每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文共3803字，预计阅读时间14.2分钟

文丨子木

1

自古以来，北京都有一个说法， “东富西贵，南贫北贱。 ”

其实这个说法的应用，也仅限于当初仅有二环的老北京。当经过几十年的野蛮生长，北京逐渐向4环，甚至现在的6环开疆拓土后，俨然形成了不同的城市格局。

东西城因全国最强医院和学校加持，成为北京绝对的资源核心，房价在9-11万/平米之间，住在这里的除了北京土著，就是对教育有执念的“非富即贵”人群。

（数据来源：贝壳找房）

抛开东西城概念往东走，房价便开始一路下滑，东三环由于大面积的老公房，老破小居多，房价涨幅有限，东面的价值除了国贸CBD，就是通州副中心。向西因为有大山阻挡，过了4环外就是石景山和门头沟，虽说是生态涵养区，但是产业过不去教育资源也缺乏，自然不讨喜，房价也始终郁郁寡欢。

这些年，向北的发展速度无疑是最大的，“北贱华丽转身为北贵”。

高新产业的兴起，再加上中国八大院校延伸出的学区资源，让海淀中关村成为北京的经济支柱，数万人才新贵聚集于此，大浪淘沙。中关村房价达到10万/平米，即使是西北的五环外，房价也能达到7万多/平米。

与此同时，东北方也不甘示弱。阿里入住，再加上韩流等国际化因素，望京成为京城潮流核心，房价在8万/平米左右徘徊。同时首都第一机场也衍生出了中央别墅区等多个富人区，东北6环成为明星、企业主的梦想地。

总的来说，相对于东西北，北京南面总是相对滞后的，始终脱不了“贫”的束缚，尤其早几年走在南四环，满眼都是城乡结合部的落败感。

2

然而历史沉沦，北京的南，始终和“城运”无法脱离开来。

这几年当我们提及京津冀城市群战略时，总是一声叹气。常年不见作用，除北京外，京津冀皆是“灯下黑”，这和北京数年来朝北发展的战略，背道而驰。

换句话说，京津冀城市群若想打开局面，城南必须发展起来，只有城南富足，人口才会聚集起来，不断向南延伸，而廊坊、天津等地疏解帝都人口的作用才能逐步体现，进而用人口将整个京津冀地带联系在一起。显然，最近这几年北京市政府想通了这一点。

2018年，新机场概念孕育而生，再加上万亿投资计划，可谓一把火点燃了南城。这几年南城房价大涨，丰台、大兴、亦庄、房山，接连迎来利好，丰台的丽泽商务区、丰台科技园、亦庄开发区等产业新区相继成为桥头堡。购房者蜂拥入市，彻底打开了北京新的格局。

（数据来源：贝壳找房）

当然这也符合北京一贯的“摊大饼”发展规划，最终，东西南北的价差，都会被消灭。

以上内容是北京南城大背景的演变，希望对南城购房的读者，在售楼处看区位沙盘图之时，心里有一个大体的梗概。接下来我们要研究的，就是近期开盘的南城三处新盘，京投发展的臻御府，和中铁两兄弟：诺德逸府和春风和院。

看这三处新盘，到底谁能更胜一筹。

3

臻御府、诺德逸府、春风和院，之所以有探讨性，是因为他们是丰台区域4环内最后的三处限竞房。

在2019年北京已经成交的3.25万套商品房住宅中，五环内成交只有5516套，占市场总比例只有16%，市场绝大部分成交已经集中在六环内外。不仅仅如此，从土地供应看，北京五环内住宅供应将越来越稀缺。

所以，某种意义上说，这三处盘也是当地购房者最后的福利。

其中臻御府的开发商是京投发展。这个开发商很有性格，给自己的定义是： 亚洲轨道物业专家。

京投发展之前开盘的公园悦府和琨御府便是最好的佐证，均临地铁而盖，占尽地理优势，自然有噱头。臻御府自然也是把持着最好的位置，小区门口便是地铁9号线郭公庄站。

诺德逸府、春风和院是双胞胎，开发商是中铁，中铁背景深厚，在北京拿地较多，盘子扎实，质量有一定的保障。但是诺德逸府、春风和院这两个盘相对臻御府的地理位置，是不讨好的。

距离郭公庄直线距离1.2公里，按实际行走来说，也得10分钟以上了，以800米为单位，属于伪地铁盘，棋差一筹。

当然三者大体位置相差不大，享受的区域配套和环境亮点都是一致的。

4

首先是承接丽泽商务区、丰台科技园、金融界商圈、西红门商圈，四大商圈白领的住房需求。

其中丽泽商务区和丰台科技园是丰台的未来，颇为倚重，这几年发展都不错，丽泽对标打造京城第二金融街，4.3公里的地下城将会成为北京未来的地标性商圈。

这几个商圈的人口的购房方向只能向西去门口沟和石景山，向南去大兴、房山。自然丰台区域是第一选择。其中丰台科技园离三个项目最近，和郭公庄仅有一站之隔，开车的路程也在15分钟之内。

其次是商业和医疗。

毕竟是4环内，总部基地商圈，商业和医疗自然是非常成熟的。丰台万达广场、花乡奥莱、宜家家居、万豪酒店、荟聚中心等高端商业配套均分散其左右。

（区域商业配套图，3为万达广场）

天坛医院、丰台医院、首都医科大学附属北京口腔医院、解放军307医院等多家机构，实力不容小觑。其中2公里外的天坛医院，是全国综合实力排名第五位的三甲医院，也是丰台区第一家大型三甲医院，是亮点。

接下来最重要的就是教育。

在教育层面，丰台是排不上名次的，由2018的数据来看，丰台在城六区里进入优质高中的比率是比较低的，朝丰石是一个级从数据上来看确实优质校比例，比东西城、海淀、要低10个点以上。基本上和朝阳、石景山是一个级别。

而对于这三处新盘来说，丰台从小学到高中的名校均不在板块内。这也是此区域的一大缺陷。不过全龄教育还算齐全，从幼儿园到高中，不愁孩子的上学问题。

5

当然三个盘处于同一个区域，比拼周边配套，出入并不大。论其真正的差别还是在项目自身上。

首先我们来看自身配套。臻御府绿化率30%，容积2.86，诺德逸府30%，2.8，春风和院是35%，2.8，三者相差不大，整体宜居性来说，属于市场的中等水平。

在这个层面上，还有购房者有疑虑，因为臻御府属于地铁上盖，是否会遭到轨道噪音污染？这个还得看实际居住效果，据竞投其他盘的业主反映，均没有出现此类状况，开发商给出了相应的预防方案，隔音做的还是相对可以的。

其中的不同之处在于。

臻御府，在西北角约200米处配建了一座社区幼儿园，约3360平米，医疗的话，项目自身也规划了社区卫生服务站，平常有点小毛病在家门口就能就医。最后值得一提的是，项目自身还配有一个7000平的室内体育馆，这个在目前四环的项目里来看只此一家，这点还是不错的。

在此层面上，春风和院和诺德逸府稍逊，在春风和院项目东侧也配建约5000平米的幼儿园，两者共用一处。

6

接下来进入我们最重要的环节，户型甄选。

在臻御府中，分别开放了89—130米的三居和四居产品，限定均价67702元/平。

（89平米，A户型）

其中A户型，个人感觉很一般。虽说南北通透，但户型南北狭长，通风条件有限。南北进深和面宽比例不协调，自然影响到光照效果。主卧也没有独立卫浴，影响日常起居。且暗卫明厨，明厨正对建筑，采光也有限。次卧进门浪费面积也是居多。总之，毛病一大堆。

（89平米，B户型）

相对A户型，89平米的B户型可谓是天地之别。B户型方正，南北通透，长面宽短进深，是标准的“眼镜”户型。采光足够，主卧配套独立卫浴，次卫干湿分离，接待客人非常方便。

而且厨房、餐厅和客厅整体方正通透，动线非常合理，空间感也足。值得一提的是，项目在89平有限的空间内，实现了完整的主卧套间设计，独立衣帽间＋独立卫生间的设计，让89平米有了高改善的品质。总之来说，户型不错。

（130平米户型）

130的自然不用多少，户型在89的基础上，通透性更强，毕竟价钱摆在那里。

我们再来看逸府的户型。逸府的户型较多，从61-137平米，给出6套户型，当然61平米的是纯刚需产品，价格为413万一套。小平米的户型讨论其优缺点不现实，但明显61平米的E1要比69平米的D1好的多。

（61平米，E1户型）

（69平米，D1户型）

接下来我们看89平米的主流户型，逸府也做出了两个产品。

（89平米，A2户型）

A2可以说是很糟糕。户型虽方正，南北朝向，然而却是单通透，通风不佳。厨房“镶嵌”在两个卧室之间，没有动静隔离，会影响到日常起居，而且两个卫生间挨着，虽然号称是干湿分离，但是对于次卧来说并不友好。而且次卧采光受限，连单采光都无法做到。此户型可以说是很奇葩。

（89平米，A1户型）

我们再来看A1。A1的户型品质稍微好一些，南北通透，属于“次眼镜”户型。主卧配独立卫浴，次卫干湿分离。书房采光不错，适合修生养息。然而有一个缺点就是面宽太窄，主采光面积受限，略有瑕疵。

不仅A1户型有面宽太窄的问题，逸府118平米、137平米的户型也有此类问题。

（137平米户型）

因为春风和院和逸府是双胞胎兄弟，所以户型品质相差无几。其中能拿得出手的是B1和B2户型。它们很受关注。