,378美元；二、三居室仅向家庭开放申请，最低收入分别为115,200美元和132,755美元。申请者收入上限，则根据家庭中的人数规定。

△ 布鲁克林大厦目前待出租公寓的市场价租金水平  图源：thebrooklyntower.com

纽约市政府网站关于AMI的说明页面中提到，如果住房成本约为居住者收入的三分之一或更少，住房价格可以被视为“可负担的”。这解释了为什么居住在布鲁克林大厦“可负担住房”的住户，每个月交给开发商的租金比其他租户便宜几百甚至数千美元。

此外，“可负担住房”的租金数额将保持稳定，不会受到房屋租赁市场价变化的影响，入住首月的租金不需要缴纳，押金也只需500美元。

如此优惠的条件，自然使得“可负担住房”成为万众瞩目的“香饽饽”。从整个纽约市的范围来看，以2019财年为例，当年约5,650套住房收到了近590万份申请，“成功率”不到0.10%。

按照布鲁克林大厦地块原有的规划，这栋楼本不应该建得这么高。但是，纽约的相关规划为开发商改变项目容积率留出了可能性。

一种方法是申请对局部的区划法规进行修改，这个过程叫“土地使用统一审批程序”（Uniform Land Use Review Procedure，简称ULURP）。

如果项目的用途与既有区划法规所规定的用途不同，或是项目的容积率超过了既有区划法规所规定的最大容积率，那么该项目则需要纽约政府对原有的局部区划法规进行修改。

但是这种区划提升有附加条件——项目中必须包括“可负担住房”。

根据纽约市2016年通过的“强制性包容性住房”（Mandatory Inclusionary Housing）政策，通过ULURP过程修改区划提升了容积率的项目，都需要提供一定比例的“可负担住房”，并且是面向中低收入者提供，这意味着开发商作为“房东”从这些住房收到的租金也将很少。

△ 强制性包容性住房政策选项，每项都包含中低收入“可负担住房”要求  图源：纽约市议会官网

此外，ULURP本身就需要长达7个月的过程，期间项目还面临在各个环节被否决的不确定性。

规划局收到申请并认证其申请材料完整后，开发项目就会进入各部门轮流审批的过程。项目所在地的社区委员会是审批的第一环；之后项目所在地的行政区区长进行审批；再之后市规划委员会审批并表决；市议会对ULURP项目进行最终审批和表决。这个过程中，不仅各个部门有权力决定是否通过审批，居民也有可能组织起来，进行谈判或表达反对，干扰甚至左右项目的发展。

ULURP审批的时间周期和众多的不确定性，给开发商带来了额外的成本。为了应对这些不确定性，开发商在项目前期也往往需要支付高额的律师费、游说费、公关费以及其他咨询开支，使得项目成本进一步增加。

△ 项目效果图  图源：NYC Housing Connect

从布鲁克林大厦所有的“可负担住房”都仅向中高收入人群开放的结果来看，其开发商JDS显然不是通过ULURP程序修改了局部区划。那么JDS是怎么突破原定容积率的呢？

答案藏在大楼底部的历史建筑，布鲁克林Dime储蓄银行。

这座富丽堂皇的新古典主义风格建筑，建造于1906—1908年，由建筑师Mowbray & Uffinger设计，1931—1932年经历了扩建。建筑外部具有大理石外墙、庄严的爱奥尼式柱廊、高耸的圆顶，内部细节丰富，采用学院派艺术风格，拥有宽敞的圆形大厅和12根红色大理石柱，柱头镀金，上面装饰着一角硬币图案。

该建筑的外观和内部大厅，都在1994年被纽约的地标保护委员会指定为地标，自此，对于受保护对象进行任何改动，都需要经过地标保护委员会的审批。一方面，这“锁死”了历史建筑的开发可能性，但另一方面，也为其带来了新的财源——“上空权”（Air Rights）。

Air Rights的正式名称为Transferable Development Rights，即“可以被转移的土地开发权”。在纽约，不少地标建筑位于繁华商业区，城市规划给这些建筑所处的地块赋予了很高的开发强度，但是对于已经被列入保护名单，又往往只有一两层楼高的历史建筑而言，它们不可能通过增加楼层来充分利用这些潜在开发空间。

于是，纽约在1968年立法通过了专门针对文物的开发权转移机制，允许被列为文物的古建筑将自己无法使用的开发权卖给其他地块。这样一来，古建筑也能够通过改善财务状况，得到更好的修缮。

正是通过购买Dime储蓄银行的“上空权”，布鲁克林大厦的开发商JDS合法地为项目增加了30层楼。而且，不必经由ULURP程序，也意味着JDS不需要与当地居民谈判或向中低收入者提供“可负担住房”。

这不仅大大节约了开发成本，从产品策略上而言，也有利于项目强化“高端豪华公寓”的定位，避免因为阶层混居“劝退”那些有意购买公寓或以市场价租赁的潜在客户。

Dime储蓄银行也为布鲁克林大厦高层塔楼的设计提供了灵感。原银行大楼的六边形底座是因随布鲁克林街区的几何网格而形成，塔楼于是沿用“六边形”元素，以一系列相互交织的六边形构成建筑形态，并采用了层叠式退台和带有凹槽的立面。

布鲁克林塔凹凸变化的大理石柱坐落在黑色花岗岩基座上，与银行保持视觉上的连续性。裙楼立面从底部的凸形纹理过渡到顶部的凹形，柱子边缘的金色金属装饰条增加了视觉冲击力。

新装饰主义风格的立面随着高度上升，色调逐渐加深，从青铜色过渡到黑色。无论从哪个角度看，塔楼都呈现出独特的形状、纹理和材质，立面上圆柱形、四分之一圆形和三角形的金属凹槽，带来丰富的变化。

优越的地理位置、超乎寻常的高度和显眼的设计使得这座大厦成为让人们难以忽略的存在。有人表达了欣赏，说它“和千篇一律的玻璃大楼不一样”；也不乏将其类比成《指环王》里邪恶的“索伦塔”的调侃，或是对于它破坏了城市整体天际线的批评。

SHoP Architects的建筑师及联合创始人，Gregg Pasquarelli称其为“布鲁克林的帝国大厦”。他说：“当你从远处望向这座大楼时，你会发现它看起来是实心的而不是玻璃的。这很重要。这使得它成为布鲁克林的庄严地标。”

由于建设紧贴历史建筑，项目的设计方案需要经过纽约地标保护委员会审查。设计顺利获得了通过。委员会的主席兼委员Meenakshi Srinivasan评价说：“这个设计有趣、令人兴奋，而且以得体的方式对原有地标建筑体现了尊重。”

不过，项目网站上显示，Dime储蓄银行的屋顶上将有三个游泳池环绕着圆顶，这引发了一些质疑。有媒体观察到，2017年提交的新建筑许可申请列出了五楼的室外游泳池，而2016年4月提交给地标保护委员会的演示材料中没有提到室外游泳池。2023年建筑建成时发布的航拍照片上，泳池尚未建成，目前尚无法获知是否继续建设。

△ 大楼效果图  图源：NYC Housing Connect

除了室外游泳池，项目还有总面积超过1.1万平方米的丰富多样的设施，包括健身俱乐部，设吧台的影片放映室、台球室，设共用工作空间、会面区和私人会议室的图书阅览室。66层的空中花园设有篮球场、遛狗场和儿童游乐场，85层则有空中休息室、酒吧、室外壁炉和能将纽约城市景观尽收眼底的露台。

公寓设施部分的室内设计由伍兹贝格（Woods Bagot）的Krista Ninivaggi负责，住宅部分的室内则由Gachot Studios设计。建筑设置了两个入口，大堂内温暖的木制品和古铜色金属饰面让空间显得奢华又宁静。

△ 公寓设施效果图  图源：thebrooklyntower.com

对于入住布鲁克林大厦“可负担住房”的中高收入者而言，抽中名额当然是一件幸事，而那些因为收入限制被抽签拒之门外的人，则不免忿忿不平。相关新闻的评论区有网友指出，这些“可负担住房”的住户本来就承担得起住房成本，而真正租不起房的人只能住得越来越远，这加剧了布鲁克林的“绅士化”进程。

更糟的是，在布鲁克林房租水平相对较低的社区，由于“可负担住房”申请者的收入水平还是根据纽约市整体统计的AMI计算，所以按照申请者收入三分之一的“可负担”价格，可能跟市场价相差无几——这意味着开发商白白获得了几十年的减税优惠，不用付出任何额外成本。

总而言之，纽约通过税收减免、容积率奖励等措施，引导和鼓励开发商积极参与“可负担住房”的建设，在住房建设的浪潮中保证了“可负担住房”的供给。但是，由于不同社区之间差异巨大，在某些片区，这些按照纽约市整体情况设计的措施不一定能够导向想要的结果。

关于纽约版“保障房”制度，你怎么看？

或者，你是否喜欢这座大厦的设计？

欢迎在评论区留下你的观点。

注：参考资料列表请见有方网站版文章。

Property Type: Multi-family residential with a retail base

Square Footage: +/- 762,000 GSF

Height: 1,066 ft

Exterior Material: Stainless Steel, Aluminum, Glass, Marble

Developer: JDS Development Group

Construction Manager: JDS Construction Group

Tower Architect: SHoP Architects

Residential Interior Designer: Gachot Studios

Amenity Interior Designer: k&co

Original Architect: Mowbray & Uffinger

Modification Architect: Halsey, McCormack & Helmer (1931)

Preservation Architect: Jan Hird Pokorny Associates (JHPA)

Landscape Designer: HMWhite

Structural Engineer: WSP

Mechanical Engineer: JB&B

       

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